渤海**限公司与陈**、刘**等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告渤海**限公司与被告陈**、刘**、陈**房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员乔**任审判，公开开庭进行了审理。原告渤海**限公司的委托代理人李**、被告陈**及其委托代理人**成队、被告刘**及其委托代理人王**、被告陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告渤海**限公司诉称，2012年9月，原告和被告陈**签订房屋租赁合同，原告将河北区中山路294号一至二层房屋出租给被告陈**。合同签订后，原告依约向被告陈**交付房屋，但陈**拒不如期支付租金。原告于2014年2月诉至天津市河北区人民法院，该院于2014年9月5日作出（2014）北民初字第685号民事判决，判令陈**于判决生效后20日内给付原告2013年5月24日至2014年5月23日的租金80万元及水电费5835.46元。被告陈**未上诉。该判决生效后，陈**拒不履行生效判决，原告为此申请强制执行，但陈**却拒不执行。现被告陈**一直使用诉争房屋进行经营，却一直拖欠租金至今。被告陈**未经原告同意，将一楼的部分房屋出租给被告刘**经营网吧，将二楼交由被告陈**经营快捷酒店，而被告刘**、陈**也未向原告支付过任何费用。被告陈**一直以租赁期间停水停电为由拒付房租，但停水停电是因为陈**不同意按天津万**限公司的标准交纳物业费，天津万**限公司采取的停水停电措施，与原告无关，生效的判决也已确认被告陈**应按合同约定如数给付房租。被告陈**累计拖欠房租超过30日以上，又未经原告同意转租房屋，而且陈**已无能力支付房租，致使合同目的根本无法实现，构成根本违约，根据租赁合同约定，原告有权解除租赁合同，收回房屋。故起诉要求解除原告与被告陈**2012年9月签订的房屋租赁合同；被告陈**、陈**、刘**将河北区中山路294号一至二层房屋腾空并交付原告；被告陈**按每年80万元的标准给付原告自2014年5月24日起至实际腾房之日止的租金和房屋使用费，并支付违约金40万元；诉讼费由被告陈**负担。

被告辩称

被告陈**辩称，请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：第一，我租赁房屋是用于经营，接手房屋后我投入大量财力装修，并已取得了开办快捷酒店的行政许可证和营业执照，但由于原告在第一个租赁年中唆使物业公司停水停电，致使酒店无法通过消防安全检查，一直无法经营，给我造成巨大的经济损失。现在物业公司已退出对诉争房的物业管理，原告作为房屋产权人对水电有实际控制权，停水停电是原告的过错，不给付房租是我在行使抗辩权，由于停水停电导致我的投入无法获得收益，造成我无力支付房租，并不构成违约。第二，合同签订后，原告未按约定全部交付房屋，至今尚有二楼的部分房屋未交付，原告存在违约行为。第三，我在2012年12月转租前已在诉争房的大门上张贴公示，也告诉物业公司和原告要转租房屋，刘**装修网吧时，原告的工作人员还到场指导刘**安装水电线路，刘**的网吧牌照非常明显，具有很强的公示性，根据常识原告对我的转租行为明显是知晓的，而且在2014年3月25日的开庭笔录中我明确说明2012年12月已将一层部分房屋转租给刘**。如原告对转租行为有异议，应在6个月内提出，超过6个月未提异议的，转租有效。由于原告未完全履行合同，我拒绝交付停水停电期间的房租不属于违约，我的转租行为有效，而且我和原告签订的房屋租赁合同长达15年，现租赁期尚未超过3年，后续10多年的履行期间，是涉及合同的主要履行阶段，所以为保障租赁合同的安全履行，保护各方当事人的合法权益，请求法院驳回原告的诉请。

被告刘*霏辩称，2012年12月30日我与陈**签订房屋租赁合同，交纳了半年的租金，在2013年4月12日物业公司通知要停水停电，2013年4月15日开始停水停电，至今未恢复。被告陈**向我转租房屋，原告是知情的，当时原告的工作人员还配合我装修网吧。我交纳了房租，原告作为经营性用房的房主应保证水电的正常使用，我是通过合法手段取得诉争房屋的使用权，所以不同意原告的诉讼请求。

被告陈**辩称，被告陈**与我系父子关系。陈**租赁原告的房屋后，将二楼交由我经营金湖快捷酒店。租赁合同明确约定是经营性用房，2013年4月15日至今诉争房屋没有水电供应，我曾向国家电网报修，但国家电网答复诉争房的供电单位不是国家电网，原告在签订合同时故意隐瞒该重要事实。租赁合同第六条第二款约定，由陈**与物业公司签订物业合同，但物业公司答复只针对业主，不与租户签订物业合同。由于该约定涉及第三方的权利义务，违反物业管理条例，该约定无效，是原告的欺诈行为。由于我们不是房屋的产权人，无法申请恢复水电供应。我是金湖快捷酒店的经营人，由于停水停电致使酒店无法通过消防安全验收，给我造成很大的损失，而且我的损失远大于租金损失，如果腾空房屋，就破坏了我对房屋前期的装修。请求驳回原告的诉请。

本院查明

经审理查明，天津市河北区中山路294号101号、201号房屋系原告渤海**限公司（原名渤海**任公司）所有。2012年9月24日，被告陈**以个体工商户天津市河北区明康眼镜经营部的名义与原告就河北区中山路294号一至二层房屋签订《房屋租赁合同》，原告将自己所有的房屋中建筑面积为1047.55平方米（楼房一至二层）出租给被告陈**作为经营使用。合同约定，房屋租赁期182个月，自2012年9月24日起至2027年11月23日止。合同第五条“房屋装修期为二个月，2012年9月24日至2012年11月23日原告免除陈**装修期间的房屋租金。租金自2012年11月24日开始按年计算，租金金额以五年为期限在原租金基础上增加5%，自2012年11月24日至2017年11月23日，每年租金为800000元；自2017年11月24日至2022年11月23日，每年租金为840000元。自2022年11月24日至2027年11月23日，每年租金为882000元。在计租后第一个租赁年度（2012年11月24日至2013年11月23日），陈**应在签订合同五个工作日内向原告支付前三个月的租金，后陈**应在第三个月末10天内向原告支付下三个月的租金；从2013年11月24日起，陈**每6个月向原告支付一次租金，陈**应于每年2月和8月末10日内向原告支付后6个月的租金。租金以转账形式支付到原告指定账户。”合同第六条“租赁期间，陈**自行承担因使用该房屋所产生的物业费、水电费、通讯费…等相关费用，支付标准按本市各政府部门有关规定执行，按照实际发生金额逐月结清，因政府有关部门提高有关费用标准产生的费用由陈**据实支付。相关物业等费用由陈**与物业收费单位签订相关物业合同。”合同第九条“房屋租赁期间，陈**有下列行为之一的，原告有权解除合同，收回房屋：（1）未经原告书面同意，转租、分租、转借、转让承租房屋；（2）损坏承租房屋，在原告提出的合理期限内仍未修复的；（3）未经原告书面同意，改变合同约定的房屋租赁用途；（4）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（5）逾期未缴纳按约定应当由陈**交纳的各项费用，已给原告造成严重损害的；（6）租赁期间，每租赁年度累计拖欠房租超过30日以上。”合同第十条“房屋交付及收回的验收：1、原告应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；2、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于30日内向对方提出；3、陈**应于租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还原告；4、陈**交还原告房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。未经同意留存的物品，原告有权处置；5、租赁期满后或因陈**责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归原告所有”。

合同签订后，原告与被告陈**就租赁房屋现场进行了实地交接，但未签署书面的交接单。被告陈**将一层部分房屋装修改造成天津市**镜经营部自行经营。2012年12月30日被告陈**以天津市**镜经营部的名义与被告刘**以天**伟网吧的名义签订房屋租赁合同，约定被告陈**将河北区中山路294号一层部分房屋（306平方米）出租给被告刘**经营使用，租期自2013年1月1日至2017年12月30日，每年租金35万元。合同签订后，被告刘**对租赁房屋进行装修，以“玖号网咖”的字号经营网吧，刘**向陈**交纳半年租金175000元和押金20000元。被告陈**将二层房屋装修改造成天津市河北区金湖快捷酒店交由其子陈**经营，现主体部分已完成，尚未通过有关部门的验收，未对外营业。被告陈**未与该房屋所属物业公司天津万**限公司签订物业服务合同。2013年4月12日，案外人天津万**限公司以与原告所签《物业管理委托合同》于2012年12月31日到期，无合同义务为房屋业主提供物业服务和代收代缴水电费为由，向原、被告下发于2013年4月15日开始停止自来水和电力供应的通知。2013年4月16日，原告和被告陈**就租赁一、二楼物业事项进行了商谈，双方约定如被告陈**在一个月内未能与天津万**限公司就物业费用的构成达成协商，导致物业合同无法签订，到期后原告对物业合同事项不再负责。

被告陈**向原告交纳了2012年11月24日至2013年5月23日的房屋租金400000元，后被告陈**以未全部交付房屋和停水停电为由未再向原告交纳房屋租金。2014年2月12日原告以被告陈**拖欠房屋租金和水电费为由诉至本院要求解除租赁合同并支付拖欠的水电费、80万元房屋租金及违约金。该案2014年3月25日的庭审中，被告陈**提出已将一层部分房屋转租给刘**用于经营网吧，本院于2014年9月5日做出（2014）北民初字第685号民事判决书，判令：一、判决生效后20日内，被告陈**给付原告渤海**限公司拖欠的（2013年5月24日至2014年5月23日止）租金800000元；二、判决生效后20日内，被告陈**给付原告渤海**限公司垫付的水电费5835.46元；三、原告渤海**限公司的其他诉讼请求驳回。被告陈**未上诉，该判决已发生法律效力。因被告陈**未履行该生效判决所确定的义务，原告于2014年12月向本院申请执行，经本院执行后，被告陈**仍未履行判决书所确定的义务。2014年5月24日至今租赁房屋仍延续以前的停水停电状态，未有新情况发生，被告陈**亦未按约定的期间向原告交纳2014年5月24日至2015年5月23日的房屋租金。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点：1、被告陈**将房屋转租给被告刘**是否有效；2、被告陈**以停水停电和未完全交付房屋为由拒付2014年5月24日后的房屋租金是否构成合理抗辩；3、原告能否以被告陈**违约为由解除租赁合同。

（一）、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”本案中，在2014年3月25日原告起诉被告陈**房屋租赁合同纠纷案件庭审中，被告陈**已明确表示将一层部分房屋转租给被告刘**。原告作为当事人自2014年3月25日应当知道承租人陈**转租房屋的事实，但在六个月内未提出异议，原告于2015年6月8日以未经其书面同意为由要求认定转租无效的主张，本院不予支持。故应认定被告陈**转租给被告刘**的行为有效。

（二）、《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条“下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；”。本案中，讼争房屋于2014年4月15日停水停电，在（2014）北民初字第685号民事判决中，被告陈**以停水停电的过错应归属原告及原告未完全交付房屋为由进行抗辩，但（2014）北民初字第685号民事判决未采信该抗辩主张，仍判令被告陈**全额给付原告2013年5月24日至2014年5月23日的房屋租金80万元，被告陈**未上诉，该判决已生效。2014年5月24日后讼争房屋未有新情况发生的情形下，被告陈**仍以原由主张原告存在过错的抗辩意见，本院不予采信。故被告陈**应按合同约定按每年80万元的标准给付原告2014年5月24日后的房屋租金。

（三）、《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原告和被告陈**签订的房屋租赁合同第五条约定，自2013年11月24日起，陈**应于每年2月和8月末10日内向原告支付后六个月的租金。被告陈**应在2014年8月31日前向原告支付2014年5月24日后六个月的租金，但被告陈**迟至今日仍未支付2014年5月24日后的租金。根据双方合同第九条第三款第（六）项的约定，租赁期间每租赁年度累计拖欠房租超过30日以上的，原告有权解除合同收回房屋。现被告陈**拖欠2014年5月24日至2015年5月23日的租金已远超过30日，原告要求按约解除租赁合同的主张，应予支持。且（2014）北民初字第685号民事判决生效后，被告陈**未履行给付义务，经法院执行后陈**以无能力给付为由一直未履行，现被告陈**已明显不具备给付房租的能力，双方签订的租赁合同已无法继续履行。租赁合同解除后，被告陈**和二楼房屋的实际使用人陈**应当返还租赁物。被告陈**将部分房屋转租给被告刘**，虽刘**与陈**的租赁合同未到期，但因原告与陈**的租赁合同已解除，故陈**与刘**的租赁合同亦应终止，作为次承租人的刘**负有返还租赁房屋的义务。原告要求被告陈**按每年80万元的标准给付自2014年5月24日起至实际腾房之日止的租金及房屋使用费的主张，并无不当，应予支持。原告要求被告陈**支付违约金40万元的请求，因生效的（2014）北民初字第685号民事判决未支持该主张，本案中亦不予支持。关于被告陈**讼争房屋内的物品问题，应按双方合同第十条的约定处理。关于被告陈**因停水停电给其造成的损失一节，因被告陈**在本案中未予主张，可另案解决。关于被告刘**的损失问题，因其与本案非属同一法律关系，应另行主张。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条和《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项的规定，判决如下：

裁判结果

一、原告渤海**限公司与被告陈**于2012年9月签订的房屋租赁合同予以解除；

二、判决生效后30日内，被告陈**向原告渤海**限公司腾空并交付天津市河北区中山路294号一至二层房屋，被告陈**和被告刘**负有连带腾交房屋的义务；

三、判决生效后30日内，被告陈**按每年80万元的标准给付原告渤海**限公司自2014年5月24日起至实际腾房之日止的房屋租金和使用费；

四、驳回原告渤海**限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费15600元，减半收取7800元，由原告渤**限公司负担2600元，被告陈**负担5200元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年九月六日