融创物业**限公司与杨居庄物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告融创物业**限公司与被告杨**物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月22日受理后，依法由审判员郝**独任审判，于2015年12月3日公开开庭进行了审理。原告融创物业**限公司的委托代理人岳琨，被告杨**的委托代理人陈**、杨*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告融创物业**限公司诉称，被告为天津市南开区×××室（面积65.39平方米）的产权人。按照原告与天津融**限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》及相关法律法规，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，提供完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。而被告自2013年1月1日起开始拖欠物业费（每月物业费标准为2.2元／平方米）。原告曾多次向被告催缴物业服务费，但被告均置之不理，故请求判令：被告支付原告自2013年1月1日至2015年9月30日期间的物业费4747.32元；被告按照日万分之三的标准向原告支付自2013年1月1日至2015年9月30日的滞纳金；本案诉讼费由被告负担。

原告为支持自己的主张向本院提供如下证据：1、企业名称变更核准通知书；2、被告身份证复印件、收房确认书、天津市商品房买卖合同；3、前期物业服务合同、备案证明、资质证；4、本院物业纠纷接待登记表。

被告辩称

被告杨**辩称，首先，应以原告缴纳诉讼费的时间作为原告的立案时间，以此追溯诉讼时效；其次，被告之妻名下的房屋位于被告所购房屋隔壁。由于安装在公共区域内并由被告之妻所购房屋使用的暖气表丢失，被告曾多次要求原告给予安装，但均遭原告拒绝。被告之妻房屋所使用的暖气表安装于楼道内，内设暖气表的门钥匙由物业持有，而公共区域的日常维护和安保工作由原告负责，故原告作为物业公司对此负有不可推卸的责任，明显没有尽到物业服务合同义务。同时，被告室内缺乏暖气中控设施，后经与原告协商，原告承诺给予安装，但至今仍未安装暖气中控设施。本案中，原、被告没有约定合同履行顺序，且原告没有履行已经发生的应尽的合同义务。被告曾多次向原告主张恢复暖气表设施，但原告仍未履行其物业合同义务，属于原告违约在先。依据合同法第66条的相关规定，被告依法有权履行同时履行抗辩权，故被告拒绝支付物业费是行使同时履行抗辩权。第三，原告未履行书面催收的诉讼前置程序。物业费是业主为维护房屋共有部位、共有配套设施正常使用功能，以及维护物业管理区域环境卫生和秩序而分摊的费用。物业费请求权是物业服务企业基于物业服务合同而对业主享有的合同债权请求权，书面催缴物业费是物业服务企业向法院起诉的诉讼前置程序。根据最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，本案中原告没有履行催缴义务，故应驳回原告的全部诉讼请求；第四，原告向被告主张物业费滞纳金的诉讼请求于法无据，不能成立，应予驳回。滞纳金具有法定性、强制性、惩罚性特点。滞纳金发生在双方不平等的主体间，但是原、被告地位平等，原告无权向被告收取滞纳金。同时原告主张的滞纳金不明确，应视为没有该项请求。综上，原告不履行物业服务合同义务在先，被告拒绝支付物业费的行为属于行使同时履行抗辩权。原告应先对被告履行物业服务合同义务后，再要求被告支付所欠的物业费，依据相关法律规定，请求驳回原告的全部诉讼请求。

被告为支持自己的抗辩向本院提供如下证据：照片一页。

本院查明

经审理查明，原告原名称为天津融**限公司，2015年8月6日更名为融创物业**限公司，其系具有一级物业管理服务资质的企业。2007年4月20日，原告与案外人**资有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》。该合同约定，案外人将××住宅2期（31号楼、33号楼）委托原告进行前期物业管理服务；物业管理服务期限自2007年4月20日开始至本物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止；住宅房屋的物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米2.2元，由业主于每月5日前交纳；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。同时。该合同还约定了原告在共用设施、场地的维修与养护、环境卫生、绿化养护、车辆行驶与停放秩序管理及公共秩序管理等方面的服务标准。2007年6月21日，天津市国土资源和房屋管理局对上述前期物业管理进行了备案。被告系坐落于天津市南开区×××室的权利人，其房屋建筑面积为65.53平方米。被告在接收该房屋时，室内没有安装暖气中控设施。2010年4月1日被告签署确认书，确认其作为××单元的业主，已经对《前期物业管理服务合同》和《业主公约》的条款内容了解并同意遵守。被告2013年1月1日至2015年9月30日期间，共计33个月未向原告支付物业管理服务费。另，2013年11月11日，原告将××小区部分拖欠物业管理服务费的业主名单在本院物业纠纷调解中心进行了登记，其中包含被告在内。

另查，本院通过对该小区其他物业服务合同纠纷案件审理中查明，原告的服务存有瑕疵。

以上事实有当事人陈述、双方为支持自己的主张所提供的证据佐证在案。

本院认为

本院认为，原告与案外人**资有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且已按规定进行了前期物业管理备案，应认定合法有效。该合同对物业管理服务标准、物业服务费用的交纳等事项均有明确的约定，其对原告和包括被告在内的小区全体业主具有约束力，均应自觉遵守和履行。庭审中，被告以时效抗辩原告的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效，但原告于2013年11月11日就被告拖欠物业费事宜向本院诉讼调解中心主张权利。结合原告就本案的立案时间，原告向被告主张自2013年1月1日至2015年9月30日期间的物业费并未超过诉讼时效，故被告的该抗辩理由，本院不予采信。对于被告以原告未履行书面催交义务，不同意支付物业费的抗辩理由，虽《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条做了规定，但“经书面催交”并非物业公司向法院提起诉讼，要求业主支付物业费的前置条件，物业公司可以向欠费的业主进行书面催缴，也可以直接向法院提起诉讼，不能限制物业公司依法行使权利，故被告的该抗辩理由，本院不予采信。另外，被告抗辩其室内没有暖气中控设施，因被告接收房屋之时室内就没有该设施，其自述被告承诺为其安装该设施，并未提供相关证据予以证明，且安装该设施也非原告应尽的合同义务，故被告的该抗辩理由，本院不予采信，不能作为被告拒绝支付物业费的理由。现原告已履行了提供物业服务的义务，被告亦应向原告履行交纳物业管理服务费的义务。考虑原告向该小区提供的物业服务存有瑕疵，对被告应交物业管理服务费可予酌减5%。同时，原告主张滞纳金的请求不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、本判决生效后十五日内，被告杨**给付原告融创物业**限公司自2013年1月1日至2015年9月30日期间的物业费4747.32元的95%，计4509.95元；

二、驳回原告融创物业**限公司的其他诉讼请求。

如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨**负担，于*判决生效后十五日内交付本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月十四日