天津市**限公司与天津联**有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人天津市**限公司因与被上诉人天津联**有限公司租赁合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2015）青民一初字第0654号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天津市**限公司的委托代理人乐宜东、刘*，被上诉人天津联**有限公司的委托代理人邵**、周**参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，天津市**限公司在天津市西青区大寺镇大寺工业园鸿泽路8号新建厂房6702.6平方米，2012年5月31日取得该房产的房地产权证：房地证津字第××号，该权证记载“国有工业土地，使用权面积6702.6平方米”。在取得房地产权证前，经双方协商，天津市**限公司同意将部分厂房租赁给天津联**有限公司使用。2011年11月8日，天津联**有限公司到诉争厂院内进行生产经营，所占用的厂房面积为1164.81平方米。天津联**有限公司进场时天津市**限公司部分厂房过火，门窗、水、电等不能满足正常生产需要，天津联**有限公司自行出资进行了完善。2015年1月18日，天津联**有限公司将诉争厂房腾空交付天津市**限公司。因租金问题双方一直未达成一致意见，天津联**有限公司未支付房屋租金。

天津市**限公司请求原审法院判令：天津联**有限公司向本方支付房屋使用费655211.25元（自2011年11月8日至2014年12月7日，自2014年12月8日至实际交付日，按照每天582.41元的标准支付）；诉讼费用由天津联**有限公司承担。一审庭审中，天津市**限公司自愿撤回要求天津联**有限公司将坐落于天津市西青区大寺镇大寺工业园鸿泽路8号厂房腾空交付天津市**限公司的诉讼请求。

一审法院认为

原审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。天津市**限公司、天津联**有限公司虽未签订书面租赁合同，但双方已形成了事实租赁关系，且租赁系双方真实意思表示，合法有效，双方的租赁关系予以确认。因双方对租赁物价格一直未协商一致，故天津联**有限公司未支付租金，现天津市**限公司要求天津联**有限公司支付租金的请求，原审法院予以支持。天津市**限公司主张按照西青区2010年非住宅房屋指导租金向下调整为0.5元每平方米每天，但因天津市**限公司提供的厂房在门窗、水、电等方面均不能满足正常生产需要，使用功能欠缺，天津联**有限公司出资进行了完善，故厂房租金酌定为0.2元每平方米每天为宜。按照双方确认的使用面积，结合天津联**有限公司租赁天数，天津联**有限公司应支付天津市**限公司自2011年11月8日至2015年1月18日的租金267906.3元。天津联**有限公司关于天津市**限公司承诺签订合同前不收租金，以设施添附和修理费用等抵扣租金的辩解意见，证据不足，原审法院不予采信。关于天津联**有限公司主张的天津市**限公司诉请已超过一年的诉讼时效的辩解意见，因双方一直在协商租金问题，故天津联**有限公司该辩解意见，原审法院不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项之规定，判决：一、天津联**有限公司于判决生效后十日内给付天津市**限公司自2011年11月8日至2015年1月18日的房屋租金267906.3元；二、驳回天津市**限公司其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5176元，由天津市**限公司负担2517元，天津联**有限公司负担2659元。

原审法院判决后，上诉人**源有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。

上诉人诉称

上诉人天津市**限公司认为原审判决认定事实错误，处理结果有误，其主要理由是：1.上诉人与被上诉人之间形成了事实租赁关系，应当根据履行地的市场价格履行或政府指导价确定，按照《西青区2010年非住宅房屋指导租金》标准，涉诉厂房所在地大寺板块此类厂房指导租金为20元／月／建筑平方米，即0.67元／天／建筑平方；2.上诉人于2014年1月3日曾因与被上诉人返还原物纠纷一案诉至原审法院，原审法院经调查走访，认定本案涉诉厂房坐落园区周边类似条件的厂房租金的市场价格为0.5元／天／平方米；3.上诉人提出在天津**人民法院（2014）一中民一终字第0959号案件庭审笔录中，上诉人与被上诉人已确认按照0.4元／天／平方米的标准计算涉诉厂房租金。上诉人提出该笔录的目的为证明该标准为被上诉人在认可租赁厂房实际情况的前提下双方达成的合意，系真实意思表示，应为合法有效，应按照该标准计算涉诉厂房租金。综上，上诉人认为应按0.4元／天／平方米的标准，给付被上诉人自2011年11月8日至2015年1月18日的房屋租金543733.31元。上诉人请求二审法院：1.依法撤销原审判决；2.改判被上诉人给付上诉人自2011年11月8日至2015年1月18日的房屋租金543733.31元；本案诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人天津联**有限公司辩称，同意原审判决。1.因涉诉厂房存在严重瑕疵，被上诉人为能够正常使用，先后为此支付装修工程款、窗户更换安装费、电动门修理费、厂区清理费、抢险费等费用，电费、水费亦有实际支出。被上诉人曾与上诉人就以上相关费用抵扣租金达成口头协议；2.因涉诉厂房存在严重瑕疵，租金标准不能参照正常厂房计算，上诉人所述的几项标准均没有依据，皆不能作为参考，被上诉人认为原审法院酌定0.2元／天／平方米的租金标准正确；3.对于上诉人提出的天津**人民法院（2014）一中民一终字第0959号案件庭审笔录中，被上诉人曾认可涉诉厂房租金为0.4元／天／平方米的问题，被上诉人认可该笔录的真实性，该表述真实存在，亦认可上诉人提出该笔录的证明目的，但被上诉人认为该表述仅系当时的意见，当时仍对时效问题存有异议，更并不代表在本案中的意见，不应作为本案定案依据。故被上诉人请求二审法院：依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确。庭审中，双方当事人均认可天津联**有限公司于2011年11月8日入住、于2015年1月18日腾空涉诉厂房。本院另查明，在天津市**限公司在本案二审期间提交的双方当事人于2014年9月16日在本院（2014）一中民一终字第0959号案件庭审笔录中，对于本案涉诉厂房租金标准问题，天津联**有限公司称：“我们认可每平方米0.4元，依据是最高的价格是0.5元，是各种手续都是齐全的，但是被上诉人的手续是不全的”。

本院认为

本院认为，本案双方当事人的争议焦点为涉诉厂房租赁价格标准问题。

其一，原审判决认定涉诉厂房存在瑕疵、被上诉人曾出资完善，据此酌定涉诉厂房租金标准为0.2元／天／平方米，但又将被上诉人提出的修缮等相关费用抵扣租金问题认定为证据不足，认定事实存在矛盾之处，处理结果有误，本院应对此予以调整。

其二，本案二审中，上诉人天津市**限公司提出应以0.4元／天／平方米计算涉诉厂房租金的上诉请求。上诉人提出有关部门发布的《西青区2010年非住宅指导租金》中，大寺板块工业厂房指导租金为为20元／月／建筑平方米，即0.67元／天／建筑平方米；上诉人另提出，原审法院曾就涉诉厂房所在园区周边类似条件的厂房租赁市场价格问题实地走访，结论为0.5元／天／平方米。现上诉人天津市**限公司主张涉诉厂房租金标准为0.4元／天／平方米，低于上述两项标准及结论。本院认为，上述两项标准及结论客观性较高，在双方未约定租金的情况下，上诉人天津市**限公司已就其主张尽到举证责任，而被上诉人天津联**有限公司并未对此提出充分依据予以反驳。结合本案二审期间查明的相关事实，本院综合以上情况，认为上诉人的该主张，事实依据充分，应予支持，故应以0.4元／天／平方米计算涉诉厂房租金。

因双方当事人对被上诉人于2011年11月8日入住、于2015年1月18日腾空涉诉厂房均不持异议（即租赁天数为54天＋365天＋365天＋365天＋18天，共计1166天），结合双方确认过的涉诉厂房面积（1164.81平方米），被上诉人应向上诉人支付被上诉人涉诉厂房租金为543733.31元。

其三，关于被上诉人天津联**有限公司提出的装修工程款、窗户更换安装费等《追诉赔付清单》中所列费用，以及水费、电费承担问题。本院认为，被上诉人在本案中并未提供充分证据证明已同上诉人就以上费用抵扣房租达成合意，且上诉人对此予以明确否认；又因被上诉人在本案审理期间并未就以上追诉赔付问题提出反诉，故为维护当事人合法权益，本院在本案中对此不予处理，双方可另行解决。

综上，原审判决认定事实不清，处理结果有误，应予以纠正。本案经调解未果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销天津市西青区人民法院（2015）青民一初字第0654号民事判决；

二、本判决生效十五日内，被上诉人天津联**有限公司给付上诉人天津市**限公司自2011年11月8日至2015年1月18日的房屋租金543733.31元。

当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费5176元，由天津市**限公司负担1035.2元，由天津联**有限公司负担4140.8元；二审案件受理费5319元，由天津联**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月一日