天津银**杭州道支行与天津市滨**金店合同纠纷一审民事裁定书

审理经过

原告天津**杭州道支行与被告天津**海五金店房屋合同纠纷一案。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津**杭州道支行的委托代理人王**，被告天津**海五金店经营者李*及委托代理人孙**、杨*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告天**限公司杭州道支行诉称，原告将位于天津市塘沽区xxx房屋出租给被告，并签订书面的天津市房屋租赁合同。根据该合同约定，房屋面积为407.62平方米，每平方米日租金为0.96元，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日止，租金一次性付清，共计140873.47元。现合同租期届满，原告已于2014年11月通知被告不另行续签租赁合同，原告到期将收回涉诉房屋。根据双方签订的合同第3-3条之约定，租赁期届满时，甲方（原告）有权收回房屋，乙方（被告）应按期返还，乙方逾期返还的，自租赁期届满次日至实际返还房屋之日止，乙方应支付费用，但至起诉之日，被告仍未将涉诉房屋腾交给原告，故起诉，要求1、判令被告立即将其占用的天津市塘沽区新港二号路房屋腾交原告；2、判令被告支付自2015年1月1日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费，每日使用费为391.32元（截止到2015年4月20日使用费为43045.20元）；3、本案诉讼费由被告承担。

原告为证明其诉讼主张成立，向本院提供如下证据：

证据一、房屋租赁合同，证实原、被告租赁合同到期，被告应立即返还诉争房屋，依照合同相对性原则原告是本案适格主体。合同到期后，占有使用费是按照合同约定的租金标准计算；

证据二、产权证（复印件），证实诉争房屋具有产权证，其租赁合同合法有效，出租房权益法律应予保护；

证据三、告知书（复印件），证实原告已明确通知被告合同到期收回房屋，双方不再续租，被告占用诉争房屋无任何法律基础；

证据四、产权证，证实2009年文件要求将支行、分行的产权统一变更到总行名下；

证据五、文件，证实原告是依据此文件将诉争房屋对外出租的。

被告辩称

被告天津市**海五金店辩称，一、本案原告不具备诉讼主体资格，请求法院驳回其起诉。本案原告起诉被告要求其将涉诉房屋腾交给原告，原告的请求权利基础为《物权法》第三十条第四款的规定，原告主张腾房的基础是对涉诉房屋享有所有权。而从原告提供的产权证可知，原告并不是涉诉房屋的产权人。因此，原告与本案没有直接利害关系在本案中不具有诉讼主体资格，请求依法裁定驳回原告的起诉。二、即便在原告主体适格的情况下，被告认为原告要求被告腾房屋并支付房屋占有使用费的诉讼请求也不能成立。1、从租赁事实上看，原、被告从2000年开始建立房屋租赁合同关系，到2014年已经整整十四年，原告公司的领导虽经几任更迭，但双方的组冷关系始终未改变。双方从2008年开始每年订立一次租期为一年的租赁合同。在该房屋租赁期间，原告认可与被告形成的是长期租赁合同关系，除遇涉诉房屋拆迁可收回房屋。被告有权长期租赁涉诉房屋。原告基于内部管理需要，在形式上与被告每年签订一次房屋租赁合同，期限为一年，合同到期后双续签。可见，被告承租原告房屋长达十四年的时间及续租的事实足以证明双方形成的长期房屋租赁合同关系，而非一年期限的房屋租赁合同关系。因此，原告不再与被告续签租赁合同，不仅违反了双方之间的长期租赁该房屋的约定，而且其提出的终止理由也不符合法律规定，因此其主张不能成立。2、在长达十四年的租赁期间，被告也商业经营多次对涉诉房屋进行设施更新等。尤其是自2013年至今，被告投入资金近百万元用于涉诉房屋的整体装修及改造。目前，被告对涉诉房屋的基本投入尚未收回。如原告擅自收回房屋，显然违背了双方达成的长期租赁合意，将给被告带来巨额经济损失，原告应为此承担相应法律责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告天津**塘沽滨海五金店为证实其抗辩理由成立，向本院提供如下证据：

证据一、协议书，证实被告1999年接手诉争房屋时就是酒楼；

证据二、房屋租赁合同、收条，证实原、被告自2000年1月起建立房屋租赁关系，原告将诉争房屋租赁给被告，双方约定以后每进入一个新年度则从元月起租金递增10%；

证据三、房屋租赁合同、发票三张（2010年、2014年发票均为复印件），证实自2008年起，双方每年订立一次房屋租赁合同，租赁期限为一年，合同到期后第二年再续签，双方约定的租金是按照前一年租金标准的一定比例递增。虽然形式上双方订立的每份合同的租期只有一年，但从双方续签的事实可知，双方达成的是长期租赁的合意。2014年双方就租金进行协商在2013年的标准增加5万元，双方约定以后按此标准执行；

证据四、照片（8张），证实被告对涉诉房屋投入了大量资金进行装修、设施改造等，原、被告达成的是长期租赁关系，而非原告主张的一年期的租赁关系；

证据五、个体工商户营业执照、卫生许可证、公共场所检查合格证，证实被告经营旅店是经过合法程序，而且投入了大量资金来经营。可以反映原、被告之间是长期的租赁关系。

本院查明

经审理查明，2014年3月25日，原、被告签订《天津市房屋租赁合同》，合同约定：原告将坐落于塘沽区xxx建筑面积为407.62平方米的楼房出租给原告用于商业服务，租期自2014年1月1日至2014年12月31日，租金按建筑面积计算，每平方米日租金为0.96元，全年共计140873.47元，于2014年4月1日前支付。合同8-3条约定：乙方（被告）提前退房或租期满后不再续租的应提前两个月通知甲方（原告），提前退房的乙方应补偿甲方两个月的租金，甲方如因总行政策不能续租或提前解除合同的，应提前两个月通知乙方，不承担违约金。此外，双方还就其他事项进行了约定。该合同现已履行完毕，就合同项下内容双方无争议，但未再签订合同。庭审中，原告提供一份《告知书》复印件，称曾于2014年12月16日告知被告腾房，被告已将原件取走。然被告对该事实当庭予以否认。该《告知书》称，我行出租给贵单位用于经营的位于塘沽区新港二号路的房屋，将于2014年12月31日租赁到期。由于贵单位目前的经营用途是旅馆业，与滨海分行关于《天津**分行闲置房屋出租管理办法》中规定“出租房产不得用于餐饮、娱乐、旅馆活动”有冲突，经向滨海分行请示，为避免双方经济损失，确保安全合规经营，到期我行将停止与贵单位续签租赁合同。请贵单位尽快落实另选址事宜，如期迁出，届时我行将到期收回房屋。

另查，涉诉房屋产权原登记在原告名下，2011年8月11日，案外人**有限公司取得了该房屋的产权，并办理了房地产权证。根据原告自行提供的天银行政（2010）5号文件，关于下发《天**行闲置房屋出租管理办法》的规定，天**行各分行、中心支行所辖机构闲置的营业办公用房出租实行总行批复制度。对符合出租条件的，由分行、中心支行提出申请，经总行相关部门审核批准并下发书面批复后，由出租受托人实施。然本案中，原告并非涉诉房屋的产权人，亦其未提供证据证实其向被告出租房屋系经产权人即案外人**有限公司的授权或认可。庭审中，原告明确表明，此次主张权利系基于被告侵权提起的诉争。

再查，被告自2000年开始就涉诉房屋便与原告存在房屋租赁关系，被告并利用该房屋经营五金。庭审中，被告称因经济收益不好，自2013年被告将部分房屋重新装修，用于经营旅店，并办理了相关证照。对此原告明知且认同的情况下，被告才投资进行的装修。如腾房，被告将有较大损失，并保留向原告进行主张的权利。

上述事实，有原、被告当庭一致陈述及双方提供的相关证据等在案证实。

本院认为

本院认为，原、被告就涉诉房屋签订的2014年租赁合同租期已经届满，双方并无争议。本案中，原告主张权利系因合同届满后被告侵权而提起的诉讼。经审理查实，自2011年8月11日涉诉房屋产权人即为案外人天津**限公司，因此涉诉房屋的占有、使用、收益、处分的权利应归案外人所有，原告依法并无享有上述权利。此外，根据原告提供的天**行文件的规定，原告享有对天**行闲置房屋的出租管理权需向总行提出书面申请，经总行相关部门审核批准并下发书面批复后方可实施受托管理。本案中，原告未能提供证据证实其对涉诉房屋享有相关的管理权利。综上，原告要求被告腾迁涉诉房屋交付原告并支付相应使用费，对上述请求原告依法无权主张，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第三项之规定，裁定如下：

裁判结果

驳回原告天津银**杭州道支行的起诉。

案件受理费879元，予以免收。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津**人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉）。

裁判日期

二〇一五年十二月十七日