天津市**展有限公司与天津**干线网吧、杨*房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人天津**干线网吧与被上诉人**发展有限公司及原审被告杨*房屋租赁合同纠纷一案，天津**民法院作出（2014）西*二初字第1351号民事判决，天津**干线网吧、天津市**展有限公司、杨*均不服，向本院提出上诉，本院作出（2015）二中民四终字第782号民事裁定，撤销原判决，发回重审。原审法院重审后，作出（2015）西*二重字第20号民事判决。天津**干线网吧不服，向本院提起上诉。本院于2016年2月29日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月29日公开开庭进行审理。上诉人天津**干线网吧的代表人杨*及其委托代理人张**，被上诉人**发展有限公司的法定代表人梁**及其委托代理人高**，原审被告杨*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，天津**干线网吧（以下简称新干线网吧）系杨*投资的个人独资企业。2012年7月1日，天津市**展有限公司（以下简称星**司）与新干线网吧签订《房产租赁合同》，约定：租赁地点为琼州道87号平房一处（面积100平方米），用途为经营网吧，期限为2012年7月1日至2014年6月30日；年租金100000元，按照季度支付，每季度25000元；租赁期满时，星**司有权收回房屋，新干线网吧应无条件按期返还，并结清房租及相关的费用；新干线网吧逾期返还的，自合同期满之次日起至实际返还房屋之日止，新干线网吧除支付租金外，还应按日向星**司支付违约金，违约金金额为年租金的千分之三按日累加收取；新干线网吧应缴纳保证金10000元，如新干线网吧有违约行为星**司不退保证金。星**司（甲方）与新干线网吧（乙方）在合同中还约定：“乙方在承租该房屋期间，由于乙方需要所增加的房屋装修、增加建筑物、水、电等设施（独立安装或增容电力、电表设施，自来水设施及装修等）所有权归甲方所有，费用由乙方承担。乙方在合同期满或由于乙方原因提前终止合同，增加的房屋装修、增加建筑物、水、电等设施归甲方所有，严禁拆除损毁。”等内容。2012年7月15日，星**司与新干线网吧还签订了《租房合同补充协议》，约定星**司将其承租的琼州道87号院内的两间平房和三楼厕所旁房屋一间出租给新干线网吧，作为员工住宿用房使用，年租金18000元，以季度为付款周期，月租金1500元，租赁期限为2012年8月1日至2014年7月31日。合同签订后，星**司将房屋交付给新干线网吧，新干线网吧按约定向星**司支付房屋租金。2012年8月，新干线网吧将三楼厕所旁房屋一间调换到四楼厕所旁房屋。双方均履行了合同的约定。新干线网吧租赁的两间平房，其实为琼州道87号院内靠右侧的小二楼的一层房屋二间，该二间房屋现为杨*居住使用。2014年7月1日《房产租赁合同》期限届满，双方未续签合同。2014年7月1日开始，新干线网吧未向星**司交纳《房产租赁合同》所涉房屋的租金。2014年8月1日《租房合同补充协议》期限届满，双方未续签合同。2014年7月1日开始，新干线网吧未向星**司交纳《租房合同补充协议》所涉房屋的租金。坐落于琼州道87号房屋，房屋所有权人原是天津市**河西公司，现在为天津市煤**销一公司。2011年11月7日，星**司与天津市**河西公司签订房屋租赁合同，约定，星**司承租琼州道87号房屋，面积约2036.40平方米（其中房屋面积1364.40平方米，院落面积672平方米），租赁期限为2011年9月8日至2014年9月7日，承租房屋用于办公、经营等内容。

2013年8月20日，星**司与天津市煤**销一公司续签房屋租赁合同，星**司租赁琼州道87号房屋，期限为2014年9月8日至2017年9月7日，并约定星**司在承租房屋期间，不得转租、转让，不得以合作经营等形式变相转租、转让等相关内容。2014年10月28日星**司与天津市煤**销一公司签订房屋租赁合同，星**司租赁琼州道87号蓝线区域内房屋、顶棚、场地及附属基础设施、设备，建筑面积约240平米，期限为2014年11月1日至2019年10月31日。新干线网吧租赁的琼州道87号院内平房一间（面积约为100平方米）、院内靠右侧的小二楼一层房屋二间（面积合计约为30平方米）在蓝线区域内。天津市煤**销一公司出具情况说明，按其与星**司的约定，星**司应负责将琼州道87号红线内区域腾空并交还该公司，本案与该公司无直接关系，该公司不参与本案诉讼。新干线网吧占用的四楼厕所旁房屋一间（面积约为6平方米）在红线区域内。重审中，双方当庭确认琼州道87号院内靠右侧的小二楼一层房屋二间（面积合计约为30平方米）每月租金1200元；琼州道87号四楼厕所旁房屋一间（面积约为6平方米）每月租金300元。

2014年11月15日，星**司的法定代表人梁**与高天昌签订房屋租赁合同一份，由梁**租赁高天昌的坐落于天津市东丽区华明街朱庄村东街北条5号的四间住房和南房，以备新干线网吧、杨*腾房使用。

星**司提起诉讼。请求：1、请求依法判令新干线网吧、杨*立即向其返还坐落于琼州道87号院内平房一间（面积约为100平方米）、院内靠右侧的小*楼一层房屋二间（面积合计约为30平方米）、四楼厕所旁房屋一间（面积约为6平方米）；2、请求依法判令新干线网吧、杨*向其支付2014年7月院内靠右侧小*楼一层房屋二间和四楼厕所旁房屋一间的租金1500元；3、请求判令新干线网吧、杨*向其支付截止至实际返还房屋之日的房屋使用费。琼州道87号院内平房一间（面积约为100平方米），自2014年7月1日至2015年9月30日的房屋使用费为125000元；院内靠右侧的小*楼一层房屋二间和四楼厕所旁房屋一间自2014年8月1日至2015年9月30日的房屋使用费为21000元；4、请求依法判令新干线网吧、杨*向其支付截止至实际返还房屋之日的违约金（自2014年7月1日至2015年9月30日的违约金为137100元）；5、本案的诉讼费用由新干线网吧、杨*承担。

一审法院认为

原审法院认为，新干线网吧系杨*投资的个人独资企业，杨*应以其个人财产对新干线网吧的债务承担无限责任，新干线网吧财产不足以清偿债务时，杨*应当以其个人的其他财产予以清偿。**公司作为琼州道87号房屋承租人，对其承租的房屋依法享有占有、使用的权利。**公司与房屋所有权人签订的房屋租赁合同中，虽然约定了不允许星**司转租、转让，但是，房屋所有权人对星**司将房屋租赁给新干线网吧并未提出异议。为此，星**司与新干线网吧签订的房屋租赁协议，合法有效。**公司依约将房屋交付新干线网吧，新干线网吧亦履行了合同的义务。合同期限届满后，双方未续签合同，新干线网吧继续占用涉诉房屋，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时主张不履行原合同，现星**司主张新干线网吧返还房屋，原合同无需再履行。关于琼州道87号院内平房一间（面积约为100平方米）、院内靠右侧的小*楼一层房屋二间（面积合计约为30平方米），星**司与房屋所有权人签订了房屋租赁合同，享有占用使用房屋的权利，新干线网吧、杨*占有使用房屋没有事实和法律依据，星**司亦提供了腾房的条件，新干线网吧、杨*应当将占有使用的房屋返还给星**司；关于琼州道87号四楼厕所旁房屋一间（面积约为6平方米），房屋所有权人出具情况说明，星**司应负责将琼州道87号红线内区域腾空并交还该公司，故新干线网吧、杨*亦应当将该房屋返还给星**司。关于星**司要求新干线网吧、杨*支付2014年7月院内靠右侧小*楼一层房屋二间和四楼厕所旁房屋一间的租金1500元的诉讼请求，新干线网吧、杨*使用了该房屋，新干线网吧应当按租赁合同补充协议的约定向星**司支付租金1500元。关于星**司要求新干线网吧、杨*支付截止至其实际返还房屋之日的房屋使用费的诉讼请求，新干线网吧使用了琼州道87号院内平房一间（面积约为100平方米），其应自2014年7月1日至实际返还房屋之日止，按租赁合同约定每年100000元的租金标准给付星**司房屋使用费；琼州道87号院内靠右侧的小*楼一层房屋二间（面积合计约为30平方米）的房屋使用费，该房屋系新干线网吧与星**司签订的租赁合同，实际使用人为杨*，新干线网吧、杨*自2014年8月1日至实际返还房屋之日止，按租赁合同补充协议的约定及当事人确认按每月1200元的租金标准给付星**司房屋使用费；琼州道87号四楼厕所旁房屋一间（面积约为6平方米）的使用费，因星**司自2014年11月1日起没有占有使用该房屋的权利，新干线网吧应自2014年8月1日至2014年10月31日，按租赁合同补充协议的约定及当事人确认每月300元的租金标准，给付星**司房屋使用费900元。关于星**司要求新干线网吧、杨*支付截止至其实际返还房屋之日，由于新干线网吧、杨*逾期返还房屋而产生的违约金的诉讼请求，星**司与新干线网吧约定，新干线网吧逾期返还房屋，新干线网吧除支付租金外，还应按日向原告支付违约金，违约金金额为年租金的千分之三按日累加收取，每日违约金为300元，每年违约金为109500元，违约金超过了租金，约定明显过高；且新干线网吧在租赁合同期限临近届满前对房屋进行了装修，星**司未予制止，现星**司起诉新干线网吧、杨*要求返还房屋，再就新干线网吧、杨*逾期返还房屋主张违约金欠妥，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：“一、被告天津**干线网吧、被告杨*于本判决生效后十日内，将坐落于天津市河西区琼州道87号院内平房（房产所有证附图靠近下瓦房电影院的厂棚）、院内靠右侧小*楼一层房屋二间（房产所有证附图此处一楼为煤建产）、四楼厕所旁房屋一间（面积约为6平方米）腾空交给原告天津市**展有限公司（房屋位置详见判决书附图）；二、被告天津**干线网吧、被告杨*于本判决生效后十日内，给付原告天津市**展有限公司天津市河西区琼州道87号院内靠右侧小*楼一层房屋二间（房产所有证附图此处一楼为煤建产）和四楼厕所旁房屋一间（面积约为6平方米）2014年7月的租金1500元；三、被告天津**干线网吧、被告杨*于本判决生效后十日内，给付原告天津市**展有限公司天津市河西区琼州道87号院内靠右侧小*楼一层房屋二间（房产所有证附图此处一楼为煤建产），自2014年8月1日至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按每月1200元计算）；四、被告天津**干线网吧于本判决生效后十日内，给付原告天津市**展有限公司天津市河西区琼州道87号院内平房（房产所有证附图靠近下瓦房电影院的厂棚），自2014年7月1日至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按每年100000元计算）；五、被告天津**干线网吧于本判决生效后十日内，给付原告天津市**展有限公司天津市河西区琼州道87号四楼厕所旁房屋一间（面积约为6平方米）房屋使用费900元（自2014年8月1日至2014年10月31日）；六、被告天津**干线网吧财产不足以履行本判决第四、五项给付义务，被告杨*应当以其个人的其他财产予以清偿；七、驳回原告天津市**展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5649元，由原告天津市**展有限公司承担2756元，被告天津**干线网吧承担2893元。”。

原审法院宣判后，新干线网吧不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决改判驳回被上诉人全部诉讼请求，两审案件受理费由被上诉人负担。主要理由是：1、被上诉人没有向法院提交与涉诉房屋产权人签订的解除租赁房屋的协议和补偿协议，产权人对次承租人租用房屋的补偿应当给作为次承租人的上诉人及原审被告；2、上诉人对租赁物已经改造，上诉人与出租人签订协议对上诉人财产进行处分应为无效协议；3、出租人是否同意被上诉人转租应予明确答复。

被上诉人辩称

被上诉人星**司辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审杨君述称，同意上诉人的上诉请求及事实及理由。

二审审理期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，被上诉人将涉诉房屋出租给上诉人，产权人对此并未表示异议，原审法院认定上诉人与被上诉人签订的租赁合同有效并无不当。上诉人与被上诉人签订的租赁合同期限届满，被上诉人有权向上诉人主张腾空涉诉房屋，至于上诉人主张产权人已经将其租赁期间对涉诉房屋进行添附的补偿费用给付被上诉人的问题，不属于本案审理范围，本案不予涉及。据此，上诉人的上诉主张不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3601元，由上诉人天津市河西区新干线网吧负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十八日