王**与天津政**限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王**诉被告天津政**限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月14日受理后，依法组成合议庭，于2013年7月31日、2015年3月24日两次公开开庭进行了审理。原告王**及其委托代理人崔**、孙**、被告天津政**限公司（以下简称“政**司”）的委托代理人朱**、杜**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2011年2月13日，原、被告签订天津市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的天津市河东区十五经路林枫馨苑7-1-1202号房屋一套，房屋价款为1179643元，被告应于2011年10月31日前交房。合同签订后，被告未能如期交房，并未办理准入证，后双方签订补充协议书，约定被告承诺2012年6月30日前被告完成准入证办理并实现交房入住，以准入证办理下来日为正式交房日，如果被告在2012年6月30日未办理下来准入证，则自2012年7月1日起被告按照商品房价款的千分之三支付原告违约金并按日打入原告账户，至今被告仍未办理合法有效的准入证，按照合同及补充协议约定，被告应向原告支付违约金，至2013年3月17日被告才通知原告可以办理房产证，因双方未就办理房产证及违约责任协商一致，按照司法解释18条，被告应向原告支付逾期办理产权证违约金，另外因房屋交付后房屋存在缺陷，同样给原告造成损失，故原告提起诉讼要求：1、判令被告因未办理准入证而导致不能正式交房的违约金651134元；2、判令被告支付延期办理房产证的违约金48866元；3、判令被告赔偿原告房屋质量缺陷损失100000元；4、诉讼费由被告承担。

原告提供如下证据材料：

第一组：1、《天津市商品房买卖合同》及《天津市新建商品住宅质量保证书》；2、照片。（以上均为复印件）

第二组：1、《天津市商品房买卖合同》及《天津市新建商品住宅质量保证书》；2、小区总平面图及结构设计施工总说明；3、涉及楼体外檐保温层的图纸及说明；4、室内外给排水管井图纸及说明；5、电气施工设计图纸及说明；6、售房宣传单；7、林**苑室外照片及光盘；8、通知；9、承诺书；10、信件及快递详情单5份、交寄邮寄计费单2份。（以上均为复印件）

第三组：1、《天房-林*馨苑》宣传册；2、2010年9月10日《今晚报》中天津地产板块；3、《检验报告》；4、《试验分析报告》；5、《天津市新建商品住宅使用说明书》；6、《天津市新建商品住宅质量保证书》；7、《林*馨苑小区入住通知书》；8、《致歉信》

第四组：1、购房发票；2、林*馨苑商品房合同买卖协议书。（以上均为复印件）

被告辩称

被告辩称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。1、被告不存在因办理准入证而导致不能正式交房的违约行为，根据双方签订的补充协议，约定被告应于2012年6月30日前办理下来准入证，被告于2012年6月20日办理下来准入证并经本院及二中院判决合法有效，并不存在未办理准入证的情况，更不存在因未办理准入证而不能正式交付房屋的情况，原告计算并要求的此项违约金无事实和法律依据；2、被告不存在延期办理产权证的违约行为，原、被告签订天津市商品房买卖合同，合同中对商品房权属登记的时间约定为双方协商，因被告原因未能在约定期限内办结房屋权属登记的，处理方式及违约金双方协商。关于办理产权证的事宜，根据最高院有关司法解释18条的规定，本案中原、被告双方对房屋权属登记有特殊约定，对房屋权属登记的时间系双方协商，双方从未协商或约定办理产权证的时间系自房屋交付使用之日起90日内，原告的要求无事实依据，不符合合同约定。而本案中被告不存在逾期办理商品房权属登记的违约行为，原告要求的办理产权证的违约金无事实和法律依据。另，双方达成的补充协议约定被告应于2013年6月30日交付房屋，后被告于2012年6月20日提前交付房屋，并积极办理房屋产权的初始登记，被告无违约行为；3、原告主张延期办理房产证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，本案中原告自房屋交付之日起从未向被告主张过上述诉求，现原告于2015年3月20日突然提出变更诉请，此诉请已经超过诉讼时效。

被告提交如下证据材料：

第一组：1、林**苑住宅小区1-7号楼、公建、地下车库建筑电气材料检验报告及原材料验收记录（六）；2、林**苑住宅小区6号楼混凝土、砂浆试验报告及钢筋隐蔽，结构实体检验报告（二）；3、林**苑住宅小区地下车库混凝土、砂浆试验报告及钢筋隐蔽，技术复核，安全与功能，电气运行，给排水、电梯控制材料（二）；4、林**苑住宅小区1-7号楼、公建、地下车库给排水、采暖检验报告及原材料进场验收记录（四）；5、林**苑住宅小区地下车库混凝土、砂浆试验报告及钢筋隐蔽，技术复核，安全与功能，电气运行，给排水、电梯控制材料（二）；6、林**苑住宅小区1-7号楼公建、地下车库钢筋质量证明书及复试报告，原材料验收记录（一）。

第二组：7、工程物质进场报验申请表；8、电线、电缆检验报告；9、供货单位资格报审表及相关证照；10、聚氯乙烯阻燃C类固定布线用电缆检验报告。

第三组：11、天津市建设工程竣工验收备案书。

第四组：12、建设工程设计方案审定通知书；13、建筑设计方案图纸、林枫馨苑住宅小区项目围墙方案设计。

第五组：14、商品房买卖合同；15、关于办理产权证的《通知》及《情况说明》；16、短信通知业主办理产权证聊天记录；17、林*馨苑产权转移登记申请证件签收表；18、林*馨苑办理产权证过程情况说明。

第六组：1、林*馨苑商品房买卖合同补充协议书；2、林*馨苑违约金签收单；3、天津市新建住宅商品房准许交付使用证；4、天津**民法院判决、天津**人民法院判决。

第七组：1、天津市商品房买卖合同；2、林*馨苑产权转移登记申请证件签收表。

本院查明

经审理查明，2011年2月13日，以原告为乙方、被告为甲方，双方签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2010-0055441）。合同约定原告购买座落河东区北十五经路东侧林*馨苑7-1-1202号房屋，建筑面积85.37平方米，每平方米价格为13818元，总价款为人民币1179643元。合同第三条约定：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2011年10月31日前，将符合上述条件的房屋交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：1、变更合同。2、解除合同。3、予以延期”。合同第十二条约定：“双方约定，在下列第3种期限内，办结房屋权属登记：…3、双方协商。由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第3种约定处理：…3、双方协商”。后被告未能依约按期交付上述房屋，2012年4月28日，原、被告双方经协商后，共同签署《林*馨苑〈商品房买卖合同〉补充协议书》，约定被告承诺在2012年6月30日前按照国家和天津市有关规定完成《新建住宅商品房准许交付使用证》办理实现交房入住，以《准入证》办理下来之日为正式交房日；并对“正式交房日”之前的赔偿标准和“正式交房日”之后的违约赔偿方式进行了约定。2012年7月3日原告签署了《林*馨苑违约金签收单》收取被告给付的违约金59498元，该《签收单》中载明：“林*馨苑项目已于2012年6月20日取得《新建住宅商品房准许交付使用证》”。2013年3月15日，被告张贴《通知》，载明：“林*馨苑业主：请本人携带购房合同、采暖费收据及现金贰仟伍*（2500）元到物业楼领取办理产权证件，时间安排3月18日1、2号楼，3月19日3、4、5号楼，3月20日6、7号楼”。

在本案审理期间，即2014年3月18日，原告以被告提供的《新建住宅商品房准许交付使用证》系天津市**套办公室所发并加盖公章为由起诉天津市**理委员会，要求确认该行政行为违法，依法经审理后，（2014）东行初字第12号行政判决书中认为，本案被告申请天津市**理委员会核发《准入证》的行为符合法律规定，驳回了原告的诉讼请求。后原告不服判决上诉，二审法院判决驳回了原告的上诉，维持原判。

以上事实，有双方当事人当庭陈述及提供的证据予以证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，该合同合法有效。原、被告互为合同的相对方，均应按照合同的约定，全面履行自己的义务。关于原告主张被告应给付因未办理准入证导致不能正常交房的违约金一节，原告计算的起止日期为2012年7月1日至2013年8月20日，根据原、被告签订的补充协议约定，该违约金支付的前提系被告在2012年6月30日前未取得《准入证》，但被告已于2012年6月20日取得该证。并经生效判决认定被告申请天津市**理委员会核发《准入证》的行为符合法律规定，且被告已实际履行了交付房屋的义务，因此，原告的此项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告应给付延期办理房产证的违约金一节，根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原、被告在合同中对取得房屋权属证书的约定为“双方协商”，并没有约定具体的办理时间，因此，应当认定为双方约定不明，应当按照相关的法律规定履行。被告于2012年6月20日通知原告交付房屋，故被告应于2012年9月18日前为原告办理房屋所有权登记手续，但被告至2013年3月18日起方可办理房屋所有权登记手续，故被告共计逾期180天，同期中**银行的贷款利率为5.6%，同时，根据《中**银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期贷款利息应为贷款利率水平上加收30%-50%，原告主张按照50%的标准计算，但综合考虑本案的实际情况及案件性质，应以40%的标准计算更为合理，故被告应支付原告逾期办理产权证的违约金为购房款1179643元×5.6%×1.4÷365×180＝45609元。关于被告辩称该项诉讼请求已超过诉讼时效一节，原告在诉讼期间增加上述请求，并未超过诉讼时效，对于被告的辩称，本院不予采信。关于原告主张被告应赔偿原告房屋质量缺陷造成的损失100000元一节，原告主张房屋质量存在问题，但在审理过程中原告撤回了就上述问题进行鉴定的申请，仅就原告目前提供的相关证据，不足以认定涉诉房屋存在质量问题，因此，对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。原告可在提供相关证据后，另行主张权利。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、自本判决生效之日起十五日内，被告天津政**限公司一次性给付原告王**逾期办理产权证违约金45609元；

二、驳回原告王**的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12040元，由原告王**负担11354元，由被告天**有限公司负担686元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年九月十五日