范洪贵诉李永旭房屋买合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告范*贵诉被告李**房屋买合同纠纷一案，本院于2015年7月31日立案受理后，依法由审判员甘**适用简易程序，于2015年8月27日公开开庭进行了审理。原告范*贵及诉讼代理人李**、被告李**及诉讼代理人彭**均到庭参加诉讼。在诉讼过程中，经原告申请，本院依法追加李*作为本案被告。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原告与被告在2004年6月20日及6月22日签署两份《房屋转让协议》，约定被告夫妻将位于果元乡果元村五组的房屋以伍拾万元的价格转让给原告。被告负责办理土地过户手续，并协助原告办理其他过户手续。约定违约金50000元。协议签署后，原告依约支付了转让价格，被告也将土地使用权证，建安营业税等证件交予原告。但对于办理过户手续一事，被告以手续繁琐，程序长为由一直办理缓慢。仅仅递交了宅基地使用权变更审批表和出让金缴费申请，一直要原告等消息，对原告催促一直搪塞。原告基于对过户手续的繁复和行政效率的理解，也没有限定被告完成过户的时限。但今年以来，被告拒绝接听原告电话，传话要原告自行办理有关手续，他不再管此事。此举违背了合同的约定，没有被告的协助办理，原告无法完成房地产缴费和过户手续，为保护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请求确认原、被告签署的转让协议合法有效，判令被告履行协议，为原告办理房地产过户手续；判令被告偿付50000元约定违约金；诉讼费由被告承担。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：

1、原告身份证复印件1份，用于证明原告主体资格；

2、房屋转让协议2份，用于证明被告将房屋转让给原告，契约的约定行为没有履行完毕；

3、收条1份，用于证明原告给付被告价款的事实；

4、土地使用证、缴费通知单、契税完税证书、纳税申报表、申请宅基地使用权变更审批表，用于证明被告给付原告的相关凭证，证明被告的手续没有完全过户。

5、出庭证人李**证言，证明原告购买被告房屋，李**答应原告方办理过户手续；

6、出庭证人肖**证言，证明原、被告买卖房屋及办理过户手续的经过。

被告辩称

被告李**辩称，一、根据《房屋转让协议》的约定，违约的是原告。（一）按照2004年6月20日签字订的《房屋转让协议》约定，原告不仅要支付我50万元的转让费，还要支付我4.2万元的协助过户费（俗称“跑腿费”），且还要从2004年8月1日起按7‰的月息支付所欠剩余14万元转让款欠款利息，直至尾款付清。但原告仅支付了50万元的转让费，剩余4.2万元的协助过户费和约定期限内的14万元欠款利息均没有依约支付给我，违约的是原告，原告才应支付我5万元的违约金。（二）根据我与原告的约定，案涉房产所有的过户税费、费用开支均应由原告自担。但原告当时嫌过户税费、费用开支过高，明确提出过户手续不办了。2004年6月22日所签《房屋转让协议》第九条明确约定：以后乙方如办理过户手续，甲方尽量协助”可对原告不想办理过户手续进行印证。所以，根据2004年6月22日所签《房屋转让协议》可以确认，是原告自行要求不办理过户手续。二、原告与我签订《房屋转让协议》存在乘人之危的情形，案涉房地产在2003年经凉山地价评估事务所会理分所评估价值约100万元，2004年我为了及时归还银行贷款，不得不出售案涉房产。我基于土地评估书，喊价100万元，但是原告知道我迫于银行压力，就利用我的危难困境，仅出价50万元购买的苛刻条件。为了维护贷款信誉，我迫于无奈签订了《房屋买卖协议》，协议签订后原告觉得捡了大便宜，怕我反悔，说如果我反悔要求原告退房子，就要在退还原告50万元的基础上，另外赔付原告30万元反悔金，才把房屋还我，并逼我写下了书面保证。以上事实均能证明原告乘人之危。三、多年来原告没有要求我协助办理过户，也没有依约支付我协助过户费，现突然恶意诉讼至法院，想胡搅蛮缠规避应付我的费用，损害我的合法权益，请法院明查！我现在要求法院撤销原告与我订的《房屋转让协议》，判令原告将案涉房产返还给我，并按协议约定支付我5万元违约金，我将50万元房款返还给原告。

被告李**为支持其抗辩主张，向本院提交的证据有：

1、房屋转让协议2份，证明第1份协议没有明确过户费用的问题，第2份明确过户费用的问题，第2份协议上第9条，以后甲方尽量协助，对过户手续没有明确；

2、评估报告，证明原告方当时趁人之危的目的，以低价位购得了房屋；

3、土地转让协议、缴纳税和完税的相关凭证、土地审批表，证明当时是800平方，被告实际只缴纳了30个平方的税，该费用通过肖**拿给被告的；

被告李**到庭未答辩。

经庭审质证，被告对原告提交的1、2、3、4号证据三性均无异议，对4号证据的证明目的有异议，原告方没有支付42000元给被告，契税缴纳原告只缴纳了几十个平方的土地出让金，就只能办理几十个平方的土地过户手续。对出庭证人李**、肖**证言均无异议。

原告对被告提交的所有证据真实性均无异议，对其证明目的有异议。

本院经审核，对双方没有异议的证据，本院予以采信，收集在案，作为定案依据。对双方有异议的证据，本院将结合全案综合分析，并根据证据形式和来源的合法性、内容的真实性及关联性客观地予以采纳。

本院查明

经审理查明，2004年6月20日，原告范**作为乙方与被告李**、李*作为甲方签订房屋转让协议，该协议载明：甲方同意将自己位于果元乡果元五组的房屋一幢，包括使用权、所有权一并转让给乙方。本着公平、公正的原则，特拟定以下协议，以便双方共同遵守。1、所转让的房屋范围以国土局审定的四至图为准；2、双方商定该房屋转让金额为人民币伍拾*元整；3、乙方出资肆万贰仟元给甲方，由甲方负责办理土地转让过户手续。该款不返不补，待乙方将转让款付清后，甲方将办理好的过户手续交给乙方。（含甲方以前办理的土地征用手续）4、乙方六月三十前付给甲方人民币叁拾*元正，十月三十日前将余款壹拾肆万元正付给甲方。乙方应从八月一日起承担余款壹拾肆万元的利息，月利息按7‰计算等内容。除原、被告在合同上签名捺印外，王**、肖**作为中间人也在该协议上签名捺印。同年6月22日，原告范**作为乙方与被告李**、李*作为甲方又签订房屋转让协议，该协议载明：甲方同意将自己位于果元乡果元村五组的房屋一幢，面积：953.90平方。其中砖混结构350平方、简易房屋573.70平方、空地30平方，包括使用权、所有权一并转让给乙方，本着公平、公正的原则，特拟定以下协议，以便双方共同遵守。1、所转让的房屋范围以国土局审定的四至图为准；2、双方商定该房屋转让金额为人民币伍拾*元整；3、双方商定该房屋转让的一切过户手续及一切税费由乙方自理；……7、该房屋以前未办理产权证（如甲方以前有产权证无效）；8、甲方的土地使用证、完税证（建安税）、审批表等手续已全部交给乙方；9、该协议经双方签字后即发生法律效力，双方应严格遵守。以后乙方如办理过户手续，甲方尽量协助。原、被告双方均在该协议上签名捺印。王**、肖**、李**作为中间人也在该协议上签名捺印。同年8月，原告搬进该房屋居住至今。2004年10月28日，会理县地方税务局出具的会地税契证（2004）字第154号契税完税证书，该证书载明：承让人李**愿将自己拥有的部份土地（非耕地），座落在红旗区果元乡果元村五组，计税面积30.00平方米（土地面积30.00平方米）转让，受让人：范**。完税证号码：川地涂完1950505号。另在该证书上用手书写注：因占地总面积800㎡，该户在转让时只交税款30㎡，有770㎡未完税。国土局只能按该实际面积办理转让手续。如今后有疑将作备查依据。同年12月7日，被告李**、李*出具收条一张：“今收到范**交来买房款伍拾*另肆仟贰佰壹拾肆元整。（其中利息款肆仟贰佰壹拾肆元）被告李**、李*在该收条签名捺印。现原告起诉来院，请求确认原、被告签署的转让协议合法有效，判令被告履行协议，为原告办理房地产过户手续；判令被告偿付50000元约定违约金；诉讼费由被告承担。

另查明，2000年7月4日，被告李**办理会国用（2000）字第20100114号国有土地使用权证，该证土地使用者李**，座落果元乡果元村五组，地号201-77，用途综合用地，使用权类型出让（盖有会理县土地登记发证办公室更正章），使用权面积，伍*壹拾贰点陆陆平方米。同日又办理会国用（2000）字第20100115号国有土地使用权证，该证土地使用者李**，座落果元乡果元村五组，地号201-78，用途综合用地，使用权类型出让（盖有会理县土地登记发证办公室更正章），使用权面积，肆佰肆拾壹点贰肆平方米。2003年8月7日，凉山地价评估事务所会理分所出具会地价（2003）075号、076号关于李**用地的地价评估报告，案涉土地房屋评估价为：977868.33元。案涉房屋未办理房屋产权证。

本院认为

本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原告范**与被告李**、李*于2004年6月20日、6月22日签订的房屋转让协议后，原、被告双方各自按照合同的约定履行了交付房屋、支付房款的义务，原告于2004年开始使用、管理案涉房屋至今。原、被告双方签订的房屋转让协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律的相关规定，合同依法成立并生效，应受法律保护。故对原告要求办理房地产过户手续的请求，符合合同法相关规定，本院予以支持。本案中，因双方在房屋转让协议中并未约定办证的具体时间及方式，且在2004年被告李**向有关部门提交了宅基地使用权变更审批表，并代原告向税务部门交纳部份税款，故原告要求被告支付50000元违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告认为与原告签订《房屋转让协议》存在乘人之危的情形要求撤销该协议，除了自己的陈述外，未向本院提交相关证据，且最**法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第七十条：“一方当事人乘对方处于危难之机，为牟取不正当利益，迫使对方作出不真实的意见表示，严重损害对方利益的，可以认定为乘人之危”，但从双方签订的协议及案件事实，原告并不构成乘人之危的法定情形，合同签订后，被告在一年内又未行使撤销权，故对此主张本院不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”和《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，判决如下：

裁判结果

一、原告范**与被告李**、李*于2004年6月20日、6月22日签订的房屋转让协议成立并生效；

二、被告李**于本判决生效后60日内协助原告范**办理会理县果元乡果元村五组土地转让过户手续；

三、驳回原告范**的其他诉讼请求。

案件受理费人民币1050元，由原告负担525元，被告负担525元。被告所负担的诉讼费已由原告垫付，由被告径付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉**人民法院。

裁判日期

二〇一五年九月三十日