李**与天津合生珠江**有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李**与被告天津合生珠江**有限公司（以下简称合生公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月12日立案受理后，依法组成合议庭，2014年12月15日第一次公开开庭进行了审理。在该次庭审中，原告李**及委托代理人杨*，被告合生公司的委托代理人杨*（后变更为李*）到庭参加诉讼。后因原告依法变更诉讼请求，本案于2015年2月3日第二次公开开庭进行了审理，在该次庭审中，原告李**及委托代理人杨*，被告合生公司的委托代理人王**（后变更为徐*）到庭参加诉讼。原告于2015年1月26日申请对京津温泉城上京康园××房屋质量问题进行鉴定，因诉争房屋是否存在返碱问题须待雨季予以确定，本案中止诉讼。中止原因消除后，恢复审理，于2015年11月18日第三次公开开庭进行了审理。原告李**及委托代理人杨*，被告合生公司的委托代理人徐*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李**及委托代理人诉称，2009年7月22日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定，原告购买被告合**司开发的位于天津市宝坻区周良庄镇京津温泉城上京康园××号别墅一套，合同总价款2265600元，于2009年10月30日前交房。原告按照合同约定交付首付款685600元，其余房款以银行贷款形式付清，但被告合**司未能按照约定日期交房。经原告与被告多次协商解决，被告仍未能交房，无奈，起诉要求：一、解除原、被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》；二、被告返还原告购房款2265600元，维修基金22656元，税款67968元，合计2356224元；三、被告赔偿原告已付贷款利息损失339541.85元；四、被告支付原告违约金741984元（按中**银行同期同类贷款年利率计算5年）。

第一次庭审后，原告将诉讼请求最终变更为：一、解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》；二、被告按照现价11000元／㎡的价格返还原告购房款3210240元、维修基金22656元、税款67968元，合计3300864元；三、本案诉讼费用由被告承担。

原告为证实其诉讼请求向本院提交证据如下：

证据一、原、被告于2009年7月22日签订的《天津市商品房买卖合同》一份，证实原、被告存在商品房买卖合同关系及被告逾期交房且至今未达到交付标准的事实；

证据二、个人房产抵押贷款合同、利息清单及个人贷款还款凭证，证实原告通过按揭贷款形式购买的涉诉房屋；

证据三、购房发票、维修基金收据及契税完税凭证，证实原告已按合同约定付清全部购房款及相关税费的事实；

证据四、日期为2010年10月30日的交楼验收交接表、2012年3月14日交楼验收交接表（复印件）及涉案房屋存在质量问题清单各一份，证实被告合生公司于2010年10月30日、2012年3月14日要求原告收房时，涉案房屋未达到装修标准及存在严重质量问题的事实；

证据五、解除合同通知书一份，证实原告已通知被告解除涉诉合同的事实。

原告除提供以上证据外，还向本院申请调取天津市宝坻区建设工程安全监督管理支队关于涉案房屋的质量投诉协调记录。

被告辩称

被告合生公司委托代理人辩称，同意与原告解除双方之间签订的《天津市商品房买卖合同》。但因涉案房屋已符合合同约定的交付条件，原告以质量瑕疵为由拒绝接受房屋，不符合同及法律规定，故解除合同的责任在于原告，并不在被告，仅同意按照原价退还原告购房款（注：被告对于原告变更之前的诉请提出的不同意解除涉诉合同的答辩意见，在此不再赘述）。

被告印证其主张向本院提交了《天津市建筑安装工程竣工验收备案书》、《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》及室内装修施工工程合同等证据材料。

本院查明

经审理查明，2009年7月22日，原告与被告合生公司签订合同编号2009-0014085的《天津市商品房买卖合同》，合同约定：“原告购买被告开发的位于天津市宝坻区周良庄镇京津温泉城上京康园××号别墅（精装修），建筑面积291.84㎡，价格为7763.16元／㎡，总价款2265600元。商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。被告于2009年10月30日前，将符合上述条件的房屋交付原告使用。同日，双方签订《补充合同》，合同第八条：因买受人的原因造成主合同不能履行或要求解除主合同的，应向出卖人支付总房价款的20%作为违约金并承担因解除合同所产生的所有费用，但主合同或补充协议中另有约定的除外。第十四条：关于主合同第六条第3种处理方法双方约定如下：逾期超过30日的，出卖人有权提出解除合同。出卖人解除合同的，按累计应付款的5%向买受人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同约定的买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，买受人每日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并按银行同期贷款利率向出卖人计付逾期应付款利息。第十六条：关于产权办理，双方同意主合同第十二条变更为：买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记手续。出卖人在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180天内为买受人办妥房屋所有权转移登记，并将房屋所有权证交付买受人。否则，每逾期一年，出卖人向买受人支付已付房屋价款1%的违约金。买受人应按出卖人要求及时向出卖人提供全部办理产权的相关资料并缴纳相关费用，如因买受人原因不能在约定时间内取得房屋所有权证，出卖人不承担违约责任”。涉诉合同过多强调了原告的违约责任及被告解除合同的权利，未约定被告违约解除合同的情形及被告应承担的责任方式。合同签订后，原告分两次交付了购房款，其中首付款685600元，在交通银**天津市分行贷款支付1580000元，贷款期限至2033年8月19日，抵押物为本案诉争房屋。被告分别于2009年6月24日和8月26日为原告出具了发票，金额合计2265600元。原告同时交纳了房屋契税67968元、维修基金22656元。

2010年5月25日，被告取得涉诉商品房的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，但在后来双方交接涉案商品房过程中，因原告认为涉案房屋存在返碱及装修质量等问题一直拒绝接受房屋，并因此以涉案房屋存在返碱及装修质量等问题为由将被告合生公司投诉至天津市宝坻区建设工程质量安全监督管理支队。经原告申请本院向天津市宝坻区建设工程质量安全监督管理支队调取的建设工程质量投诉协调记录载明：“涉案房屋的内墙及外墙确实存在返碱现象，自2013年11月16日至2014年5月8日经多次组织原、被告就涉案房屋的维修问题协商未果”。诉讼过程中，本院于2014年12月19日组织原、被告对涉案房屋进行现场勘查，原、被告均表示涉案房屋确存在返碱返潮现象，尤其一层部分返碱现象严重，造成墙体部分壁纸脱落，部分墙体外层脱落，此外，部分地砖也存在碱化问题。

本案第一次庭审结束后，原告变更诉讼请求，不再要求解除涉诉的《天津市商品房买卖合同》，而要求对涉诉房屋予以彻底维修，并主张相应损失。后本院根据原告的申请委托天津市**理有限公司对涉案房屋是否存在返碱等质量问题进行司法鉴定，在鉴定过程中，因被告合**司拒绝按照鉴定机构的要求提供施工图纸等材料，经本院释明后仍拒绝提供，并向**明确表示不同意对涉案房屋质量问题进行鉴定，同意与原告解除涉诉的《天津市商品房买卖合同》。经向原告征询，原告向**表示既然被告合**司同意解除涉诉合同，其也同意不再对涉案房屋质量问题进行司法鉴定，并将诉讼请求变更为：一、解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》；二、被告按照现价11000元／㎡的价格返还原告购房款3210240元、维修基金22656元、税款67968元，合计3300864元。

另查，案外人王**于2009年7月22日与被告合**司签订合同编号为2009-0014103的《天津市商品房买卖合同》，购买被告合**司开发的与本案涉诉房屋处于同地段属于同类型的位于京津温泉城上京康园××号别墅，建筑面积291.84㎡，单价为5863.26元／㎡。案外人王**于2014年6月份曾以商品房销售合同纠纷为由将被告合**司起诉至本院，经审理，本院于2015年6月19日作出（2014）宝民初字第4371号民事判决，确认解除双方之间签订的《天津市商品房买卖合同》，并综合被告合**司近几年的销售情况并结合市场行情，参照被告合**司的销售合同及所述现在的平均销售价格12000元／㎡，确定被告合**司按照11000／㎡的价格向王**返还购房款。被告合**司不服提起上诉，天津**人民法院经审理于2015年9月16日作出（2015）一中民四终字第0904号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。

本院认为，公民、法人或其他组织从事民事活动，应当在不违反国家法律、法规或社会公德以及不得损害社会公共利益的前提下进行，同时遵守诚实信用原则及公平原则，全面履行约定义务。本案原告与被告合生公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且签订该合同时被告已具备商品房销售的相应条件，故该合同合法有效，本院予以确认。现原告起诉要求解除与被告合生公司于2009年7月22日签订的《天津市商品房买卖合同》，被告合生公司在庭审中亦表示同意解除合同，双方就解除涉诉合同达成一致意见，系当事人对其权利的自由处分，不违反法律强制性规定，本院予以确认。对于解除合同的责任问题及被告合生公司应当如何退还原告购房款问题，系本案当事人争议的焦点问题，对此，本院结合原、被告当庭陈述、双方提供的证据材料及已查明的案件事实，具体评判如下。

一、涉诉合同解除的责任确定问题

根据前述，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系合法有效的，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据合同约定，作为买房人的原告来说，其主要义务为按期足额支付购房款及接受涉诉房屋；而被告合**司的主要义务为按时交付原告符合合同约定标准的房屋。本案被告合**司虽于2010年5月25日取得涉诉房屋的准许交付使用证，但原告在与被告合**司交接涉案房屋时，发现房屋存在明显返碱返潮及装修质量等问题，从而拒绝接受房屋，被告认可涉案房屋存在返碱现象，但主张属于质量瑕疵，原告无权拒绝受领。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，本案涉诉合同解除的责任问题关键就是确定涉案房屋是否存在质量问题影响正常居住使用。对此，应从以下两个方面考量：（一）如何理解“正常居住使用”，本院认为，随着社会的不断发展和人们生活水平的逐步提高，人们对房屋质量要求也越来越高，不仅需要以安全为条件，与房屋价值相当的舒适度与配套设施、居住环境亦是正常居住使用的标准，因此，严重低于此标准亦应认定为严重影响居住使用。换言之，如果买受方付出了较昂贵的购房费用，得到的却是和普通房屋一样条件的消费甚至不如普通住房条件的消费，那么此房屋的质量就存在严重瑕疵，会影响到买受方的正常“居住使用”。本案原告于2009年购买该别墅，按照当时的收入消费水平，原告已经付出了较为昂贵的费用。但其在与被告交接按照合同约定为精装修的涉案房屋时，发现该房屋存在严重返碱返潮及诸多装修质量问题，并因此向相关部门多次投诉与被告协商解决未果。在这种情况下房屋能否正常居住使用都成疑问，何谈舒适的居住环境。涉诉房屋虽然经过了竣工验收，但验收发生在完工之时，上述返碱返潮及装修质量问题不可能立即显现，故不排除房屋在设计上和施工中均存在瑕疵和质量问题的可能性。（二）在诉讼过程中，原告曾向本院申请对涉案房屋是否存在返碱情况及引发的相关质量问题、室内装修（内墙面、楼梯、地面）是否符合合同约定的装修标准及室内外墙面、地面等是否存在质量问题进行鉴定，但在鉴定过程中，被告逾期未按鉴定机构要求提交施工图纸、工程验收资料等，经本院释明后，仍拒绝提供，致涉案房屋的否存在质量问题的司法鉴定未能进行。后被告合**司又向本院表示不同意对涉案房屋的质量问题进行鉴定，同意与原告解除合同，因此导致本案涉案房屋是否存在质量问题未能通过鉴定确认。据此，本院认定涉案房屋是否存在质量问题未能通过鉴定确定的责任在被告合**司，结合天津市宝坻区建设工程质量安全监督管理支队关于对原告投诉的涉案房屋存在质量问题的建设工程质量投诉协调记录及原告提供的相关证据，本院认定涉案房屋存在原告主张的质量问题。综上，本院认定解除涉诉合同的责任在被告合**司，原告并不存在过错。

第二、被告合生公司应当如何退还购房款的确定问题

本院认为

根据我国《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故本案涉诉合同解除后，返还购房款和赔偿损失为被告的主要义务。根据《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告购买房屋已六年有余，因涉案房屋一直存在返碱及装修质量问题才要求解除合同，并主张按照现在销售价格11000元／㎡返还购房款；被告合生公司认为应按照当时购买诉争房屋的价格退还购买款。对此，本院认为，原告购买房屋时的情况和目前的市场现状已发生很大变化，在双方均同意解除合同退房且解除合同的责任在被告的情况下，应按照同类地段同类商品房标准的新价格退还原告房款，具体理由同（2014）宝民初字第4371号关于该问题的阐述理由，在此不再赘述。本院于2015年6月19日作出的现已生效的（2014）宝民初字第4371号民事判决确认了与原告同时期购买同地段同类型的京津温泉城上京康园××号别墅解除合同时退房按照11000元／㎡价格执行，考虑到京津温泉城上京康园××号当时购买价格为5863.26元／㎡低于原告购买涉诉房屋时价格7763.16元／㎡，结合今年的市场销售行情，本院认定原告主张按照11000元／㎡价格要求被告合生公司返还购房款是适当的，本院予以支持。据此，对被告合生公司提出按照购买时价格退还原告购房款的抗辩意见，本院不予采信。因原告已在涉案房屋设定抵押权，原告应在合同解除收到返还购房款后，及时办理涉诉房屋抵押权注销手续。为了保障合同解除后能够及时注销抵押权，避免产生新的诉讼，被告合生公司可选择将应返还原告购房款汇至本院账户，待原告注销抵押权后领取。

关于维修基金、契税等问题。根据前述，因被告违约造成双方合同解除，根据《合同法》第九十七条的规定，原告有权要求被告赔偿损失。在合同目的不能实现的情况下，被告向原告代收的维修基金及契税已经造成了原告损失，理应由被告协助原告向有关部门办理退还手续，如不能退还则由被告予以赔偿。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告李**与被告天津合生珠江**有限公司于2009年7月22日签订的合同编号为2009-0014085的《天津市商品房买卖合同》；

二、被告天津合生珠江**有限公司于本判决生效后10日内返还原告李**购房款人民币3210240元。

（返还购房款可直接汇入本院账户，汇款时注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津**坻中心支行；账号：9052301010010000727636）

三、被告天津合生珠江**有限公司于本判决生效后30日内协助原告李**向有关部门办理退还原告缴纳的维修基金22656元，房屋契税67968元，合计人民币90624元，如此款不能被退还则由被告予以赔偿。

四、原告李**于被告天津合生珠江**有限公司返还上述款项后10日内办理完毕涉诉房屋抵押权注销手续

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费34302元，由被告天津合生珠江**有限公司负担，于*判决生效后10日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津**人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）

裁判日期

二〇一五年十一月二十四日