原告成都**司温江分公司与被告王**、贾*贵物业服务合同纠纷一案民事判决书

审理经过

原告成都**司温江分公司（以下简称某某物业公司）与被告王**、贾*贵物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员鲜明独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人夏*、被告王**、贾*贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告某某物业公司诉称，2009年12月4日，被告与成都**有限公司（以下简称盈**司）签订了《商品房买卖合同》，约定由被告购买盈**司开发的某某小区＊幢＊号房屋。同日，被告还与原告签订了《前期物业管理服务协议业主临时规约》，约定由原告为被告购买的房屋提供物业管理服务，且被告应从《商品房买卖合同》约定交房之日起开始向原告交纳物业管理费，如逾期交纳的，每逾期一天，应按当期应交费用总额的3‰支付违约金。2011年5月15日，某某公司向被告交付了房屋，但被告却长期拖欠物业管理费，且经原告多次催收，仍然拒不交纳。原告为维护合法权益，特诉至法院请求判令：1、二被告支付原告物业服务费35003.88元（从2011年12月15日至2014年11月14日）；2、二被告向原告支付逾期交纳物业管理费违约金12800.18元（按照逾期交纳的金额为基数，按每日万分之六点五的标准，从逾期之次日暂算至2014年11月14日，实际计算至实际支付之日止）；3、本案诉讼费由二被告承担。

被告辩称

被告王**、贾*贵辩称，首先，合同约定了物业公司的义务，但是物业公司物业服务未达到合同约定的标准，物业公司的服务没有到位，出现了很多问题；第二，物业公司存在不作为的现象，表现在其一被告2011年5月14日取得的房屋，根据合同约定应该在1年之内给被告办理房产证、土地证，但是2014年房产证才给我们，土地证至今没有给我们，按照合同约定，这种违约行为应该赔偿我们10万元；其二，被告至今没有见到前期物业临时公约，不明白我们的权利义务；小区搭建问题严重，乱搭乱建成灾，无法收拾，影响小区美观，被告花园对面住户搭建了超过2米的建筑物，影响我们的居住，我们向物业反映之后无任何反馈；其三，小区绿化存在问题；其四，被告房屋的质量保修过期，我们车库门前问题维修至少上万，质量方面投诉得不到核实处理，东西被盗，锁被人有意弄坏，房屋无安全保证；其五，被告已经缴纳了半年物业费，现在物业又叫我们从头开始缴纳物业费；第三，由于物管不作为，给我们造成了巨大的损失，所以我们还要物管赔偿我们的损失。合同中约定的逾期交费违约金过高。

本院查明

审理查明，被告王**、贾*贵系位于温江区金马镇金泉社区某某小区＊幢＊层＊号房屋（面积324.11平方米）的业主。位于温江区金马镇金泉社区某某小区小区是由成都**有限公司开发，成都**有限公司于2009年12月14日与原告某某物业公司签署《前期物业服务合同》，将某某小区小区物业交由原告管理。合同期限：自2010年1月1日起至业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时止。2009年12月4日，原告（甲方）与被告王**、贾*贵（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告王**、贾*贵所购买的位于温江区金马镇金泉社区（某某小区）7幢1层2号房屋提供物业服务。别墅物业管理费按建筑面积3元／平方米／月计收。按季交纳物业费，乙方应分别在每年的1月5日前、4月5日前、7月5日前和10月5日前交纳当季度的物业管理服务费。乙方不按约定收费标准和时间交纳相关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天以当期应交费用总额的3‰交纳违约金。同日，被告王**、贾*贵签订《承诺书》确认已阅读成都**有限公司制定的《某某小区业主临时规约》并同意遵守临时规约。上述合同签订后，原告进驻小区对某某小区物业进行管理服务。2011年5月15日被告王**、贾*贵接收涉案房屋。从2011年12月15日起，被告未向原告交纳物业管理服务费，截至2014年11月14日，被告王**、贾*贵共计拖欠物业管理服务费34031.55元（3元／月／平方米×324.11平方米×35个月=34031.55元）。原告曾多次向被告催收物业服务费未果，遂诉至本院要求判如所请。

另查明，原告成都**司温江分公司的曾用名为成都中铁**司温江分公司。

上述事实有原、被告当庭陈述、被告身份信息、原告企业营业执照及组织机构代码、法定代表人身份证明、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时规约承诺书》、《某某小区交房流程表》、房屋平面图、物管费催收通知及律师函、快递寄件单等证据收集在案予以佐证。

本院认为

本院认为，原告与成都**有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原告与被告王**、贾*贵签订的《前期物业管理服务协议》均系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，合同对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。由于原、被告双方已形成物业服务合同关系，原告依照合同约定进驻某某小区小区并实际提供了物业服务，二被告在该小区居住，并接受原告的服务，二被告应当交纳相应的物业服务费用，故本院对原告要求被告王**、贾*贵支付从2011年12月15日起至2014年11月14日的物业服务费34031.55元的诉讼请求予以支持。关于二被告辩称原告的服务质量存在瑕疵的问题，对此二被告未提供相应证据予以证明，故对此项意见本院不予采纳。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。合同期间原告为小区提供了物业服务，小区业主事实上也接受了物业服务，应承担支付物业服务费的义务，故二被告拒交物业服务费无法律依据。二被告未按《前期物业服务合同》和《前期物业管理服务协议》的约定履行支付物业服务费的义务，已构成违约，应承担违约责任。因原告未举证证明其因二被告违约受到损失的大小，且合同中当事人约定的违约金明显偏高，本院本着公平原则和诚实信用原则酌情裁决二被告应向原告缴纳违约金为2000元。关于二被告提出的房屋质量、产权证的办理延期问题，此属另一法律关系，二被告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告王**、贾*贵于本判决生效之日起十日内支付原告成都某某**温江分公司物业费34031.55元和违约金2000元，共计36031.55元。

二、驳回原告成都某某**温江分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费减半收取498元，由原告原告成**司温江分公司负担100元，被告王**、贾**负担398元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年三月二十六日