董**与天津开发**发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告董**诉被告天津开发**发有限公司（以下简称宝**产公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年9月24日诉至本院。本院受理后，依法组成由审判员赵**担任审判长，代理审判员王*、人民陪审员王*参加的合议庭，于2016年1月5日和2016年2月22日公开开庭进行了审理。原告董**的委托代理人苏丹，被告宝**产公司委托代理人尹*到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告董**诉称，原告与被告于2007年10月31日签订《宝利·海尚豪庭储物间认购协议》，约定被告将海尚豪庭小区中X-XX号地下室的“使用权”以43，550元价格售予原告。被告交付该地下室后，原告发现该室内布满各种线路管道，上述管、线不仅出现跑水、漏水现象，更加大量占据地下室的上部空间，使本已使用面积不足的地下室更加局促，影响原告正常使用。该地下室的积水潮湿环境，存在大量通电线路本易存在安全隐患。且该线路仅离地面2.23米，与人体的垂直距离不足0.5米，未达到保证人身安全的应有距离。即使原告已将跑水、漏水问题解决，亦存在巨大安全隐患。原告认为，被告将地下室的“使用权”出售给原告，应当保证原告充分利用地下室空间不受妨碍，并保证原告安全使用。现该地下室不仅空间使用受到妨碍，更存在潜在危险。故诉至法院要求判令：1.被告排除海尚豪庭小区中X-XX号地下室内的各种线路、管道对原告使用的妨害；2.被告消除海尚豪庭小区中X-XX号地下室内的通电线路对原告造成的危险；3.本案诉讼费用由被告承担。举证期限届满前，原告向法院提出变更诉讼请求申请，认为双方签订的《宝利·海尚豪庭储物间认购协议》已经缺乏实际履行的可能性，请求法院依法判令：1.依法解除原告与被告签订的《宝利·海尚豪庭储物间认购协议》；2.被告向原告返还合同价款的88.5%，计38，541.75元；3.本案的诉讼费用由被告承担。

原告为证实其主张提供了如下证据材料：

1.《宝利·海尚豪庭储物间认购协议》一份，证明被告以此种买卖合同的名义掩盖合同租赁之实。

2.照片一组，证明该房屋管道漏水严重影响该储物间的正常使用。

3.照片一组，证明地下室上部通电线路距离地面仅2.23米，不符合国家规定。

4.低压配电设计规范GB50054-95文件一份，其中5.6.13中明确规定，桥架距离地面的高度不宜低于2.5米。

5.视频一份，证明地下室通电线路中含有380V高压电。

（以上证据均为复印件，且与原件核对无异）

被告辩称

被告**产公司辩称，被告出售的是竣工验收合格的地下室的使用权，不存在安全隐患，漏水部分水管也可以维修。被告出售使用权是合法的。原告诉请解除合同的诉请于法无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告为证实其主张提供了如下证据材料：

1.天津市竣工验收备案书一份，证明诉争的储物间是经过竣工验收合格的，不存在安全隐患和质量问题。

2.施工图纸中的电器施工说明一份，证明诉争地下室中通过的电源线是ZRYJV电缆，该电缆绝缘性能好，不存在安全隐患。

3.建筑电器工程施工质量验收规范（JB50303-2002）一份，证明线路距离地面高度在2.2米以上符合规范要求。

4.施工图设计文件审查合格书一份，证明电器施工图是经过验收合格的。

5.低压配电设计规范（2011版）一份，证明该规范仅仅规定不宜低于2.5米，而非原告主张的不应低于2.5米。

原告对被告提供的证据，提出如下质证意见：证据1竣工验收备案书，该证据的真实性无异议，但该证据与本案不具有关联性。证据2、3、4有异议，证据不能证明管线敷设不存在安全隐患。证据5有异议，诉争储物间的管线敷设属于明敷，根据低压配电设计规范7.6.8规定，无铠装电缆在屋内明敷，除明敷在电气专用房间外，水平敷设时，与地面的距离不应小于2.5m。

被告对原告提供的证据提出如下质证意见：证据1，认购协议，该协议的真实性没有异议，对证明目的有异议。证据2和3，照片有异议，该照片无法显示拍摄时间和漏水时间，虽然桥架距离地面2.23米但无法证明是违反国家强制性法律法规的。证据4规范有异议，该规范中涉及的桥架距离地面高度为不宜低于2.5米，而非不应低于2.5米，不属于强制性规定。证据5视频一份，对该证据的真实性予以认可，对证据的证明目的不予认可，不能证明管线敷设存在安全隐患。

本院认证意见：原告提交的证据1-5，真实、合法并且与本案相关联，本院予以认定。被告提交的证据1-5，真实、合法并且与本案相关联，本院予以认定。

本院查明

经审理查明：2007年10月31日，原、被告签订了《宝利·海尚豪庭储物间认购协议》一份，协议约定原告购买X-XX地下室一间使用权，售价为人民币43，550元。原告在签订此协议时一次性付清所购储物间使用权费用。协议约定，地下室的交付截止日期为2008年6月30日。双方在协议中未就储藏间单价和面积进行约定。该储物间建筑面积为17.45平方米。储物间内部有通电线路，其中部分线路的电压为380V，且该线路桥架距离地面的垂直距离为2.23米。

以上事实有原、被告提供的书证和当事人陈述予以证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案争议焦点为原、被告双方签订的认购合是否具备解除条件。原、被告签订的《宝利·海尚豪庭储物间认购协议》，系双方真实意思表示，且被告具有合同标的海尚豪庭中5-02储物间的所有权，该合同合法有效。被告向原告出售其具备合法产权的储物间的使用权，原告向被告购买该储物间的使用权，其主要目的在于储物使用。而储物使用需具备两个前提：一是具有储物使用的安全环境；二是具有储物使用的保管环境。现该储物间存在大量通电线路，且该敷设管线桥架高度仅为2.23米，是正常成年人伸手可触范围，对人身安全存在较大隐患。虽然被告坚称低压设计规范（95版）中第5.6.13条规定桥架距离地面的高度不宜低于2.5米，系“不宜”而非“不应”，并非强制性规范条款。本院认为，该条款规定“不宜”虽非绝对禁止之意，但也属引导性标准，指一般情况下不应低于2.5米，但被告坚持认为该条款没有强制力，并未举证证明其设计不属于“一般情况”范畴。况且，该储物间长期漏水潮湿，桥架长期在潮湿环境下容易腐蚀，更增加了人体触及电源线路引发安全事故的可能性。此外，该储物间长期漏水的情况，虽然曾经多次修复，但始终未能彻底解决，储物间的保管环境也非正常储物可用。故原告购买该储物间使用权用于储物的使用的目的已经难以实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，合同相对方有违约行为致使不能实现合同目的，合同守约方有权解除合同。本案中，原告诉请解除合同，本院依法予以支持。

关于被告返还原告房屋使用期间费用问题。鉴于，原告已经对储物间进行使用，该部分使用费用被告无需返还。根据双方签订的《宝利·海尚豪庭储物间认购协议》的约定，被告收取的使用费为70年，共计人民币43，550元。每年的使用费为622.14元。原告已经使用8年，使用费4，977.12元。因此，被告应当返还原告的使用费为38，572.86元。原告主张返还金额为38，541.75元，不超出应得数额，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告董**与被告天津**开发有限公司签订的《宝利·海尚豪庭储物间认购协议》；

二、本判决生效之日起十日内，被告天津开发**发有限公司返还原告董**房屋使用费人民币38，541.75元；

当事人如未按照本判决指定期限履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币763.54元，由被告承担，被告承担的案件受理费于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院，并由上诉人直接向天津**人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一六年三月九日