四川和为贵实业有限责任公司与管志国商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告四川和为贵实业有限责任公司（以下简称“和为贵公司”）诉被告管**商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理后，依法由代理审判员孙*适用简易程序公开开庭进行审理。原告和为贵公司的委托代理人刘海到庭参加诉讼。被告管**经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告和为贵公司诉称，原、被告于2012年4月25日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告将位于成都市西航港开发区“和贵·久居福”23幢1单元1502号商品房出售给被告。房屋总价款为764619元，被告支付购房首付款304619元后，其余460000元由被告向银行申请按揭贷款方式支付原告。合同签订后，被告与中国银**双流支行签订《个人住房贷款合同》，其中约定原告为被告向银行申请按揭贷款承担连带保证责任。贷款合同签订后，截至2014年3月21日，因被告连续4期未按照贷款合同约定向银行归还贷款，银行向双**民法院起诉，要求解除贷款合同，被告提前归还剩余全部贷款，并要求原告承担连带保证责任。双**民法院于2014年6月28日作出判决，因被告未履行判决书内容，银行向法院申请强制执行，原告为此代被告向银行偿还了全部贷款本息及银行实现债权的全部费用共计528580.09元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议2.2.3条的约定“如因买受人逾期偿还贷款，导致银行解除与买受人的贷款合同或宣布全部贷款提前到期或要求出卖人回购房屋的，出卖人有权单方面解除合同或直接或会同贷款银行依法处分买受人所购房屋，并向买受人收取总房价款20%的违约金。出卖人依照合同和本协议约定解除合同或追究买受人责任的，买受人除应当承担相应的违约责任外，还应当承担出卖人因此而代买受人归还的贷款本息、支付的诉讼或仲裁费用（含差旅费、公告费、鉴定费、评估费、执行费用）、律师费和实现前述债权所应交纳的税费以及贷款银行和住房公积金管理机构收取的其他费用”。被告未按照贷款合同约定归还借款，导致原告代其向银行承担担保责任，给原告造成了较大损失。为维护原告的合法权益，特起诉至法院请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议并判令被告协助原告办理撤销该房屋预售备案登记手续；2、判令被告向原告支付违约金152923.8元；3、判令被告向原告支付原告代为向银行归还的商品房按揭贷款494291.57元以及原告代为向银行支付的诉讼费、执行费、律师费共计38654元；4、判令被告向原告因本案支付的诉讼费用（含差旅费、公告费、鉴定费、评估费、执行费用）、律师费和实现前述债权的全部费用；5、判令《商品房买卖合同》解除后，被告支付的总房款冲抵本案诉讼请求第2、3、4项款项之和后如有剩余房款，原告退还给被告。

被告辩称

被告管**未作答辩，也未提交任何证据。

本院查明

经审理查明，原、被告于2012年4月25日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告将位于成都市西航港开发区“和贵·久居福”23幢1单元15楼1502号房屋（建筑面积104.2㎡，合同签约备案号：307347）出售给被告，房屋总价款764619元。同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，约定“……2、对合同第五条的补充约定：买受人按下列第2.2种方式向出卖人支付房款：……2.2按揭付款：买受人采用银行贷款方式购房，须在合同签订同时付清首付款人民币306419元，余款460000元整在首付款付清7日内由买受人向银行或住房公积金管理机构申请贷款，并于本合同签订后60日内予以付清。……2.2.3出卖人在担保期内，如因买受人未能按期偿还贷款，导致贷款银行或住房公积金管理机构要求出卖人承担保证责任的。买受人须从出卖人实际承担担保责任之日起按总房价款每日万分之五向出卖人支付违约金。买受人应当在60日内归还出卖人被扣划的保证金和支付相应的违约金；否则，出卖人有权单方面解除合同，并向买受人收取总房价款10%的违约金。如因买受人逾期偿还贷款，导致银行解除与买受人的贷款合同或宣布全部贷款提前到期或要求出卖人回购房屋的，出卖人有权单方面解除合同或直接或会同贷款银行依法处分买受人所购房屋，并向买受人收取总房价款20%的违约金。出卖人依照合同和本协议约定解除合同或追究买受人责任的，买受人除应当承担相应的违约责任外，还应当承担出卖人因此而代买受人归还的贷款本息、支付的诉讼或仲裁费用（含差旅费、公告费、鉴定费、评估费、执行费用）、律师费和实现前述债权所应交纳的税费以及贷款银行和住房公积金管理机构收取的其他费用……”。2012年5月15日，被告作为借款人、原告作为保证人与案外人中**司双流分行签订《中国银**四川省分行个人一手住房贷款合同》，约定被告向案外人中**司双流分行借款460000元用于购买涉案房屋，被告以该套房屋作为抵押担保，原告提供阶段性连带责任保证。

另查明，因被告连续4期未归还贷款，案外人中国银**双流分行于2014年4月10日向本院起诉，要求解除其与原、被告签订的《中国银**四川省分行个人一手住房贷款合同》，归还借款本金444455.75元、利息9015.05元、罚息205.76元；原、被告承担为实现债权而产生的律师费27220元；原告对上述诉讼请求承担连带责任。本院于2014年6月18日作出（2014）双流民初字第2058号《民事判决书》，判决案外人与原、被告于2012年5月15日签订的《中国银**四川省分行个人一手住房贷款合同》于判决生效之日起予以解除；被告自判决生效之日起十日内支付案外人中国银**双流分行借款本金444455.75元、律师费27220元、截至2014年3月4日的利息9015.05元和罚息205.76元，并承担从2014年3月5日起至实际付清款项之日止的利息和罚息；原告就前述第二项判决义务承担连带清偿责任。原告承担清偿责任后，对被告享有追偿权。判决生效后，案外人中国银**双流分行向本院申请强制执行。在执行过程中，原告通过银行转账方式向案外人中国银**双流分行支付被告借款本金、利息、罚息、提前还款补偿金共计500000元。经案外人中国银**双流分行结算后，退回原告1451.43元。原告另外向案外人中国银**双流分行支付了律师费27220元、诉讼费4257元、执行费7177元。

上述事实，有原告当庭陈述、原、被告双方的身份信息、商品房买卖合同、补充协议、《中国银**川省分行个人一手住房贷款合同》、（2014）双流民初字第2058号《民事判决书》、银行转款凭证等证据予以证明。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，该合同并不违反法律法规，合法有效。合同签订后，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。关于原告提出要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》及被告协助原告办理撤销该房屋预售备案登记手续的主张，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》2.2.3条已就合同解除的条件进行了约定，结合本案查明的事实，该合同解除的条件已成就，故本院对原告要求解除合同的主张予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应当将涉案房屋返还给原告，原告应当将被告已支付的购房款退还给被告，同时被告应当协助原告办理撤销房屋预售备案登记等相关手续。关于原告提出要求被告支付违约金152923.8元的主张，本院认为，被告未按照贷款合同约定及时归还借款，导致原告承担保证责任，被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，该违约金本院酌定为30000元。关于原告提出要求被告支付其代为向银行归还的商品房按揭贷款494291.57元以及原告代为向银行支付的诉讼费、执行费、律师费共计38654元的主张，本院认为，原告已就其按照判决内容承担连带清偿责任代被告向银行归还贷款494291.57元，支付诉讼费、执行费、律师费共计38654元提供了相应的证据，故本院对原告的该项主张予以支持。关于原告提出要求被告向原告因本案支付的诉讼费用（含差旅费、公告费、鉴定费、评估费、执行费用）、律师费和实现前述债权的全部费用的主张，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》并未就原告主张的上述费用的承担进行相应的约定，原告也未提交证据证明在本案诉讼过程中上述费用已实际产生对其造成的损失已超过双方关于违约金的约定，故本院对原告的该项主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告在《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》解除后，应当扣除被告应承担的支付金额后，将剩余购房款退还被告。结合本案，因被告已向原告交纳了全部购房款764619元（购房首付款306419元加上银行贷款460000元），故原告应将其代被告支付的购房款、诉讼费、执行费、律师费、违约金扣除后将剩余购房款201673.43元（764619元-494291.57元-38654元-30000元）退还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告四川和为贵实业有限责任公司与被告管志国于2012年4月25日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；

二、被告管**于本判决生效之日起十五日内协助原告四川和为贵实业有限责任公司办理位于成都市西航港开发区“和贵·久居福”23幢1单元15楼1502号房屋的预售备案撤销手续（合同签约备案号：307347）；

三、原告四川和为贵实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向被告管志国退还购房款201673.43元；

四、驳回原告四川和为贵实业有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2066元，由被告管**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年七月二十三日