四川省南**有限责任公司与蒲**、何**商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人四川**有限责任公司（以下简称金**产公司）因与蒲**、何**商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2015）南民初字第2434号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人**发公司的委托代理人文浩*、刘先进和被上诉人蒲**、何**的委托代理人马**、李*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明：南部县南隆镇幸福大道西延线南侧邻五里小区“博泰国际”商品房项目系金**产公司开发建设。2011年7月31日，蒲**在金**产公司处认购商品房一套，并签订《商品房认购协议书》，内容为：“出卖人：南部县金**责任公司买受人（认购人）：蒲**……第一条基本情况认购人自愿认购的商品房（以下简称该商品房）为南部县金**责任公司所开发的金葫路“博泰国际”项目第A幢B楼3号房。该商品房建筑面积共87.43平方米，……该商品房总定价为：￥365457元（人民币叁拾陆**仟肆佰伍拾柒元整）。第二条价款与付款方式出卖人同意认购人按照第1种方式付款……1、一次性付款。获9.5折后，减诚意金优惠￥12000元，实际成交总价为：￥335784元（人民币叁拾叁万伍仟柒佰捌拾肆元整）。……第三条认购定金认购人在签订本认购书时向出卖人支付认购定金￥100000元（人民币壹拾零万元整）；出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，作为缴款依据。……第四条认购条款1、本认购书签订之日起七日内（2011年8月7日前）携次认购书、定金票据及身份证等有关证件等到“博泰国际”营销中心按约定的付款方式交清所订购商品房的首付款。本认购书经双方签订《商品房买卖合同》生效后自行终止，认购定金抵作商品房价款。……4、出卖人在认购人支付认购定金之日起至第四条第1款约定期限止，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还定金。……出卖人（签章）：加盖南部县金**责任公司售房部业务专用章认购人（签章）：蒲**何**（代）签订时间：2011年7月31日”。认购协议书签订当日，蒲**、何**向金**产公司支付了认购房屋定金100000元，并于2011年8月1日向金**产公司缴纳房款202206元，金**产公司向蒲**、何**出具了《收据》两份和《（博泰国际购买确认单》。

另查明，金**产公司对其开发的“博泰国际”商品房项目于2013年12月17日取得建设用地规划许可证、2014年12月6日取得国有土地使用证、2015年3月20日取得建设工程规划许可证、2015年7月10日取得建设工程施工许可证，至今尚未取得商品房预售许可证。

2014年12月16日，蒲**、何**向金**产公司提交书面退房申请，金**产公司于2015年3月28日同意退房，后向蒲**、何**开具金额为295490元中**银行转账支票，因金**产公司账户金额不足，蒲**、何**遂诉至原审法院，请求判令解除双方订立的商品房认购协议，由金**产公司返还购房款202206元及利息，双倍返还定金200000元，负担本案诉讼费用。

一审法院认为

原审认为，预约是约定将来订立本约之契约，预约与本约合同的本质区别在于预约时因存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定。双方当事人于2011年7月31日签订《商品房认购协议书》时，案涉项目尚未取得规划许可，缺失“房屋交付使用条件及日期”等内容，认购协议中亦约定日后将签订商品房正式买卖合同，故案涉《商品房认购协议书》为预约合同。蒲**、何**已于2014年12月16日向金**产公司提交书面退房申请并取得同意，故双方签订的《商品房认购协议书》已经双方协商解除。金**产公司在未取得规划许可的情况下进行商品房预订，且长时间未取得有关手续，致使商品房买卖合同不能订立，违背诚实信用原则，对认购协议书的解除应承担全部责任，为此金**产公司应当返还预订人蒲**、何**交付的定金及预付房款并赔偿因长期占用的利息损失。鉴于金**产公司签订《商品房认购协议书》后迟迟未开工建设完成，导致蒲**、何**错过及时购房的机会，造成商品房市场价格的上涨，资金利息损失按中**银行同期同类贷款基准利率计付为宜。案涉《商品房认购协议书》虽为预约合同，但系因金**产公司原因未能订立商品房买卖合同，故其收受定金作为订立商品房买卖合同担保的认购合同应当按照法律关于定金的规定处理。虽双方约定了定金，且约定的定金金额为100000元，但根据法律的规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，本案中购房定金100000元超出合同总价款的20％（335784元×20％=67156.8元），故金**产公司只应在67156.8元基础上双倍返还，剩余定金32843.2元转为房款。综上，蒲**、何**的诉请部分支持。金**产公司抗辩意见缺乏事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第九十一条、《商品房销售管理办法》第六条、第十六条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条的规定，判决：一、四川省南**有限责任公司在本判决生效后十日内返还蒲**、何**购房款人民币235049.2元（202206元＋32843.2元），并双倍返还购房定金134313.6元（67156.8元×2），共计369362.8元；并从2011年7月31日起，以100000元为基数，从2011年8月1日起以202206元为基数，均按中**银行规定的同期同类贷款（三年至五年期）基准利率标准计算资金占用利息损失；二、驳回蒲**、何**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元，由四川省南**有限责任公司负担3000元，蒲**负担600元。

上诉人诉称

宣判后，上诉**产公司不服，向本院提起上诉称，被上诉人没有收到退款的原因是银行支票未到期，而非上诉人的银行帐户资金不足。上诉人在银行付款期未到期时提出诉讼，应当驳回诉讼请求。同时，认购协议关于定金只约定了“出卖人在认购人支付认购定金之日起至第四条第1款约定期限止，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还定金”，即只有在出卖人将案涉房屋卖与第三人时，才能适用定金罚则，因上诉人并未将案涉房屋出卖给第三人，不应适用定金罚则进行裁判；原审认定认购协议是预约合同，但却错误引用商品房买卖合同的相关规定，判决上诉人支付利息错误，应予纠正。上诉人请求二审判决驳回被上诉人的全部诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人蒲**、何**答辩称，上诉人给被上诉人先后四次开具支票而不是只开了一次，但是因上诉人的银行帐户没有钱而无法兑现；定金条款是在认购协议上的内容，应当适用合同法的相关规定，由上诉人双倍返还。

本院查明

本院二审审理查明：2013年7月金**司称案涉项目通过规划委员会的审批，但尚未取得规划许可证；2015年9月25日金**司取得案涉项目的《商品房预售许可证》。

本院二审审理查明的其他案件事实与一审查明的案件事实一致。

本院认为

本院认为，定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或当事人之间的约定，由当事人一方在合同成立时，或订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱，属于金钱担保。从上诉人与被上诉人订立的认购协议书关于“本认购书经双方签订《商品房买卖合同》生效后自行终止，认购定金抵作商品房价款”的约定看，案涉定金具有立约定金的性质，其作用是担保双方订立正式的《商品房买卖合同》，但由于金**产公司未能取得《商品房预售许可证》，致使双方未能订立《商品房买卖合同》并致双方解除认购协议，金**产公司应对此承担全部责任，故原审判决按总房款的20%数额双倍返还定金是正确的，应予维持。由于二上诉人至今未取得金**产公司退还的购房款，且从常理上分析，二被上诉人不存在故意不收取购房款的理由，应当认定二被上诉人未获得返还的购房款系金**产公司的原因所致。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，金**产公司应当为占用二上诉人购房款支付资金利息，故原审判决上诉人按照中**银行的同期同类贷款基准利率标准分别从2011年7月31日和2011年8月1日起分段计付100000元和202206元的已付定金和购房款的利息是正确的。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确的，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3600元，由上诉人四川**有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三十日