四川龙**限公司、四川龙腾**有限公司与谭**商品房买卖合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人（四川）**有限公司（以下简称龙**司）、四川龙腾**有限公司（以下简称龙腾物业公司）因与被上诉人谭碧淑商品房买卖合同纠纷一案，不服镇雄县人民法院（2014）镇民初字第119号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

一审法院查明

原审人民法院经审理确认的事实是：2010年12月23日，原告与被**公司签订商品房购销合同，约定原告向被**公司购买XX苑第二幢第三、四单元第二层商业用房及楼梯间，房屋参考建筑面积为564.94平方米，单价为2801.36元，房屋参考价款为1582600元，实际计价面积以产权机关确认的面积为准，结算时多退少补，自交房之日起，原告在180天内办完产权证，被告可代为办理，相关费用由原告承担。合同签订后，原告给付被**公司房款1582600元，被**公司于2011年5月9日移交房屋给原告，原告向被告**公司缴纳代办产权证等费73260元。2012年8月8日，被告代原告办理了土地使用权证，但至今尚未移交给原告。房屋所有权证确认的建筑面积为558.34平方米，比参考面积564.94平方米少6.6平方米。被**公司未按约定返还原告多付房款18489元，被告**公司未返还原告多付契税和印花税款564元，多付公共维修基金和测绘费198元，未移交土地使用权证。原告向本院提起诉讼。

一审法院认为

一审法院认为，原告谭**与被**公司签订商品房购销合同，约定实际计价面积以产权机关确认的面积为准，结算时多退少补，房屋所有权证确认的建筑面积为558.34平方米，比合同参考面积564.94平方米少6.6平方米。原告请求被**公司返还原告多付6.6平方米的房款18489元，符合合同约定，请求被**公司出具发票合理合法，予以支持。合同约定自交房之日起，原告在180天内办完产权证，若被告代为办理，相关费用由原告承担。被**公司于2011年5月9日移交房屋给原告，原告同时向被告**公司交纳办理产权证的相关费用，合同约定办证时间为180天，被告应当在2011年11月9日前办完产权证及土地使用权证。房屋所有权登记时间为2012年3月14日，颁发土地使用权证的时间为2012年8月8日，违反合同约定的办证期限，应承担违约责任，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，被告**公司没有提交何时到相关部门办理产权的依据，不能证明不是因为被告龙*物业管公司的原因导致产权证及土地使用权证没有按期办理完毕，应当按中**银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算2011年11月9日至2012年8月8日期间购房款1582600元的利息损失给原告，同期贷款月利率为0.63%，被告**公司应给付原告利息损失为1582600元×0.63%×9=89733.42元，并移交办证缴费凭证及土地使用权证给原告；被**公司指定被告**公司代原告办理产权证，被告**公司没有按期办理，被**公司应承担连带责任；2012年8月8日颁发土地使用权证后，原告称被告要求原告提交购房合同原件给被告销毁，原告不同意，被告未移交土地使用权证，被告称原告未提交身份证和购房合同，所以未移交土地使用权证，双方对其主张均未提交证据予以证明，不予采纳，原告请求被告赔偿2012年8月8日至今的违约损失，不予支持。原告请求被告**公司返还多收的办证费用，因被告未提交缴费凭证，不能确认实际缴费数额，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被**公司于判决生效后10日内返还原告谭**多付房款人民币18489元，并出具购房发票给原告。二、由被告**公司于判决生效后10日内给付原告谭**利息损失人民币89733.42元，并移交办证缴费凭证及土地使用权证给原告谭**。驳回原告谭**的其他诉讼请求。案件受理费人民币6325元，由二被告交纳。

上诉人诉称

一审宣判后，龙**司、龙**公司均不服，共同向本院提起上诉请求：驳回被上诉人的全部诉讼请求，由被上诉人承担全部诉讼费用。其上诉的事实及理由主要是：一、双方签订的《商品房购销合同》与其《补充协议》约定不一致的，应以主合同为准，即按主合同第五条第二款“按套计价销售的，合同约定的参考建筑面积与产权登记面积有误差的，总价款不作调整。”的约定，上诉人龙**司不应退还被上诉人购房款18489元。二、根据相关法规的规定，办理房屋产权登记的义务人是被上诉人，上诉人龙**公司不应因逾期办理房屋产权登记而支付被上诉人任何利息损失。且交房时间应按合同约定的2011年8月30日认定，不应按实际交付时间认定。三、被上诉人与龙**司就产权办理事宜不存在委托代理关系，即便有，也属无偿委托，龙**司不应赔偿被上诉人任何费用。龙**司也未指定龙**公司代被上诉人办理产权证，因而龙**公司承担连带责任毫无事实依据。四、原审适用解释第十八条错误。第十八条规定的是“交付之日起90日内”办理产权登记，而合同约定的是180日内，故适用该条错误。

被上诉人辩称

谭**收到上诉状副本后未作答辩。

本院查明

在二审审理过程中，上诉人龙**司、龙**公司对一审认定的事实未提出异议，故一审认定的事实，依法予以确认。

综合各方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点是：一、上诉人龙**司是否应当返还被上诉人谭碧淑18489元的购房款；二、上诉人龙**司是否应承担逾期办理房地产证的违约责任。

针对本案的焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下：

一、关于上诉人龙**司是否应当返还被上诉人谭**18489元的购房款的问题。双方当事人签订《商品房销售合同》第五条第二款“按套计价销售的，合同约定的参考建筑面积与产权登记面积中的建筑面积有误差的，总价款不作调整。”，在该合同的第十三页合同补充协议中又约定“经甲、乙双方协商，以单价2803.36元每平方米计价，其面积以产权登记机关确切登记为准，多退少补。”，在同一《合同》中出现了两个不同的约定，但《商品房销售合同》为上诉人龙**司提供的格式合同，《合同》的第五条第二款为事先拟定印刷条款，而该《合同》后面的“合同补充协议”为笔书写内容。由此可见，“合同补充协议”是双方当事人对该商品房买卖的真实意思表示，是对前一格式条款的变更，符合《合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，双方当事人应诚实守信履行自己的约定。原审跟据双方当事人的约定计算并判决由上诉人龙**司返还被上诉人谭**多付房款18489元正确。

二、关于上诉人龙**司是否应承担逾期办理房地产证的违约责任的问题。根据双方当事人2010年12月23日签订的《商品房销售合同》第十二条“关于产权登记的约定，自交房之日起，乙方在180天内产权办理完毕，甲方可代为办理，相关税费由乙方承担。”的约定，是乙方（即谭**）在180天内产权办理完毕，而不是上诉人龙**司、龙**公司在180天内办理完毕，因此该条款对两上诉人没有约束力。一审评判两上诉人违约并承担违约责任不当。

本院认为

经本院审判委员会讨论认为，原判认定事实清楚，但部分适用法律不当，依法应予改判。上诉人龙**司、龙**公司所提的上诉理由部分成立，对成立部分应予支持，不成立部分不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持原判第一项，即“被告龙**司于判决生效后10日内返还原告谭**多付房款人民币18489元，并出具购房发票给原告”的判决；

二、撤销原判第二项，即“由被告**公司于判决生效后10日内给付原告谭**利息损失人民币89733.42元，并移交办证缴费凭证及土地使用权证给原告谭**。驳回原告谭**的其他诉讼请求。”的判决；

三、由上诉人龙**司、龙**公司于判决生效后10日内，将办证的缴费凭证及土地使用证移交给谭**；

四、驳回被上诉人谭**的其他诉讼请求。

一审诉讼费6325元，由两上诉人承担2000元，被上诉人谭碧淑4632元；二审诉讼费6325元，由两上诉人承担2000元，被上诉人谭碧淑4632元。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力，如负有义务的龙**司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若前述义务人不自动履行本判决，谭碧淑可在本判决规定的履行期限届满后二年内向云南**民法院申请强制执行。

裁判日期

二〇一四年十二月十二日