张*、闫玉峰与四川广**限公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人张*、闫**因与被上诉人四川广**限公司（以下简称”皓*置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广元市利州区人民法院（2015）广利州民初字第1787号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张*、闫**，及被上诉人皓*置业公司的法定代表人沈国民、委托代理人舒**、董**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2013年11月18日原告张*向被告皓*置业公司支付定金10000.00元。同年11月24日，原告张*、闫**与被告皓*置业公司签订了《商品房屋买卖合同》及其补充协议，双方约定：原告张*、闫**购买由被告皓*置业公司开发的”皓*·景园”2幢第9层1-9-2号房屋，按照套内面积单价计5964.70元，总价款为588000.00元；房款支付方式，为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的40%，其余价款可以向广元市住房公积金管理机构贷款支付。另补充协议第三条对合同第六条分期付款方式进行了补充约定，内容为”乙方选择以按揭付款方式付款，乙方必须于2013年11月24日付清首付款即人民币238000.00元（含定金）并签署购房合同。乙方未支付之剩余房价款，计人民币叁拾伍万元整，由乙方在购房合同签订后7个工作日内向银行申请6成20年按揭贷款。乙方委托按揭银行将取得的按揭贷款全部一次性转付甲方指定的账户。乙方明确知道按揭银行规定的申请按前述金额贷款所需的条件和提交的资料，并保证自己符合该条件和在规定时间内提交所有资料；否则，因此不能按期取得银行的按揭贷款由乙方承担”；逾期付款责任，（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期在60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一［该比率应当不小于第（1）项中的比率］的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金；交付条件，出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条的约定和条件将该商品房交付买受人有的，按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不累加］，（1）逾期在60日之内［该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限］，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分这一的违约金［该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率］，并于该商品房实际交付之日起10日内向买人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。另补充协议第六条对合同第十三条进行补充约定，内容为”若甲方遇特殊情况致不能按期交房，可按原交房时间顺延8个月”。合同签订后，原告张*、闫**向被告皓*置业公司支付首付款（含定金）238000.00元。至开庭前，原告张*、闫**未按约定向被告皓*置业公司提交办理按揭贷款材料，也未支付所剩余的房价款；被告皓*置业公司亦未向原告张*、闫**交付房屋。

一审法院认为

原审法院认为，原告张*、闫**与被告皓*置业公司所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。合同当事人均应按照约定全面履行各自的义务。根据双方约定，原告张*、闫**有支付购房款的义务，被告皓*置业公司有向原告交付房屋的义务。其中，原告张*、闫**支付购房款为先履行义务。而事实上，原告张*、闫**未在约定的期限内办理房款按揭贷款手续，亦未向被告皓*置业公司支付所剩余的款，其行为构成违约。因此，被告皓*置业公司未向其交房屋系合理抗辩，故原告张*、闫**主张被告皓*置业公司违约的事实与理由均不成立，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告张*、闫**的诉讼请求。案件受理费2797.00元，由原告张*、闫**负担。

上诉人诉称

上诉人张*、闫**提出的上诉请求是：1、撤销广元市利州区人民法院（2015）广利州民初字第1787号民事判决；2、确认上诉人与被上诉人于2013年11月24日签订的《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》无效；3、判令被上诉人退还上诉人已支付的23．8万元购房首付款，并由被上诉人按照中**银行同期贷款利率向上诉人支付购房首付款利息（执行支付之止计算）；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由是：上诉人与被上诉人于于2013年11月24日签订《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，《商品房买卖合同》第六条第三款约定：上诉人购房采用”贷款方式付款。买受人可以首付40％，其余价款可以向广元市**中心银行或住房公积金管理机构借款支付。”合同签订次日，上诉人备齐贷款所需资料到广元市**理中心办理咨询贷款事宜，该中心的工作人员告知四川广**限公司并未取得住房公积金代款售房资格，当日上诉人到四川广**限公司询问此事，工作人员告知公司将很快办理下来，并让我等侯通知。2014年3月底上诉人备齐代款相关资料到售楼部，直到2014年10月份，该公司工作人员来电话告知叫我重新补交代款资料，我才知道我的贷款没有办下来，一直负责与我联系的售楼人员也离开该公司。在一审庭审中，被上诉人出示的广元市**理中心开具的”证明”，该证明开具时间为2015年6月5日，上诉人至今对这个证明的真实性持怀疑。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时间为2013年11月24日，四川广**限公司开发的皓**小区于2013年12月2日才在广元市**理中心办理了公积金备案手续。据此，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时并不具备职工公积金贷款售房的履约能力，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》自签订之日起无效。

被上诉人辩称

被上诉人四川广**限公司答辩称，上诉人上诉所称事实是不真实的，理由也是不成立的，他的理由是片面的，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

二审庭审中，上诉人张*、闫**出示了以下证据材料：1、闫**的《职工住房公积金卡》，证明签订合同时买受人是具备使用公积金贷款资格的，是合格的履约主体；2、《开发项目公积金个人贷款审批表》复印件，证明被上诉人实际取得公积金贷款售房资格的时间是2013年12月20日，被上诉人与上诉人签订合同时不是一个合格的合同主体，同时证明被上诉人在一审中出示的市住房公积金管理中心的证明是伪造的；3、广元市**理中心开具的《证明》复印件，证明被上诉人出示的这份证明是被上诉人与市住房公积金管理中心的工作人员篡改的。对上诉人出示的上列证据，被上诉人质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，证明双方的主体都是合格的；对证据2的真实性、合法性无异议，但不能达到上诉人的证明目的，我方提交的资料，在2013年11月份就提交给住房公积金管理中心了，正式备案是2013年12月2日，同时双方在合同中约定由买方在购房合同签订后7个工作日内办理，正因为上诉人手续没有办，购房款也没有交，所以不能办理；对证据3的真实性合法性无异议，但对其证明目的有异议，该证明说明了备案时间，并不是虚假的，也不是某一方篡改的。本院认为上诉人出示的三份证据具有真实性、合法性、关联性，予以采信，但上诉人提供证据2、证据3，不能达到其主张的证明目的。

被上诉人四川广**限公司没有提交新的证据材料。

本院查明

一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以认定。

本院认为

本院认为，上诉人张*、闫**与被上**业公司于2013年11月24日签订的《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据双方合同约定，上诉人张*、闫**在与被上**业公司签订购房合同时，向被上**业公司支付购房首付款人民币238000元（含定金），未支付的剩余房价款35万元人民币向广元市**理中心办理按揭，双方在补充协议中还进一步明确约定由上诉人在购房合同签订后7个工作日内向银行申请6成20年按揭贷款，并委托按揭银行将取得的按揭贷款全部一次性转付被上诉人指定帐户。因此，申请办理贷款按揭手续和支付首付款均是买受人应尽的付款义务，上诉人张*、闫**虽于2013年11月24日向被上诉人支付了购房首付款人民币238000元（含定金），但未在合同约定的期限内办理房款按揭贷款手续，且至今未向被上**业公司支付所剩余的购房款，其行为构成违约，从而导致被上诉人在合同约定的期限内未向上诉人交付房屋。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条”当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在上诉人未按合同约定支付购房款的情况下，被上诉人有权拒绝上诉人的交付房屋请求，上诉人因此认为被上诉人违约的理由不成立。据此，原审法院对上诉人要求被上诉人退还已支付的购房首付款，并按中**银行同期贷款利率向其支付利息，及由被上诉人向其支付违约金的诉讼请求不予支持是正确的。上诉人称其于2014年3月底备齐贷款相关资料到售楼部，但没有提供证据证实。根据广元市**理中心证实，被上诉人开发的”皓*景园”小区于2013年12月2日就办理了公积金备案手续，具备了在该住房公积金管理中心办理房屋贷款、取款业务，上诉人认为被上诉人不具备职工公积金贷款售房的履约能力，没有证据证实。其据此提出要求确认上诉人与被上诉人于2013年11月24日签订的《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》无效的上诉请求，既与查明的事实不符，又与上诉人在一审中提出的要求被上诉人向其支付违约金的诉讼请求相互矛盾，该请求依法不予支持。合同应当得到继续履行。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一项）之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4906元，由上诉人张*、闫玉峰负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三日