上诉人恒盛阳光鑫地（天津**限公司与被上诉人陈*房屋修缮纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人恒盛阳光鑫地（天津**限公司因房屋修缮纠纷一案，不服天津**民法院作出的（2014）东民初字第1347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月23日受理，并依法组成合议庭，于2015年3月9日公开开庭进行审理。上诉人恒盛阳光鑫地（天津**限公司的委托代理人丁*、穆*，被上诉人陈*的委托代理人路*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，原、被告于2011年11月17日签订《天津市商品房买卖合同》，原告为乙方，被告恒盛阳光鑫地（天津**限公司为甲方，原告购买被告开发的坐落于天津市河东区泰兴南路75号房屋，面积为195.47平方米，价款4274538元，设计用途商业。被告于2011年12月31日将涉诉房屋交付原告。

经原告申请，原审法院委托天津元**有限公司对涉诉房屋质量进行鉴定，2014年5月5日天津元**有限公司出具鉴定报告，涉诉房屋地面下沉的主要原因房心回填土密实度差，未做灰土层，不符合设计要求，卫生间墙体裂缝的主要原因是与房心回填土质量有关。该房屋存在地面下沉、脱空，卫生间墙体裂缝，影响房屋一层的使用功能，应进行维修。维修费用为22557元。后天津元**有限公司针对原、被告提出质疑，回复函确认维修费用中存在漏项，应增加房心土场外运费4967元。

原告诉请判令被告为原告修复河东区泰兴南路底商75号房产并赔偿原告损失185000元，诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉请，要求被告赔偿其修复费用27524元及2012年3月至2014年4月的租房损失180000元。同时原告主张自2012年3月发现房屋存在质量问题起多次向被告主张修复房屋，被告至今未修复，原告自2012年3月至2014年4月租房经营公司，租金共计180000元。被告则辩称2014年原告才向被告主张修复房屋，被告从未出具过修复方案。庭审中，双方均认可对建筑结构的保修期为终身保修。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，系当事人真实的意思表示，该合同合法有效。原、被告均应遵循诚实信用原则，履行合同约定义务。该合同约定，被告交付的商品房质量应符合国家有关规定及被告在合同附件中对房屋质量所做承诺，并在正常使用的情况下，按照《天津市商品房住宅质量保证书》的规定履行保修职责。现涉诉房屋经鉴定，存在质量问题，影响房屋一层的使用功能，故被告应对房屋质量问题承担保修责任。关于原告主张的由被告给付维修费用一节，原审法院认为，依据双方合同的约定，应由被告进行维修，如被告不履行维修义务的，则由原告自行维修，相应的维修费用由被告予以承担。关于原告主张被告赔偿原告自2012年3月至2014年4月因无法使用涉诉房屋，租房损失一节，原审法院认为，被告系涉诉房屋的开发商，理应交付符合国家标准及合同约定标准的房屋给予买房人，现被告交付的房屋存在地面下沉的质量问题，其严重程度已经导致原告无法使用涉诉房屋，依据相关法律规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求赔偿损失的，应予支持。关于被告抗辩称原告未向其主张过房屋存在质量问题，直至2014年3月，原告自身原因造成租金损失一节，原审法院认为，被告作为房屋开发商，就应当交付质量合格的房屋给原告，在房屋存在严重质量问题的情况下，被告难辞其咎，而原告因此无法使用涉诉房屋，但其不主张维修而恶意扩大损失是不符合情理的，所以对于被告抗辩原告未向其主张，其不应承担赔偿责任的抗辩，不予采信。

关于原告主张的赔偿数额一节，原审法院认为，原告提交证据证实其向坐落于天津**翰林园1-2-102号房屋的产权人武**之子武**转账160000元，但未提交原告与武**之间的租赁合同，无法核实租赁的真实性，故其主张的租金损失数额无法确认。依据涉诉房屋所在区域2010年、2014年天津市河东区非住宅商业服务业多层租金指导标准，2012年及2013年参照2010年标准，每平米每月租金为43元，2014年标准为每平米每月46元，原告主张自2012年3月至2014年4月共计25个月的租金损失，经计算为210670.66元，故原告主张损失180000元，原审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条，最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决：一、本判决生效之日起三十日内被告恒盛阳光鑫地（天津**限公司将坐落于天津市河东区泰兴南路75号房屋存在质量问题予以修复；二、如被告恒盛阳光鑫地（天津**限公司于上述期限内未修复，原告陈*自行修复，被告恒盛阳光鑫地（天津**限公司赔偿原告修复费用27524元；三、本判决生效之日起三十日内，被告恒盛阳光鑫地（天津**限公司赔偿原告陈*损失180000元。案件受理费4080元，鉴定费24000元，由被告恒盛阳光鑫地（天津**限公司承担。

上诉人诉称

上诉人恒盛阳光鑫地（天津**限公司不服原审判决，上诉至本院，请求：1、依法撤销原审判决第二、三项，或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。主要理由：一、原审判决认定事实有误。1、原审认定涉诉房屋存在质量问题，影响房屋一层的使用功能，事实上涉诉房屋系上下两层，一层房屋使用功能受损但不影响二层的使用，一层房屋面积为51.2775平方米，原审法院以一、二层的房租损失过高；2、上诉人于2014年3月3日第一次接到被上诉人的报修，上诉人积极排查，但被上诉人拖延不同意维修方案，如被上诉人所说涉诉房屋自2012年3月发现质量问题，不应任由损失扩大至2年多，原审法院判定的租房周期过长，且原审判决如上诉人在判决生效之日起30日内未修复，被上诉人有权自行修复，无形明确了合理的维修期为30日。二、适用法律有误。1、双方系商品房买卖合同纠纷，发生争议理应是商品房质量纠纷，原审认定为房屋修缮纠纷，直接导致其后的判决和法律适用大相径庭；2、上诉人对被上诉人提出的质量问题从未回避，也未拖延履行维修，被上诉人为了要求巨额赔偿提出司法鉴定，其相应鉴定费用应由被上诉人承担，双方对房屋质量存在问题没有争议，而原审法院委托鉴定单位对房屋质量进行鉴定，鉴定费用与房屋维修费用相当，显失公平正义；3、被上诉人提交租金损失16万元的证据，且真实性不能确定，原审法院却以18万元认定，无法、无理、无据。

被上诉人辩称

被上诉人陈*答辩，涉诉房屋存在严重的质量问题，经过鉴定予以确认涉诉房屋一层地面下沉，涉诉房屋属于一体，不能将一、二层分开。被上诉人分析涉诉房屋存在质量问题及时与上诉人联系，上诉人未及时修复，影响被上诉人的正常使用，被上诉人有权要求赔偿，被上诉人租房的损失应得到支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的案件事实与原审一致。

本院认为

本院认为，双方对涉诉房屋存在质量问题，上诉人至今未对涉诉房屋进行修复均无异议，因双方对涉诉房屋存在质量的具体问题及修复方法产生争议，形成本案诉讼，原审法院确认本案为房屋修缮纠纷，并无不当。上诉人认为双方系商品房买卖合同纠纷，发生争议理应是商品房质量纠纷，主张原审认定为房屋修缮纠纷属适用法律有误，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审法院根据被上诉人的申请委托鉴定机构对涉诉房屋进行质量及修复费用的鉴定，鉴定机构出具的鉴定意见明确涉诉房屋存在质量问题、修复费用为27524元。鉴定机构接受法院委托进行鉴定并收取相应鉴定费用，鉴定程序合法，鉴定意见应作为判决依据。原审法院根据被上诉人的诉请及鉴定意见，判令上诉人对涉诉房屋予以修复，如上诉人未修复应赔偿被上诉人修复费用的数额，并无不当。上诉人关于鉴定费由被上诉人承担及鉴定费用与房屋维修费用相当显失公平正义的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

上诉人主张被上诉人虽对涉诉房屋一层未进行装修，但涉诉房屋整体被上诉人都在使用中，对此被上诉人不予认可，上诉人对其上述主张没有提交相应证据加以证明。由于涉诉房屋存在质量问题影响被上诉人正常使用，被上诉人对外承租房屋支出的租金属于其合理损失范围，上诉人应承担赔偿责任。关于租金损失的数额，原审法院对被上诉人所举证据未予采信，依据涉诉房屋所在区域同期、同类型房屋的租金指导标准，对被上诉人要求赔偿租金损失180000元予以支持，并无不当。上诉人的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，所作判决本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3900元，由上诉人恒盛阳光鑫地（天津**限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月十日