京津时尚广场业主大会与天津市**有限公司合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告京津时尚广场业主大会与被告天津市**有限公司合同纠纷一案，本院于2014年10月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告京津时尚广场业主大会的负责人马**及其委托代理人高书江、庞**，被告天津市**有限公司的委托代理人周*、范**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告京津时尚广场业主大会诉称，原告系武清区京津时尚广场全体业主选举产生的自治性组织，被告系京津时尚广场原物业服务企业。2013年12月原告与被告解除了物业服务合同。在被告为京津时尚广场提供物业服务期间，实行预收电费。2013年11月30日被告撤出时尚广场时，由武清人民政府信访办公室组织相关人员查验电表，已查明的部分，被告尚欠全体业主预付电费463993.77元。此笔电费被告预收后并未向电力部门缴纳，造成电力部门多次对京津时尚广场业主停止供电。现被告不再是京津时尚广场的物业服务企业，其预收的电费应予返还，为此原告多次与被告协商未果。故原告呈诉，请求：1、依法判令被告退还原告已查清的其预收的电费463993.77元；2、本案诉讼费由被告承担。

为支持其主张，原告提交证据如下：

证据一、业主大会备案证明，用以证明原告系合法成立、合法备案的组织，具有诉讼主体资格。

证据二、天津市武清区人民政府信访办公室出具的《关于成立京津时尚广场工作组及有关情况的说明》，用以证明：1、为解决京津时尚广场物业管理问题成立了工作组；2、为解决剩余电量，工作组指定“杨村街道办、电力公司、鸿盛瑞祺、和鑫物业”四家单位进行核查。天津市**有限公司现代行小区物业管理，被告撤出后，原告委托该公司进行物业管理。3、在查表过程中杨村街道办、电力公司、鸿盛瑞祺派人参加了核查，但被告未派人参加核查，导致核查记录中没有被告方签字。

证据三、天津市**有限公司出具的证明一份，用以证明该公司委派葛**、白**、崔**、王**四人参与剩余电量查抄。天津市**有限公司系杨**道办委托代表杨**道办参与核查剩余电量的单位。

证据四、国网天**限公司出具的说明一份，用以证明该公司指派苗**参与查抄电表。

证据五、京津时尚广场抄表明细表39页，用以证明抄表时京津时尚广场塔楼部分剩余电量为240532度，每度0.51元，合计122671.32元；1-5号地商铺剩余电量319175度，每度1.05元，合计335133.75元；商业公摊部分剩余电量5894度，每度1.05元，合计6188.7元，以上总计463993.77元。

证据六、天津中**限公司与被告签订的协议书一份和武清**公司杨村供电营业所出具的收据一份及押金转为电费的收费情况表三页，用以证明京津时尚广场开发商在武**公司交纳的80万元电费押金在2012年12月1日转给被告并由被告安排使用，武清**公司将该80万元转为后缴纳的电费。被告与前期物业**务有限公司有交接。

证据七、证人证言，用以证明被告工作人员不参与电费核查和39页核查电表的统计数据的真实性。

被告辩称

被告天津市**有限公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求。主要理由如下：一、原告主体不适格，根据相关法律规定，业主大会不得从事与物业管理无关的活动，原告代表部分业主要求被告退还电费，并非物业管理事项，亦非从事有关全体业主的活动。另外，原告提起的诉讼未经业主个人授权，该案应由业主个人起诉。再者，新的业主大会已经成立，只是未进行备案，即使业主大会有权起诉亦应由新的业主大会进行，现任的业主大会已经无权代表业主。二、本案应追加天津四**限公司为被告，原告查抄的电表只显示余额，无法显示购电时间，在被告接手该小区物业管理之前，由天津四**限公司负责小区物业管理，业主剩余电量有可能系天津四**限公司进行物业管理时售出，该部分应由天津四**限公司返还。三、原、被告之间已经就电费问题进行了交接。交接时已经说明，交接之后的电费应由原告负责，与被告无关，故原告无权向被告要求被告返还电费。四、被告对京津时尚广场小区进行物业管理期间没有剩余电费，期间被告向电力公司缴纳的电费远大于其向业主收取的电费，被告一直处于亏损状态，原告的主张没有事实依据。

为支持其主张，被告提交证据如下：

证据一、京津时尚广场全体业主更换业主委员会决议书及全体业主选举、更换业主委员会主任及成员的决议书，用以证明2014年8月8日经京津时尚广场879户业主签字罢免了业主委员会主任马**为首的业主委员会成员，马**和两位委托代理人均没有资格出庭参加诉讼。

证据二、朱**出具的证明、电力公司的收据及朱**出具的收据，朱**是武**访办副主任，也是政府工作组的成员负责主持交接工作，用以证明原被告已经就电费交接完毕，双方约定由被告缴纳220105元，其他由新**公司负责，与被告无关。被告已按协议交纳了220105元电费，并已将过户材料交给了政府工作组。

证据三、齐**、朱**、周**出具的收条，用以证明被告已经将电费和其他东西交接完毕。

证据四、天津**有限公司发票，证明被告在对京津时尚广场进行物业管理期间向电力公司缴纳的电费已远大于被告收取的电费数额。由于该小区开发商当时报批的房屋用途为商住，故该小区使用的是商业用电，后开发商为卖房，办蓝印户口又将房屋用途改为居民住宅，但是供电公司的相关手续没有变更，导致被告只能按照居民居住用电收取电费，但向供电公司交纳电费只能按照商业用电交纳，中间的差价一直由被告垫付。

经当庭质证，被告对原告提供的证据发表质证意见如下：

证据一、对证据的真实性没有异议。对证明目的有异议。现新的业主大会已经成立了，只是没有进行相应的备案。

证据二、对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。被告撤出小区时，原、被告已就用电问题进行了交接。交接时双方达成协议，2013年11月份电费由被告承担220105元，剩余电费全部由原告负责。

证据三、对证据的真实性不认可，对关联性有异议。

证据四、对证据的真实性不认可，落款打印为天津**限公司但盖章为国网天津**限公司营销部（客户服务中心），落款与盖章不一致。

证据五、对证据的真实性不认可。

证据六、被告认可与天津四**限公司有交接。但证据系复印件，对证据的真实性有异议。

证据七、对证人身份没有异议，证人均出庭。但对证人证言陈述的内容的真实性不认可。证人白××证言中只能证明对剩余电量的记载，不能证明是何时购买的。证人抄表抄了一天半，对其他人所查抄情况不清楚。但其对他人抄表数进行了签字确认。证人王**陈述被告参与抄表与原告所称被告未参与抄表有矛盾。证人王**与本案有利害关系，售电系统在新物业公司，应将售电系统中被告经营期间的售电情况查出加上证人与被告共同确认的后付费电表电量就是被告经营期间所收取的电费，然后用该数额与被告向供电公司缴纳的电费相对比就能查出被告是否应该退钱。

原告对被告提供的证据发表质证意见如下：

证据一、真实性、合法性不认可，该决议没有经过政府备案，不发生法律效力。

证据二、对朱**的证明真实性认可，但对证明内容不认可。该证据只证明2013年11月份电费的交接。与本案无关。对供电公司的收据没有异议。对朱**出具的收据也认可。

证据三、三份收据真实性认可，但对证明目的不认可。

证据四、对证据的真实性认可，对证明目的不认可。

本院查明

经审理查明，2012年12月1日被告天津市**有限公司进驻京津时尚广场进行物业服务。2013年5月份原告京津时尚广场业主大会成立，后发出公告，对该小区物业进行自治管理。2013年12月1日被告撤出京津时尚广场。在对该小区进行物业管理期间，被告依惯例对该小区部分安装预付费电表的业主实行预售电，预售电收费标准为居民用电每度（kwh）0.51元，商户用电每度（kwh）1.05元。该预售电款项由被告收取，被告按期依照该小区总电表抄表数与负责该小区供电的国网天津**限公司结算电费。如被告不按时结算电费，将导致业主从被告处所预购的电量无法正常使用。

截止至被告撤出京津时尚广场小区，该小区塔楼部分业主从被告处预购未使用的剩余电量为240532度（kwh），该部分电量系按每度（kwh）0.51元的标准从被告处预购，被告共收取电费122671.32元；1-5号地商铺剩余电量为319175度（kwh），该部分电量系按每度（kwh）1.05元从被告处预购，被告共收取电费335133.75元；商业公摊部分剩余电量5894度，该部分电量系按每度（kwh）1.05元从被告处预购，被告共收取电费6188.7元。以上被告共收取预售电费463993.77元，被告撤出该小区后，被告不再缴纳该小区电费，该部分剩余预售电费亦未与原告进行交接。

另查，2014年8月29日天津市武清区人民政府信访办公室出具《关于成立京津时尚广场工作组及有关情况的说明》，称，“自2013年4月份以来，京津时尚广场业主频繁到区政府门前集体上访，少则数十，多则上百，主要反映四方面问题：……，对此经区委、区政府研究决定，于2013年8月5日成立了由钟**副区长为组长，信访办、房管局、公安局、法院、杨村街道办等部门为成员单位的专项工作组，并于8月7日入住广场开展工作。工作中鉴于该广场运转混乱且没有国家一级资质的物业公司接手管理的实际情况，业委会及时提出了要求业主自治的工作方案。对此，工作组先后2次召集商委……等部门对业委会提交的自治方案进行论证，并于9月23日至10月14日通过民主表决的形式对全体业主进行了意见征求活动，最终该方案得到大部分业主的支持并民主表决通过。在此基础上，注册成立了‘鸿盛**限公司’负责辖区内的物业管理和商场管理。但在物业移交方面，和鑫物业未能做到积极配合，特别是电的移交上始终无法达成一致，导致先后两次物业移交失败。11月30日经工作组大量的协调，双方对电进行了移交，同时工作组组织了杨村街道办、电力公司、鸿盛瑞祺、和鑫物业四方对所有业主预购的电量和剩余电量逐户进行了核查，但和鑫物业相关人员拒不配合到场，且在其他项目为完全移交的情况下擅自撤出广场……”。

上述事实，有双方当事人的陈述、证人证言、业主大会备案证明、天津市武清区人民政府信访办公室出具的《关于成立京津时尚广场工作组及有关情况的说明》等书证予以证实。

本院认为

本院认为，对于原告的诉讼主体资格问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条规定“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织……”，京津时尚广场业主大会系合法成立的组织，经过合法备案，且不具备法人资格，有一定的组织机构，有一定的财产，符合民事诉讼法第四十八条规定的其他组织的条件。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。原告为小区业主利益参加诉讼并无不当。本案审理过程中，在政府相关部门主持下进行的业主代表及业主委员会成员的更换并不影响原告的诉讼主体资格，原负责人进行的诉讼行为有效。另外，对于被告主张追加天津四**限公司作为被告一节，原告不予认可，被告在接手该小区物业管理时应与之前负责该小区的物业公司进行交接，其与前手之间的关系不属于本案审理范围，双方如有纠纷应另行解决。

被告主张与原告进行了全面的交接且原告承诺过交接之后的电费全部由原告负责，但未能提供充足的证据，本院不予支持。

被告虽未与相关业主签订书面的售电合同，但在其对京津时尚广场小区进行物业管理期间依惯例对该小区业主预售电，双方形成事实上的合同关系，该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。业主向被告缴纳电费，被告应保证其预售的电量正常使用。现由于被告不再负责京津时尚广场小区的物业管理，其撤出该小区后不再向电力公司缴纳电费，导致其向业主预售电量无法正常使用，被告应承担相应的违约责任。原告作为该小区全体业主的组织，代表业主主张被告将其撤出时剩余电量的电费返还，本院予以支持。原告应确保该费用用于解决业主用电问题。

对于剩余电量，由政府工作组组织相关单位进行了抄表、核查，并由相关人员签字确认，故本院对原告主张的剩余电量予以确认。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

被告天津市**有限公司于本判决生效后十日内给付原告京津时尚广场业主大会预收电费463993.77元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8260元，由被告天津市**有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年八月十一日