成都市**有限公司与苏**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告成都市**有限公司（以下简称腾**司）与被告苏**租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理。依法由代理审判员谢*适用简易程序于2015年7月2日、2015年7月3日公开开庭进行了审理。原告腾**司的委托代理人吴**、被告苏**到庭参加诉讼。审理过程中，双方当事人未能达成一致意见。本案现已审理终结。

原告诉称

原告腾**司诉称，2013年10月1日，腾**司与苏**签订《商铺租赁合同》，合同约定苏**租赁腾**司位于成都市锦江区静渝路48号（原为静渝路2号）一楼106、107号商铺（以下简称106号商铺、107号商铺）建筑面积约285.73平方米房屋；其中，106号商铺租赁期限为2013年10月1日至2023年9月30日，租金标准为第一和第二年租金为110元／平方米／月即每月11385元，第三年租金为122.5元／平方米／月；107号商铺租赁期限自2013年5月8日至2023年5月7日，租金标准为第一和第二年租金为130元／平方米／月即每月23689.9元，第三年租金为145元／平方米／月；两商铺的物业管理费均从交付之日起至第24个月为4元／平方米，从第25个月起按8元／平方米计算；租金和物业管理费每三个月为一个支付周期，苏**在每个付款期届满前15天向腾**司支付下个付款期的租金及物业管理费；因苏**使用租赁物产生的电费、水费、环境卫生费等各项费用由苏**自行承担；苏**不按时支付租金，除补足应交租金外，每逾期一天按照逾期未付租金总额的千分之五向腾**司支付滞纳金；苏**未按时交纳物业费、水电费等费用，腾**司有权直接从履约保证金中扣除，若苏**逾期30日未足额支付租金、滞纳金或欠费金额超过履约保证金数额，腾**司有权解除合同，要求苏**无条件退场，苏**已缴纳的租金不退，同时苏**还应向腾**司支付赔偿金70000元。合同签订后，苏**仅支付了106号商铺2014年8月31日前的租金、2014年10月31日前的物管费、2014年7月31日前的水费、2014年10月31日前的代收清洁费，支付了107号商铺2014年4月7日前的租金、2014年10月31日前的物管费、2014年7月30日前的电费、2014年10月31日前的代收清洁费。苏**除应足额支付租金、物管费、水费、电费、清洁费外，还应承担违约责任。苏**已逾期30日未足额支付租金等相关费用，且欠费金额超过履约保证金数额，腾**司已于2015年5月6日向苏**送达了解除合同通知书。为维护其合法权益，腾**司诉至法院，请求判令：1、苏**向腾**司支付106号商铺拖欠的租金93031.03元、物管费2172.98元、水费7984.96元、代收清洁费56元，合计103244.97元；2、苏**向腾**司支付107号商铺拖欠的租金307179.04元、物管费4519.3元、电费21474.71元、代收清洁费108元，合计333281.05元；3、苏**按应付而未付租金总额的每日千分之五向腾**司支付滞纳金，至付清租金时止（暂计至2015年5月6日为446458.41元，其中106号商铺滞纳金为79620.3元、107号商铺滞纳金为366838.11元）；4、腾**司向苏**发出的解除合同通知书有效，苏**无条件退场，并向腾**司支付赔偿金70000元；5、苏**承担本案诉讼费。

被告辩称

被告苏**辩称，苏**向腾**司租赁了106号商铺和107号商铺是事实，苏**欠付租金、物管费、水电费、清洁费也属实。但是苏**与腾**司签订租赁合同以来，苏**一直处于亏损状态，无力承担上述费用。而且腾**司主张的滞纳金和赔偿金过高，请求予以调整。

本院查明

经审理后，本院查明以下事实：位于成都市锦江区静渝路48号（原静渝路2号）一楼106号商铺、107号商铺系腾**司所有，其中106号商铺建筑面积为103.58平方米，107号商铺建筑面积为182.37平方米。

2013年5月6日起，苏**租赁并使用腾**司所有的位于成都市锦江区静渝路48号（原静渝路2号）一楼107号商铺用于经营，双方未签订租赁合同。

2013年10月1日，腾**司与苏**签订一份《商铺租赁合同》。合同约定：苏**租赁腾**司所有的位于成都市锦江区静渝路48号（原静渝路2号）一楼106、107号商铺用于经营中餐、简餐，建筑面积约为285.73平方米（实际租赁面积按实测建筑面积计算）；租赁期共10年，自交付之日起计算；关于租金，约定107商铺免租期届满后第一和第二年的租金为130元／平方米／月即每月23689.9元，106号商铺自接房之日起享受与107号商铺同等条件，106号商铺和107号商铺的第三年租金均为145元／平方米／月，第四年开始每年租金在上年的基础上递增5%；自交付之日起至第24个月物业管理费按4元／平方米收取，从第25个月开始物业管理费按8元／平方米收取，物业管理费包括物业综合管理服务人员人工费、公共设施设备运行维护费、公共能耗费、公共秩序维护费、公共环境清洁费、公共绿化费；租金以及物业管理费每三个月为一个付款期，苏**在每个付款期届满前15天向腾**司支付下个付款期的租金及物业管理费，苏**在合同签订之日起向腾**司支付107号商铺的第一期租金71069.7元；因苏**使用租赁物而产生的电费、水费、环境卫生费、电话费等各项费用及维护租赁物经营运作而发生的包括保安、租赁物内的消防、劳动安全、设施设备的维修、保养、更新以及广告等各项费用及税费，均由苏**自行承担，因苏**拖欠水电费等费用而造成的一切损失及责任概由苏**自行负责；在签订合同时苏**向腾**司缴纳保证金40000元，租赁期满或合同终止，苏**无拖欠租金、物业服务费、水电费等任何违约行为，腾**司向苏**全额退还保证金，如苏**在履行合同时有违约行为，则保证金不予退还；凡因执行合同所发生的或与合同有关的一切争议，双方可协商解决，协商不成的，双方均可向租赁物所在地人民法院起诉。该合同违约责任部分约定：苏**不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按逾期未付租金总额的5‰向腾**司支付滞纳金，逾期30日仍未足额支付租金及滞纳金，腾**司有权解除合同，要求苏**无条件退场，同时苏**应向腾**司支付70000元赔偿金且履约保证金不退还；苏**未按时交纳物业服务费、水电费等费用，腾**司有权从履约保证金中进行扣除，若欠费金额超过履约保证金数额，腾**司有权解除合同，要求苏**无条件退场，苏**已交纳的租金不予退还，同时苏**还要向腾**司支付赔偿金70000元；除合同规定的条款外，任何一方擅自终止合同皆视为违约，违约方应向对方支付40000元赔偿金并向对方相应赔偿因合同提前终止而遭受的一切损失且守约方有权解除合同。同日，苏**向腾**司缴纳了40000元履约保证金，腾**司向苏**交付了106号商铺。

2013年12月4日，腾**司出具了一份工作联系函，该函载明腾**司开发的索*龙舟项目占用了106号商铺15.96平方米用作酒店员工通道。

2015年1月30日，苏**手写了一份《承诺》，该《承诺》主要内容为苏**分别承租了106号、107号商铺，因苏**在租赁期间经营不善，按照合同约定欠房租费106号商铺68310元（截止1月30日止），107号商铺213201元（截止1月30日止）共计281511元，苏**承诺在2015年3月10日前结清该款项，若到期未结清，所带来的一切后果均由其承担。

2015年5月6日，腾**司向苏**发出两份《解除合同通知书》。一份《解除合同通知书》主要内容为：苏**承租腾**司位于成都市锦江区静渝路48号（原静渝路2号）一楼106号商铺，《商铺租赁合同》约定租赁期自2013年10月1日至2023年9月30日，第一年和第二年租金为每月13455元，前两年物业管理费按4元／平方米收取，租金和物业管理费每三个月支付一次，逾期支付租金的每逾期一天按应付金额的千分之五支付滞纳金，逾期30日未足额支付的，腾**司有权解除合同，苏**应向腾**司支付70000元赔偿金，因苏**未按约定支付租金，腾**司根据约定解除合同，请苏**收到通知后，尽快结清租金、滞纳金和赔偿金等相关费用。另一份《解除合同通知书》主要内容为苏**承租腾**司位于成都市锦江区静渝路48号（原静渝路2号）一楼107号商铺，《商铺租赁合同》约定租赁期自2013年5月8日至2023年5月7日，第一年和第二年租金为每月23689.9元，该通知书上其余内容与另一份《解除合同通知书》一致。苏**在该两份《解除合同通知书》上均手写了“同意该通知”，并签名和注明日期为2015年5月6日。

因苏**未按约定支付租金等相关费用，腾启公司起诉至法院。

另查明，目前106号商铺和107号商铺已停止经营，但苏**并未搬离。

双方当事人在庭审中还一致确认了以下内容：两个商铺的免租期为8个月，其中106号商铺免租期为2013年10月1日至2014年6月1日，107号商铺免租期为2013年5月8日至2014年1月7日；106号商铺租金按照每月13455元（130元／平方米／月×103.5平方米）的标准自2014年6月2日起付至2014年8月31日，107号商铺租金按照每月23689.9元的标准自2014年1月8日付至2014年4月7日；两个商铺的物管费均付至2014年10月31日；2013年12月起，腾**司占用了106号商铺15.96平方米。

以上事实有腾**司营业执照、苏**身份证、租赁合同、房屋所有权证、工作联系函、承诺、解除合同通知书、地址门牌号证明等证据材料以及双方当事人庭审陈述在案为证。

本院认为

本院认为，腾启公司与苏**形成了租赁关系并签订了租赁合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法、真实、有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。

腾**司按照约定交付了房屋，苏**也应按照约定交付租金，但根据本院查明的事实可知，苏**仅支付106号商铺的租金至2014年8月31日，107号商铺的租金至2014年4月7日，苏**已经逾期30日未足额支付租金。在此情况下，腾**司向苏**发出了《解除合同通知书》。关于该《解除合同通知书》的效力。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。腾**司和苏**签订的《商铺租赁合同》中明确约定了苏**逾期30日未足额支付租金及滞纳金，腾**司有权解除合同，要求苏**退场。苏**已经逾期30日未足额支付租金，根据合同约定和法律规定，腾**司有权解除合同，腾**司于2015年5月6日向苏**发出的106号商铺和107号商铺的《解除合同通知书》合法有效，本院予以确认。腾**司于2015年5月6日向苏**发出的《解除合同通知书》，苏**也于当日签字确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，合同自解除合同通知书到达对方时解除，因此，腾**司与苏**签订的《商铺租赁合同》已于2015年5月6日解除，腾**司要求苏**腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。

因苏**未按约定按时足额支付房租，腾**司要求苏**支付拖欠的租金的诉讼请求，本院予以支持。

关于租金的具体金额。针对107号商铺，腾**司主张苏**应以110元／平方米／月的标准按照商铺面积182.23平方米计算支付从2014年4月8日至2015年5月6日期间的租金。本院认为，107号商铺的租金苏**仅付至2014年4月7日，腾**司要求苏**支付2014年4月8日至2015年5月6日期间的租金本院予以支持，虽然根据双方《商铺租赁合同》的约定，107号商铺免租期满后第一和第二年的租金为130元／平方米／月，但腾**司主张以110元／平方米／月的标准按照182.23平方米进行计算系对其权利的处分，本院予以支持，故苏**应支付107号商铺欠付的租金为260588.9元（110元／平方米／月×13月×182.23平方米），腾**司多主张部分，本院不予支持。

针对106号商铺，腾**司主张苏**应以110元／平方米／月的标准按照商铺面积87.62平方米计算支付从2014年9月1日至2015年4月30日期间的租金。对此，本院认为，106号商铺的租金苏**付至2014年8月31日，腾**司要求苏**支付2014年9月1日至2015年4月30日期间的租金本院予以支持。经过本院查明的事实可知，腾**司与苏**约定106号商铺以130元／平方米／月计算租金，双方也实际按照每月13455元（130元／平方米／月×103.5平方米）支付租金。关于计算面积。106号商铺的面积为103.58平方米，但因为腾**司在2013年12月后占用了106号商铺15.96平方米，因此2013年12月后106号商铺的实际面积为87.62平方米。本院对腾**司要求106号商铺按照87.62平方米的面积计算租金的主张予以支持。腾**司主张106号商铺也以110元／平方米／月的标准进行计算系对其权利的处分，本院予以支持，因此106号商铺2014年9月1日至2015年4月30日期间的租金为77105.6元（110元／平方米／月×8月×87.62平方米）。另外根据双方合同的约定可以看出，租金系按照使用面积计算的，而2013年12月起106号商铺的使用面积就减少为87.62平方米，因此，106号商铺免租期结束后即2014年6月2日起的租金应以87.62平方米进行计算。但是，苏**是以13455元（即130元／平方米／月×103.5平方米）支付的2014年6月2日至2014年8月31日的租金，实际多支付租金6193.2元【（103.5平方米-87.62平方米）×130元／平方米／月×3月】，应于折抵。品迭后，苏**还应向腾**司支付106号商铺欠付租金70912.4元。苏**共应向腾**司支付欠付的租金331501.3元，腾**司多主张部分，本院不予支持。

关于物业管理费。腾**司主张106号商铺和107号商铺均按照4元／平方米／月计算物业管理费，计算期间均为2014年11月1日至2015年5月6日，106号商铺面积按照87.62平方米计算，107号商铺面积按照182.23平方米计算。对此，本院认为，根据腾**司和苏**的合同约定，苏**应每三个月向腾**司支付物业管理费，物业管理费标准为4元／平方米／月。但106号商铺和107号商铺的物业管理费苏**都仅支付至2014年10月31日，因此，腾**司要求苏**支付106号商铺和107号商铺2014年11月1日至2015年5月6日期间的物业管理费符合法律规定和合同约定，本院予以支持。苏**每月应支付的106号商铺物业管理费为350.48元（4元／平方米／月×87.62平方米），107号商铺物业管理费为728.92元（4元／平方米／月×182.23平方米）。因此苏**应支付的106号商铺欠付物业管理费为2172.98元（350.48元×6月＋350.48元÷30天×6天），107号商铺物业管理费为4519.3元（728.92元×6月＋728.92元÷30天×6天）。苏**共应向腾**司支付欠付的物业管理费6692.28元。

关于水费、电费、清洁费，因腾**司和苏**签订的《商铺租赁合同》中并未约定腾**司代收水费、电费、清洁费，腾**司也未提交证据证明腾**司为苏**代偿了水费、电费、清洁费，腾**司的该项主张没有事实依据，也不符合合同约定，本院不予支持。

关于滞纳金和赔偿金的诉讼请求。苏**认为腾**司主张的滞纳金和赔偿金过高，请求法院降低，并且苏**主张已经支付了履约保证金，应当予以扣除。对此，本院认为，苏**与腾**司虽然在合同中约定苏**不按时支付租金，应每逾期一天按逾期未付租金总额的5‰向腾**司支付滞纳金，逾期30日仍未足额支付租金及滞纳金，腾**司有权解除合同，苏**向腾**司支付70000元赔偿金，但是，苏**与腾**司签订的合同中约定的履约保证金、滞纳金和赔偿金本质上均系违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，因此，腾**司要求苏**支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，租赁合同约定的履约保证金、滞纳金与赔偿金的总金额明显高于苏**给腾**司造成的损失，本院对苏**请求降低违约金的要求予以支持，综合考虑腾**司的损失情况、双方当事人履行合同情况，根据公平原则，本院确定苏**应向腾**司支付违约金70000元。但苏**已经向腾**司支付了40000元履约保证金且腾**司并未退还，也未从履约保证金中扣除物管费、水电费、清洁费，履约保证金应当予以扣除，因此苏**还应向腾**司支付违约金30000元，腾**司多主张部分，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告成都市**有限公司于2015年5月6日向被告苏**送达的关于成都市锦江区静渝路48号一楼106商铺的《解除合同通知书》和关于成都市锦江区静渝路48号一楼107商铺的《解除合同通知书》有效；

二、被告苏**于本判决发生法律效力之日起十日内搬离成都市锦江区静渝路48号一楼106商铺和成都市锦江区静渝路48号一楼107商铺；

三、被告苏**于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市**有限公司支付拖欠的租金共计331501.3元；

四、被告苏**于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市**有限公司支付拖欠的物业管理费共计6692.28元；

五、被告苏**于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市**有限公司支付违约金30000元；

六、驳回原告成都市**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费6665元，由原告成都市**有限公司承担3000元，由被告苏**承担3665元。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年七月二十一日