董**与上海甘**限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告董**与被告上**有限公司、第三人天津百**限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月17日受理后，依法由代理审判员沈**适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人薛**、被告的委托代理人董**及第三人的委托代理人宋*均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告董**诉称，原告与被告于2013年12月10日签订的《承包经营及租赁合同书》。合同约定，由被告应于2014年4月1日前向原告交付位于天津市百货大楼六层×总计商业建筑面积843平方米商铺。合同签订后，原告向被告交齐了合同约定的商铺租赁保证金。2014年4月份，被告并未将原告承租的商铺交付原告，原告从2014年4月份开始多次与被告交涉，但被告一直无法交付。并且由于被告防火消防等手续没有齐备，致使原告无法办理营业执照，使合同目的不能实现。原告不得已于2014年12月8日向被告发出解除合同通知书，根据合同约定，被告应当依约履行自己的合同义务，但被告没有如约履行，造成原告巨大的经济损失。被告之行为严重侵害了原告的合法权益。因为被告与第三人之间的合同关系，原告基于对第三人的信赖，故起诉并当庭变更诉讼请求为：1、要求确认原、被告签订的租赁合同及补充合同已于2015年1月8日解除；2、被告及第三人共同退还原告履约保证金242784元并按人民银行同期贷款利率（年利率6%）赔偿2014年2月20日至2015年7月29日期间利息损失20791.3元；3、被告及第三人承担诉讼费用。

提交的证据材料：1、商铺租赁合同意向书，2、商铺租赁合同，3、补充合同，拟证明原、被告之间存在租赁关系；4、交付履约保证金的收据，拟证明原告履约向被告交付了保证金；5、解除合同通知书，拟证明原告要求解除合同，履行向被告通知的义务。

被告辩称

被告对原告提交证据的质证意见：对证据1至5的真实性、合法性、关联性均无异议，但是对证据5的证明目的不认可，不存在法律上的效力，因为合同没有达到法定解除的条件。

第三人对原告提交证据的质证意见：对原告的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。对证明目的不发表意见。

本院查明

对原告提交的证据材料，经质证及本院审查认为：原告提交证据的真实性及合法性予以确认，与本案纠纷有直接法律关系，可作为本案证据。对于被告对原告证据5的证明目的质证意见，本院不予采纳。

被告上**有限公司辩称，我们认为合同尚未解除，仍是有效的，我们要求继续履行合同。不同意返还保证金，按照合同约定，原告一直没有提交“津津乐道”公司的证照，原告有权没收保证金。由于原告没有履行其交付租赁费的义务，因此被告可以行使先履行抗辩权，被告有权不交付商铺。因此不同意原告的诉讼请求。

被告提交的证据材料：2015年2月15日的律师函一份，拟证明原告没有按照约定交付第一季度的租金，被告已经于2013年12月份提供了原告办理营业执照所需的相关证件。

原告对被告提交证据的质证意见：对证据的真实性、合法性无异议，关联性没有异议，对证明目的有异议，因为被告商铺没有交付条件，并且没有提供相关证件，致使原告无法取得营业执照等证照。

第三人对被告提交证据的质证意见：对被告的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。对证明目的不发表意见。

对被告提交的证据材料，经质证及本院审查认为：被告提交证据的真实性及合法性予以确认，与本案纠纷有直接法律关系，可作为本案证据。

第三人天津百**限公司述称，对于原告的第一项诉请，我们认为应当解除合同，因为我方与被告的租赁合同也于2015年5月15日解除了，对于原、被告之间的合同我方并不清楚。我方与被告不存在委托代理关系，在我方与被告的合同中允许被告将租赁场地转租，而原、被告之间签订租赁合同，恰恰表明我方与被告之间是租赁关系，而原告与被告之间是转租关系，因此，不同意原告要求我方与被告共同承担返还保证金和赔偿利息损失的诉讼请求。

提交证据材料：1、规划、装修、招商及租赁代理委托合同书，证明第三人与被告在2013年8月15日建立了租赁关系；2、产权证，证明第三人对租赁物享有产权；3、2014年4月18日的补充合同，证明对原租赁合同的补充修改；4、2015年3月4日催缴租金通知书，证明我方向被告催缴其欠缴租金的情况；5、被告与天津**限公司的授权委托书，证明由奉**司处理被告与我方的租赁事宜；6、2015年5月15日解除租赁关系协议，证明第三人与被告已经于2015年5月15日解除了租赁合同；7、2015年6月27日我方在今晚报的登报通知，证明我方对于解除事宜以登报的形式向转租商户告知。

原告对第三人天津证据的质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，但对于该合同是否为租赁合同有异议，该合同不是单纯的租赁合同也有代理委托的成分在内。对证据2至7的真实性、合法性、关联性均无异议，恰恰证明被告陈述不属实。

被告对第三人天津证据的质证意见：对证据1至3的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，与原告的诉请无关。对证据4的真实性有异议，不能证明其证明目的。对证据5的真实性有异议，因为其是复印件。对证据6的真实性有异议，是基于证据5的真实性有异议。对与证据7的真实性、合法性无异议，但与本案无关。

对第三人提交的证据材料，经质证及本院审查认为：第三人提交证据1至3和7的真实性及合法性予以确认，与本案纠纷有直接法律关系，可作为本案证据。证据4至6系被告与第三人之间的法律关系，与本案待证事实无关。

经审理查明，2013年8月15日第三人与被告签订《规划、装修、招商及租赁代理委托合同书》。约定，第三人将其所有的天津百货大楼六楼（建筑面积5000平方米）的场地出租给被告经营餐饮使用，由被告进行招商和转租。第三人给予被告因规划设计和招商、装修等免租期为本合同签订次日起算6个月，免租期届满之日的次日为起租日，租赁期限为10年。租金标准为每天每平方米3.2元，按季度交付，且每年按比例递增。关于转租事宜双方约定，被告转租给其引进的租户，转租条款须符合本合同约定租赁期限且须经第三人书面同意。同时，双方在合同中对其他的责权利进行了相关约定。合同签订后，由于无法顺利进行，为此双方于2014年4月18日签订补充合同书，将原合同中涉及的免租期、起租日、被告装修保证金以及施工等相关约定进行了调整和细化。2015年6月27日第三人在今晚报刊登通知书：第三人与被告于2013年8月15日签订的《规划、装修、招商及租赁代理委托合同书》已于2015年5月15日解除。因第三人不掌握被告的招商转租情况，故以该方式将合同解除事实予以通报。请相关转租商户与被告解决后续事宜。

2013年11月5日原、被告就原告租赁天津百货大楼六楼餐饮商铺事宜达成租赁意向书。2013年12月10日双方正式签订《承包经营及租赁合同书》。在缔约资格及能力条款中约定，1、原、被告双方必须是在工商行政管理部门登记注册具有法人资格的企业或是其他合法的经济组织或个体工商户。被告必须在签订合同之时提供给原告相关证件之复印件。双方在签订本合同之后两个月内，原告应向被告出具合法真实有效的营业执照副本、税务登记证、注册商标证及其他须向被告提供的资信证件等原件供被告核查，并留存相应的复印件存档。2、原告如不提供上述证件或提供虚假证件，被告有权单方面没收相关意向金、保证金等款项及解除本合同；被告如不提供上述证件或提供虚假证件，原告则有权终止本合同，并要求被告退还意向金、保证金等款项并赔偿相应经济损失。此外，就原告办理营业执照问题，双方在合同第七条第四款约定，租赁期间被告需为原告办理营业证照提供必要的文件。在承包经营商铺情况等条款中约定，被告将其承租的第三人所有的天津百货大楼六楼×商铺出租给原告，本商铺仅限用于经营品牌为“津津乐道”餐饮美食城。商铺计租面积为843平方米。租赁期限自2014年4月1日至2021年6月30日，其中2014年4月1日至2014年6月30日为免租金装修期。租金按照每天每平方米4.8元计算（其中含1.3元物业管理费），按季度交纳。被告交付场地让原告进场装修前20天，原告应当一次性交纳第一季度租金。签订本合同同时，原告应当一次性交清相当于两个月租金的租赁保证金，该保证金于租赁期满后，原告不再与被告续约，并已腾空所有物品，与被告结清全部应交费用后一个月内无息返还。被告应于2014年4月1日向原告交付商铺，交付基本条件为无内部装修，无天花吊顶，水泥地面的毛坯房。被告应按本合同约定如期向原告交付房屋，如被告迟延交付房屋，则免租期、租赁期开始时间相应顺延。双方在变更或解除合同条款中约定，原、被告任何一方在本合同执行中不能履行合同规定的责任、义务和承诺，并收到对方书面通知30个日历天之内未履行或采取对方认可的纠正措施，则对方有权以书面形式通知终止本合同。在违约责任条款中约定，本合同任何一方不履行本合同中所规定的任何责任和义务，应赔偿对方因此造成的相应损失。2014年12月18日双方签订了补充合同，就租赁合同中约定的商铺转租等问题进行了补充修改。

合同签订后，原告仅于2014年2月18日和20日分两次交付被告租赁保证金242784元，未向被告交纳第一季度租金。被告仅向原告提供了天津百货大楼的房屋产权证，用于原告办理营业证照。被告自述及第三人确认2014年4月1日天津百货大楼仍处在营业状态，应当交付原告的商铺未达到原、被告双方约定的“无内部装修，无天花吊顶，水泥地面毛坯房”的交付条件。为此，双方多次交涉未果，原告于2014年12月8日向被告发出解除合同通知书，要求解除合同。2015年2月15日天津三月风律师事务所以被告委托人的身份向原告发出律师函，要求继续履行合同。

上述事实，有当事人的当庭陈述及提交的证据予以证实，经质证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第三人与被告签订的《规划、装修、招商及租赁代理委托合同书》及补充合同书系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，合同依法成立，该合同有效。在双方的合同中，虽然涉及了规划设计、装修和招商代理的相关问题，但并非合同主要事项，纵观合同的主要内容，是双方对天津百货大楼六楼中建筑面积5000平方米餐饮区域的租赁事宜所做的相关约定，包括租赁面积、租金标准、租金支付方式以及租赁期限等，合同内容符合租赁法律关系的特征，故应确定第三人和被告之间系租赁法律关系，而非被告主张的委托代理关系。被告正是基于其与第三人的这种租赁关系，而与原告签订了商铺租赁合同，并不是招商代理合同，第三人对原、被告之间的转租纠纷不承担法律责任。被告的转租行为及与原告约定的转租期限均符合其与第三人的合同约定。因此，原、被告签订的租赁合同及补充合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，合同依法成立，亦认定合同有效。当事人应遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则，严格按照约定全面履行各自的合同义务，未按合同履行，应承担相应的违约责任。对于违约责任的承担方式，按照我国合同法的规定，违约方承担违约责任的方式包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。这一规定表明违约是承担责任的前提条件。原告作为承租方虽然没有按照合同约定的时间付清租赁保证金，但被告在合同约定的交付时间之后依然收取原告全部保证金的事实，说明原告采取继续履行的方式承担违约责任，由于原告没有按照合同约定的时间付清租赁保证金，其已构成逾期付款的违约行为。因此，原告无权向被告主张该保证金的利息损失。

关于被告主张原告未提交“津津乐道”营业执照，有权没收保证金的抗辩意见。本院认为，合同约定原告承租讼争房屋经营品牌为“津津乐道”，该合同第一条应理解为原告应在签订合同之日起两个月内提供“津津乐道”的营业执照。同时，第七条还约定，在租赁期间被告需为原告办理营业执照提供必要的文件。经庭审查明，被告仅为原告提供了第三人的产权证复印件。现原告主张还需要其他证件，故被告以提供第三人的产权证复印件为由，表明其履行了协助配合义务，而要求主张没收保证金的抗辩意见，本院不予采纳。

合同法规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或可能丧失履行债务能力的，可以中止履行。2014年4月18日被告与第三人签订补充合同书的事实，说明被告作为出租方在双方约定的交付租赁商铺之日，即2014年4月1日无法达到约定的交付条件，但被告未将这一事实及时通知原告，且之后也没有通知原告能够实际交付商铺的确切时间，违背诚实信用原则，故被告答辩中提出其不交付商铺是行使先履行抗辩权的抗辩意见不能成立。

我国合同法规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。原告按照租赁合同约定于2014年12月8日向被告发出解除合同通知书后，被告虽然于2015年2月15日给予函复，要求继续履行合同，但回复时间已超过合同约定的30个日历日期限。因此，双方的租赁合同在2015年1月8日已经解除，据此，双方签订的补充合同一并解除。现原告要求确认租赁合同已解除的诉讼请求，符合双方的合同约定和法律规定，本院予以确认。由于被告未能交付原告租赁商铺，且第三人与被告之间已解除租赁关系，原、被告签订的租赁合同客观上已无法继续履行，双方无法实现合同目的，被告要求继续履行合同的抗辩理由不能成立，故原告要求被告退还租赁保证金的诉讼请求，本院应予支持。由于原告与第三人之间不存在租赁关系，因此，原告要求第三人与被告共同承担退还租赁保证金及赔偿相应利息损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第六十八条第一款第（四）项、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百二十条、第二百一十二条，最**法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原、被告签订的《承包经营及租赁合同书》及补充合同已于2015年1月8日解除。

二、本判决书生效之日起十日内被告退还原告租赁保证金242784元；

三、驳回原告其他诉讼请求；

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12203元减半收取6101.5元，由原告负担3630.5元，被告负担2471元。被告负担的部分于本判决书生效之日起十日内直接给付原告。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年八月十四日