深圳市京**天津分公司与袁**物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人袁**因物业服务合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2015）南*一初字第2745号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月21日受理，依法组成合议庭，于2016年3月4日公开开庭进行了审理。上诉人袁**的委托代理人马**，被上诉人深圳市京**天津分公司的委托代理人马**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2011年6月1日，深圳市**有限公司与天津京**有限公司签订天津市住宅前期物业服务合同，天津京**有限公司委托深圳市**有限公司对八里台镇悦景轩小区进行前期物业管理。该合同约定业主应于每月5日前交纳物业费，延迟缴纳的，每延迟一日，应支付相当于所欠费用千分之三的违约金。别墅物业管理服务费按每月每平方米3.2元收取。后由深圳市**有限公司天津分公司（以下简称京**司天津分公司）对悦景轩小区实际进行物业管理。2011年11月7日，袁**与天津京**有限公司签订了《天津市商品房买卖合同》购买津南区八里台镇津港公路北侧悦景轩2号楼-3号房屋1套，建筑面积460.39平方米。2013年12月30日，袁**与京**司天津分公司签订《物业服务协议》，委托京**司天津分公司为其提供前期物业服务。该合同约定袁**应于每月5日前交纳物业费，延迟缴纳的，每延迟一日，应支付相当于所欠费用千分之三的违约金。住宅物业管理服务费按每月每平方米3.2元收取。袁**物业费缴纳至2014年2月9日，自2014年2月10日起始终未向京**司天津分公司缴纳物业费。

京基**分公司一审诉讼请求：1、依法判令袁**支付京基**分公司2014年2月10日至2015年9月9日的物业费27991.71元、滞纳金12673.29元；2、诉讼费由袁**承担。

一审法院认为

原审法院认为，袁**与京基**分公司签订的物业服务协议合法有效，对双方均具有约束力，物业服务协议所产生的权利与义务应由物业管理服务企业及业主依合同之约享有与承担。袁**与京基**分公司之间在未直接签订物业服务协议前，京基**分公司与袁**居住的小区的开发商签订了前期物业管理服务合同，且京基**分公司实际履行了物业服务，根据京基**分公司提供的天津市商品房买卖合同，袁**对前期物业服务合同的内容亦知晓，合同明确约定了物业费及滞纳金的数额，故袁**应按前期物业服务合同及物业服务协议履行其交纳物业服务费用的义务。关于袁**主张的未成立业主委员会及未实际在该小区居住，该理由不是法定免除物业费的理由，原审法院对袁**该主张不予支持。现京基**分公司为袁**提供了物业管理服务，袁**理应向京基**分公司交纳物业费用。袁**住房面积为460.39平方米，按照合同约定的每月每平方米3.2元物业费计算，袁**应交纳2014年2月10日至2015年9月9日的物业服务费共计27991.71元。关于京基**分公司主张的滞纳金问题，双方约定每月的5日前缴纳当月的物业费，在袁**未按时缴纳物业费时，京基**分公司应及时催缴，京基**分公司主张曾以邮寄方式通知袁**交费，但未能向法庭提供证据证明，原审法院认为京基**分公司怠于行使其权利，因京基**分公司主张的滞纳金期限过长，怠于主张权利，导致滞纳金数额较大，故原审法院酌情考虑一个月违约期限，袁**应向京基**分公司支付滞纳金2519.25元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告袁**于本判决生效后3日内给付原告深圳市京**天津分公司2014年2月10日至2015年9月9日的物业服务费27991.71元、滞纳金2519.25元。二、驳回原告深圳市京**天津分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费409元，由原告深圳市京**天津分公司承担127元，被告袁**承担282元。

上诉人诉称

一审宣判后，上诉人袁**不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销天津市津南区人民法院（2015）南*一初字第2745号民事判决，依法改判驳回被上诉人京**司天津分公司的原审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：原审判决认定事实错误。2011年11月7日，上诉人与天津京**有限公司签订商品房买卖合同，购买位于天津市津南区八里台镇津港公路北侧悦景轩2号楼-3号房屋。2012年8月10日，天津京**有限公司将上述房屋交予上诉人，但上诉人至今未实际入住。2013年12月30日，上诉人与被上诉人签订物业服务协议，当日收取上诉人一年半的物业费26517元，并向上诉人开具收据。因被上诉人在收取费用时未告知上诉人物业费所属区间，亦未在收据上注明该笔物业费所属区间，故该笔费用的交费区间应从交费当日起算，即上诉人已交纳了2013年12月30日至2015年6月29日期间的物业费。原审判决认定上诉人交纳的物业费所属区间自2012年8月10日起至2014年2月9日止，属于认定事实错误。此外，双方签订的物业服务协议属于格式条款协议，被上诉人未采取合理的方式提请上诉人注意义务性条款，而该格式条款加重了上诉人的责任，按照合同法第四十条的规定应属无效。

被上诉人辩称

被上诉人京**司天津分公司答辩称，被上诉人为上诉人开具的收据上载明物业费的所属区间，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

二审庭审中，上诉人袁**提交编号为0006532的往来收据第二联交缴款人收执原件一份，证明被上诉人向上诉人出具收据时并没有注明费用所属区间段。被上诉人京基**分公司提交2014年7月30日发送的顺风速递快递单影印件一份，证明被上诉人曾于2014年7月30日向上诉人催要过物业费。

经当庭质证，被上诉人京基**分公司对于上诉人袁**提交的证据真实性予以认可，但主张由被上诉人保管的相同编号的往来收据第一联中有用铅笔标注的交费区间，故对于该份证据的证明目的不予认可。上诉人袁**对于被上诉人京基**分公司提交的证据的真实性不予认可，主张因被上诉人未能提交证据原件，且在影印件的邮局收件人签收处和上诉人的签收处均没有签字，故不能核对该份证据的真实性。

本院认为

本院经审查认为，上诉人袁**提交的往来收据第二联的真实性，被上诉人不持异议，本院予以确认。被上诉人京基**分公司提交的顺风速递快递单影印件并非原件，对于其真实性本院难以确认。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，上诉人袁**与天津京**有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》中明确约定，天津京**有限公司已向上诉人袁**明示备案的《天津市前期物业管理服务合同》及《业主公约》，上诉人袁**对该合同及公约相关内容予以书面确认并承诺遵守。由此可见，上诉人袁**对于被上诉人京基**分公司为上诉人袁**所在小区提供物业服务应是明知的。现上诉人袁**认可其在2012年8月10日办理了房屋的交付手续，则其应自此时起向被上诉人京基**分公司交纳相关物业服务费用。上诉人袁**于2013年12月30日交纳的物业费用应首先冲抵其此前的欠付物业费。故原审判决认定上诉人袁**已交纳了2012年8月10日至2014年2月9日的物业费并无不当。因上诉人此后并未另行再交纳物业费，故被上诉人京基**分公司要求上诉人袁**交纳2014年2月10日至2015年9月9日的物业费27991.71元的诉讼请求，应予支持。因被上诉人京基**分公司未能提供充分证据证明其已向上诉人袁**及时催缴物业费，原审法院考虑到被上诉人怠于行使权利，导致滞纳金数额较大的实际情况，酌情确定上诉人袁**向被上诉人京基**分公司交纳滞纳金2519.25元，并无不妥，本院予以维持。上诉人袁**的上诉请求，事实和法律依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费563元，由上诉人袁**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月四日