李**与朱**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**与上诉人朱**房屋买卖合同纠纷一案，天津**人民法院于2015年2月11日作出（2014）滨塘民初字第326号民事判决，一审宣判后，李**、朱**均不服，向本院提起上诉。本院于2015年3月17日受理后，依法组成合议庭，并于2015年4月7日公开开庭进行了审理。上诉人李**及其委托代理人邓*，上诉人朱**及其委托代理人潘**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2009年9月27日，李**与朱**签订买卖协议，约定：“一、甲方（朱**）将位于众智贻兴园16栋4门201室（含地下室）面积117平米的住房以人民币900000元整出售给乙方（李**）；二、乙方先期付款人民币500000元整作为定金，其余款项五个月内付清；三、因产权过户发生一切费用由乙方承担；四、本合同经买卖双方签字即生效，否则将承担违约责任。”买卖协议签订后，李**已给付朱**购房款500000元，尚有400000元购房款未给付朱**。2009年9月28日，朱**出具一份承诺书，内容为：“今收李**购房订金伍拾万元正，收到订金后，朱**在半月内，必须提供过户（房子地下室）的相关手续和本人身份证、房证、户口本（复印件均可），并配合过户，否则算为违约，加倍赔偿壹佰捌拾万元。”2009年10月，李**取得涉诉房屋钥匙。2009年10月29日，李**出具欠条一张，内容为：“今欠朱**人民币肆拾万元（房款）。”

2010年4月9日，朱**曾提起诉讼，以李**未能履行给付剩余房款为由，要求解除李**、朱**双方签订的买卖协议。在该案审理中，李**提交了2009年9月28日《承诺书》原件，朱**向法院申请对该《承诺书》中收款人处署名“朱**”签名字迹是否为本人书写及《承诺书》中“加倍赔偿壹佰捌拾万元”内容是否系同一时间所书写进行鉴定。经天津**人民法院委托，天津市天鼎物证司法鉴定所进行鉴定，并出具两份鉴定意见书。第一份为《津天鼎（2010）物证鉴字第276号》司法鉴定意见书，鉴定意见：《承诺书》中收款人处署名“朱**”签名字迹与现有样本字迹是同一人所写。第二份为《津天鼎（2010）物证鉴字第284号》司法鉴定意见书，鉴定意见：《承诺书》中“收到订金后……壹佰捌拾万元。”书写字迹与“朱**”签名字迹、“今收李**购房订金伍拾万元整。”书写字迹的书写时间未检出差异。法院已将两份鉴定意见书送达双方当事人，朱**于2010年9月1日撤诉。

2011年2月21日，朱**提起诉讼，以签订买卖合同时，该房屋已被查封且尚未颁发《房地产权证》为由，要求确认李**、朱**签订的买卖协议无效。2011年5月19日，天津**人民法院作出（2011）滨塘民初字第0946号民事判决书，认为在签订买卖协议时，房屋已被天津**开发区人民法院查封，故合同无效，但2010年11月1日该查封已被解除，故朱**的主张不成立，依法驳回了朱**的诉讼请求，判决后，朱**不服提出上诉，2011年6月24日，天津**人民法院作出（2011）二中立一民终字第558号民事判决书，认为签订买卖合同时，虽然涉诉房屋在查封、尚未取得产权证书，但买卖合同是当事人真实的意思表示，是合法、有效的。故二审维持了一审判决。2011年7月4日，朱**提起诉讼，以李**未能履行给付剩余房款为由，要求解除原、被告签订的买卖协议。2011年12月12日，天津**人民法院作出（2011）滨塘民初字第3694号民事裁定书，认为因朱**经传票传唤无正当理由拒不到庭，裁定按撤诉处理。2012年2月14日，朱**再次提起诉讼，仍以李**未能履行给付剩余房款为由，要求解除李**、朱**签订的买卖协议，2012年3月28日，天津**人民法院作出（2012）滨塘民初字第1181号民事裁定书，认为朱**经合法传票传唤，无正当理由，拒不到庭，再次裁定按撤诉处理。2011年2月15日，原审法院受理了李**与朱**房屋买卖合同纠纷一案，2012年2月28日，李**增加一项诉讼请求，要求朱**向李**支付违约赔偿金人民币900000元。李**在该案中，向原审法院提供担保，申请查封了涉诉房屋。

2003年9月29日，朱**与案外人**业有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定：朱**购买案外人开发的坐落于塘沽区贻兴园16-4-201号房屋，建筑面积113.79平方米，房屋总价款218135.17元。2010年11月15日，朱**取得了该房屋的房地产权证。截至2014年4月16日，该房屋未有他项权登记。

李**提起诉讼，请求：1、依法判令朱**履行与李**签订的买卖协议并将天津市塘沽贻兴园16-4-201室房屋产权过户在李**名下；2、依法判令朱**向李**支付违约赔偿金人民币900000元；3、诉讼费用由朱**承担。

一审法院认为

原审法院认为，依据生效的（2011）二中立一民终字第558号民事判决书，已经确认李**、朱**签订的买卖合同系合法有效，当事人应依约行使权利、履行义务，故李**诉请要求履行合同，于法有据，原审法院予以支持，因李**尚欠朱**购房款400000元，在办理涉诉房屋过户时，应先行给付该款项。关于违约金之诉请，原审法院认为，根据民法通则第一百一十三条的规定，当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。在双方签订买卖合同时，涉诉房屋仍在法院查封中，且朱**未能取得房产证，无法履行房屋过户手续，朱**显然违反了承诺书中约定的过户义务，应属违约。李**在签订买卖协议时，涉诉房屋未办理房产证并有查封，李**未尽审查注意义务，亦有一定责任，李**在2009年10月29日出具的欠条中，并未提及朱**逾期过户的问题，且李**亦未按照买卖协议的约定如期给付购房余款，亦属违约，故双方均应承担相应的违约责任。且在双方签订买卖协议后，李**即入住涉诉之房，并未影响李**对该房屋的占用、使用，故考虑实际损失，兼顾合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以考量，对李**违约金诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条；《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；最**法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：“一、原告李**于本判决生效后十日内给付被告朱**购房款400000元；二、被告朱**于原告李**履行上述第一项判决内容后十日内，协助原告李**办理坐落于滨海新区塘沽贻兴园16-4-201号房屋的过户手续，将该房屋过户至原告李**名下；三、驳回原告李**的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16450元（原告已交纳），由原告李**承担8225元，由被告朱**承担8225元（于本判决生效后十日内给付原告）。”

原审法院宣判后，李**不服，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决第一、三项，改判支持其全部诉讼请求；2、本案两审诉讼费用由朱**承担。主要理由是：1、双方合同合法有效，朱**没有配合办理房屋过户手续，应当承担违约责任；2、朱**没有配合办理房屋过户手续，其有权拒绝支付剩余房款，原审法院判令其向朱**支付400000元购房款，超出了原审的诉讼请求。

被上诉人辩称

朱**针对李**的上诉答辩，不同意为李**办理房屋过户手续，要求驳回李**全部诉讼请求。

朱**不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决，驳回李**的全部诉讼请求；2、本案两审诉讼费用由李**承担。主要理由是：1、原审法院认定承诺书没有依据，请求对承诺书重新鉴定；2、李**恶意抢占房屋，没有履行支付400000元购房款的义务，经其催告仍不支付，故应当解除双方买卖协议。

李**针对朱**的上诉答辩，对承诺书的鉴定结论已经有生效判决予以确认，解除合同不属于本案的审理范围，故应当驳回朱**的上诉请求。

二审审理期间，朱**提交公安机关转信访事项告知单。证明李**在原审审理期间对朱**有打骂、侮辱行为。李**对该证据的真实性无异议。对关联性表示异议。本院经审查认为，朱**提交的证据与本案不具有关联性，对该证据的证明力不予确认。李**未向本院提交新的证据。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，依据《最高人民法院颁布的﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第九条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。本院作出（2011）二中立一民终字第558号民事判决已经发生法律效力，该判决认定李**、朱**签订的买卖合同系合法有效，原审法院据此判令双方当事人应当按照合同约定行使权利、履行义务正确。朱**没有按照承诺书中承诺，提供相关证件配合李**过户，李**也没有按照合同约定的时间履行交纳剩余400000元购房款的义务，原审法院认定双方均存在违约行为并无不当，同时，鉴于李**已经实际使用涉诉房屋，原审法院没有支持李**向朱**主张900000元的违约赔偿金并无不妥。现李**主张将涉诉房屋过户到其名下，原审法院判令其将剩余购房款向朱**支付，属于其履行合同的合同义务，故李**主张原审此项判决超出诉讼请求的上诉主张不能成立，其上诉请求本院不予支持。关于承诺书，在双方此前诉讼中，已由原审法院委托相关鉴定机构进行了鉴定，朱**申请重新鉴定，未能举证证明此前鉴定存在《最高人民法院颁布的﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二十七条规定的重新鉴定的条件，故对朱**的该项上述主张本院不予支持；至于朱**主张李**恶意抢占涉诉房屋，就此亦未提交相应的证据。据此，朱**的上诉理由亦不能成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉人李**缴纳的二审案件受理费7300元，由上诉人李**负担；上诉人朱**缴纳的二审案件受理费12800元，由上诉人朱**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月十八日