绵阳市华**责任公司与赖**、王*、羊**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告绵阳市华**责任公司诉被告赖**、王*、羊**租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理后，依法由审判员张梓入适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人任**、夏**，被告赖**、王*、羊**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：原、被告双方于2012年5月8日签订了《商业房屋租赁合同》，该合同约定了租赁房屋、租赁期限、租金及支付方式、违约责任、争议解决等内容，后双方签订《补充协议》对房屋租金作了补充约定。按照约定，房屋租金每三个月支付一次，第一期租金支付时间为2012年5月8日，以后每期的房屋租金被告须提前15日向原告支付。自2014年3月8日起，被告已累计欠原告房屋租金187600元。经原告多次催要被告均未履行按时支付房屋租金的义务，为维护原告的合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、被告按约定支付房屋租金187600元，违约金97500元；2、诉讼费、保全费由被告承担。

被告辩称

被告赖**辩称：我与原告签订合同是事实，在与原告签订合同之前，我们去看过房屋状况及周边环境。双方签订合同后，在装修期间，因房屋漏水，我们找到物业公司，物业公司说找开发公司。我们找到原告，原告也没有给我们解决漏水的问题。因生意不好，我们就找到原告商议，要求降低房租费，但原告没有给我们任何答复。2012年5月8日一直装修到2012年11月底，这期间因为漏水没法装修的4个月本不应该承担房租费，但是我们这期间的房租费都是交了的。2013年5月房屋又漏水一直到2013年底，导致我们在2013再次装修，将近半年没法营业，但我们在这期间的房租费都是交了的。我们当时承租原告的房屋的时候，路是封死了，只有自行车可以过，也没有停车位，公司老总就给我们说，后面政府要改造，要把路整通，但直到现在路也没有通。我们是从2014年3月份开始就没有给租金，对租金金额没有异议，因每年房屋漏水导致我们一直没法营业，我们不应该承担这期间的租金和违约金，且该违约金约定过高。

被告王*辩称：我们签合同是真实的，违约金我们不应该承担，且该违约金过高，我同意被告赖**的答辩意见。此外，当时原告口头承诺我们租的房屋1号楼的商业用户只是我们使用，但现在还租给别人了，三楼的商品房是原告卖出去，也在经营茶楼，影响了我们的生意。

被告羊**辩称：三楼开了茶楼以后对我们有影响，违约金我们不应该承担，且违约金过高，欠付房租费是事实。

本院查明

经审理查明：2012年5月8日，原告（甲方）与被告赖**、王*、羊**（乙方）签订《商业房屋租赁合同》一份，约定“甲方将坐落于长虹大道中段51号天籁一品1号楼的商业房屋租赁给乙方使用，该房屋建筑面积为：一层1149.17平方米，二层882.08平方米，合计2031.25平方米，二层实际面积1039.08平方米，优惠走廊面积157平方米。租赁期限共60个月，自2012年9月8日至2017年9月7日止。该房屋租金单价为人民币24元／平方米，月支付租金48750元，季支付租金146250元，年支付租金585000元。该房屋租金乙方每三个月支付一次，金额为146250元，乙方须提前15日缴纳下期房租。第一期租金于签订本合同时同时缴纳。甲方于2012年5月8日将租赁场地移交给乙方，甲方同意从2012年5月8日至2012年9月7日为乙方装修期不计算租赁费。甲乙双方应按本合同的约定履行各自义务，如果有任何一方不履行义务的，视为违约，违约方向守约方支付房屋年租金总额10%的违约金。乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按逾期天数租金总额的千分之五收取滞纳金”。同日，原告（甲方）与被告赖**、王*、羊**（乙方）签订《补充协议》一份，约定“一、乙方除按《合同》中第三条中约定支付房屋租金外，还需向甲方支付综合设施使用费，该费用按租用房屋建筑面积计算，每月单价为16元／㎡，每月合计人民币32500元。二、综合设施使用费每三个月支付一次，金额为97500元。乙方须按《合同》约定的对应日前与租金一并支付给甲方。三、本综合设施使用费与《合同》约定月租金共同构成月租金总额”。上述合同签订后，三被告从2014年3月起未向原告交付租金，截止2014年12月8日，三被告共计欠付租金187600元。

在庭审过程中，被告赖**向本院提交照片7张，用于证明案涉租赁房屋二楼天花板漏水，原告质证认为不能证明是被告租赁的房屋漏水。

上述事实，有当事人的陈述、《商业房屋租赁合同》、《补充协议》等证据证明，经庭审质证核实，在卷佐证。

本院认为

本院认为：原告与被告赖**、王*、羊**签订的《商业房屋租赁合同》、《补充协议》系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。原告向被告交付了租赁房屋，三被告应当按照合同约定向原告支付房屋租金。三被告未按照合同约定支付租金的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告要求按照房屋年租金总额975000元的10%支付违约金97500元的诉讼请求，三被告认为该违约金约定过高，请求予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院酌定违约金按照未付租金187600元的10%计算即18760元。

三被告抗辩称租房时原告说政府要将经过案涉租赁房屋的道路改造畅通，但直到现在也没有改造，导致生意不景气，原告曾口头承诺1号楼的商业房屋只由三被告使用，原告却将1号楼的三楼出卖给他人经营茶楼，影响了三被告的生意，且每年夏天租赁房屋都要漏水，导致被告无法正常营业，三被告不应向原告支付房屋租金及违约金。本院认为，三被告在与原告签订《商业房屋租赁合同》之时对租赁房屋及周边环境的现状是知情的，其称原告向被告说政府要改造道路及承诺1号楼的商业房屋只由三被告使用，原告对此不予认可，三被告亦未提交证据予以证明。同时，根据双方签订的《商业房屋租赁合同》的约定，原告仅将1号楼的一、二层租赁给三被告使用，并不包含三楼。被告赖**向本院提交的照片亦不能证明因租赁房屋漏水导致其无法正常营业。综上，依照《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院对三被告的上述抗辩意见不予采纳。

对于原告主张的保全费，因其未提供证据证明该费用的实际发生，依照最**法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，原告应当承担举证不利的后果。本院对原告的该项主张不予支持。

综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告赖**、王*、羊国华于本判决生效之日起十日内向原告绵阳市华**责任公司支付租金187600元、违约金18760元；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、驳回原告绵阳市华**责任公司的其他诉讼请求。

本案减半收取案件受理费2785元，由原告绵阳市华**责任公司承担785元，被告赖**、王*、羊国华共同承担2000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年五月四日