刘**与张**、静海区**民委员会等农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘**与被告张**、被告静海**民委员会（以下简称“大庄子村委会”）、被告天津领跑房地**有限公司（以下简称“领跑房地产公司”）、被告天**程有限公司（以下简称“建盛建筑公司”）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘**及委托代理人胡**，被告张**、大庄子村委会、领跑房地产公司到庭参加了诉讼，被告建盛建筑公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘**诉称，2014年3月12日，原告与被告张**签订房屋买卖合同，合同约定原告购买被告开发的坐落于静海区中旺镇大庄*村河畔家园1-5-602房屋，房屋建筑面积104.8元，总房款321635元，同日原告向被告支付购房款171631元，原告认为被告的集资建房行为违反了法律规定的强制性规定，双方签订的房屋买卖合同应属无效，被告应立即返还原告购房款171631元，经与被告协商未果，原告诉至法院，请求判令：一、原告与被告2014年3月12日签订的房屋买卖合同无效，被告返还原告购房款171631元；诉讼费由被告承担。诉讼过程中原告申请追加大庄*村委会、领跑房地产公司、建**公司为本案被告，要求上述被告对原告的购房款承担连带给付责任。

被告辩称

被告张**辩称，被告与原告签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，应为合法有效的合同，故不同意原告的诉讼请求。

被告大**委会辩称，2011年3月5日被告大**委会与建**公司签订关于联合兴建居民住宅楼的合作协议，协议约定：由大**委会出地，建**公司出资的形式共同兴建大庄子村居民住宅楼。大**委会向建**公司有偿提供合法建设项目用地，大庄子居民住宅楼项目的开发、销售等工作均由建**公司负责，与被告大**委会无关，故不同意原告的诉讼请求。

被告领跑房**公司辩称，不同意原告的诉讼请求，领跑房**公司与本案其他被告没有法律关系，原告购买的房屋也并非由领跑房**公司开发，且原告的购房款是由领跑房**公司法定代表人严英静的POS机代收，后严英静将该笔购房款交给了大庄子集资建楼组委会，故被告领跑房**公司与本案无关。

被告建盛建筑公司未出庭，亦未提交书面答辩意见。

本院查明

经审理查明，2011年3月5日被告张**以建**公司的名义与大**委会签订《关于联合兴建居民住宅楼的合作协议》，大**委会为甲方，建**公司为乙方。协议约定甲方以每亩50000元价格向乙方提供合法建设项目用地6485平方米，乙方以资金投资承建大庄子村河畔家园小区项目，项目楼房销售的资金归乙方所有，与甲方无关，协议同时还约定了其它相关的条款。被告张**与被告大**委会共同派人组建静海县中旺**河畔家园集资建房项目办公室，该组织未在工商部门登记注册。2014年3月12日原告与静海县中旺**河畔家园集资建房项目办公室签订了河畔家园房屋买卖合同，合同约定原告购买大庄子村河畔家园小区1-5-602房屋（现由张**占有），房屋建筑面积104.8平方米，房屋总价款为321635元。2014年3月12日被告于河畔家园小区售楼处缴纳购房款171631元，中旺**河畔家园集资建房项目办公室向原告出具了171631元收据一份。庭审中领跑房**公司主张原告缴纳的购房款171631元由领跑房**公司法定代表人严英静收取，与领跑公司无关，领跑公司未参与河畔家园项目的销售。被告张**主张，大庄子村河畔家园项目由自己开发，因自己无房地产开发资质，故以建**公司名义开发该项目，并将大庄子村河畔家园项目房屋整体委托给领跑房**公司销售，售楼款亦由领跑房**公司收取，领跑房**公司售出房屋后收取部分提成，剩余房款交给自己，双方之间并未订立书面协议，现与领跑房**公司就河畔家园项目已经结算完毕。领跑房**公司庭审中认可在该小区内有固定的售楼地点，但主张领跑房**公司未参与项目房屋的销售。被告大**委会主张涉案房屋所用土地系建设用地，有合法的审批手续，但其未向本院提交相关证据证实其主张。

另查，原告刘**户籍地为河北省邯郸市魏县北皋镇北刘岗村，原告非天津市静海区中旺镇大庄子村村民。

以上事实由大庄子村委会与建**公司签订的《关于联合兴建居民住宅楼的合作协议》、房屋买卖合同及收据、本院询问笔录、刘**户籍信息及原、被告当庭陈述为证。

本院认为

本院认为，1、关于原告与静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。《国**公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。原告与静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室签订的《房屋买卖合同》是出售兴建于静海区中旺镇大庄子村宅基地上的房屋，原告户籍地为河北省邯郸市魏县北皋镇北刘岗村，非天津市静**集体经济组织成员，其与静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室签订的《房屋买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，该《房屋买卖合同》为无效合同，故对原告要求确认合同无效的诉讼请求本院依法予以支持。

2、关于本案各被告对原告购房款是否承担给付责任的问题。被告张**开发建设大庄子村河畔家园小区项目，其未能提供其己获得建设工程许可证和办理了建设用地审批手续的证据，亦未提供本案房屋的所有权证，且张**实际收取了原告的购房款，故对原告请求张**返还购房款171631元的诉讼请求，本院予以支持。被告大庄子村委会于本村兴建河畔家园住宅楼项目，并与被告张**共同组建了静海县大庄子村集资建房项目办公室，其虽主张该项目所涉土地系建设用地，有合法的审批手续，但其未向本院提交相关证据证实其主张，故大庄子村委会对原告购房款的返还亦应承担连带给付责任。被告领跑房**公司虽辩称原告缴纳的购房款系由严*静收取，与领跑房**公司无关，但严*静系领跑房**公司法定代表人，且领跑房**公司于庭审中亦认可其在河畔家园项目设有售楼处，被告张**亦主张领跑房**公司负责河畔家园小区房屋的销售，故对领跑房**公司的该项答辩意见，本院不予采纳，本院认定涉诉房屋系由领跑房**公司销售，严*静收取原告购房款的行为应视为其职务行为，该款项系由严*静代领跑房**公司收取。领跑房**公司作为涉诉房屋销售机构，应当知晓该房屋系未取得房屋销售许可证的“小产权房”，却仍然对外销售，故领跑房**公司亦存在过错，对被告张**返还原告购房款应承担连带责任。被告建**公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对其依法享有权利的放弃。建**公司作为被挂靠单位，在明知张**没有房地产开发经营资质，却允许张**以其名义从事房地产开发、对外开展经济活动、签订协议，建**公司作为被挂靠的单位，应承担由此产生的风险，故对被告张**返还原告购房款应承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国建筑法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最**法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条，最**法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告刘**与静海县**河畔家园集资建房项目办公室于2014年3月12日签订的《房屋买卖合同》无效。

二、被告张**于本判决生效后十日内返还原告刘**购房款171631元。

三、被告静海**民委员会、天津领**划有限公司、天津市**有限公司对上述款项承担连带给付责任。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1866元，由被告张**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一六年二月十九日