李**与朱**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李**与被告朱**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月19日作出了（2011）滨塘民初字第890号民事判决书，后因原告李**不服提出上诉，二审以（2013）二中民四终字第651号民事裁定书发回重审，现本院另行组成合议庭，重新审理本案。原告李**；被告朱**及其委托代理人潘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李**诉称，2009年9月27日，原告与被告之间签订了坐落于天津市塘沽贻兴园XXX号房屋的买卖协议，协议约定总房款90万元人民币，2009年10月10日被告将房屋交由原告使用，原告对该房屋进行了装修后，于2009年11月12日住进该房屋至今，后原告多次要求被告协助办理房屋产权过户手续，被告以各种借口拒绝办理过户手续，原告认为原告是因无房屋居住才购买此房屋，并对该房屋进行了装修，已经入住，无其他住房，为了维护原告的合法权益，故起诉，要求1、请求贵院依法判令被告履行与原告签订的买卖协议并将天津市塘沽贻兴园XXX室房屋产权过户在原告名下；2、请求贵院依法判令被告向原告支付违约赔偿金人民币90万元；3、诉讼费用依法由被告承担。

原告李**为证实其主张成立，向本院提供下列证据：

证据1、买卖协议，证明原告购买诉争房屋众智贻兴园XXX号房屋是合法有效的，被告应及时办理过户手续；

证据2、补充协议（盖有本件与原件核对无异章），证明如十五日内被告不及时办理过户提供相关手续，有违约情形加倍赔偿，而被告至今也未提供相关的手续，未办理过户手续；

证据3、（2011）滨塘民初字第0946号民事判决书，证明法院已经驳回了被告主张合同无效的诉讼请求；

证据4、（2013）滨塘民监字第1号民事裁定书，证明驳回了被告的再审申请；

证据5、（2011）二中立一民终字第558号民事判决书，证明天津**人民法院驳回上诉维持原判；

证据6、司法鉴定意见书；

证据7、EMS邮寄单及告知书，证明原告要求给付房款，要求被告提供过户手续。

被告辩称

被告朱**辩称，对第一项诉讼请求因原告违约造成合同不能履行，现在被告也不想将房屋再卖给原告，要求驳回原告的诉讼请求，对第二项诉讼请求原告要求被告支付违约金90万元的问题，我们认为原告是违约方，因原告强占住房才造成合同的迟延履行，其无权要求被告承担违约责任，原告在诉状中自己承诺在卖房时支付定金50万元，按照定金罚则的规定，如不履行合同要双倍返还定金，那么原告要给付被告100万元。因原告的强占住房的违约行为，造成被告有很大的经济损失，如被告的诉争房屋中原是有人租房的，造成被告损失租金，且原告未按合同的约定支付余款40万元，被告在诉争房屋内也有财产，被告有巨大经济损失。且原告主张的违约金标准过高，被告抗辩要求调减违约金。对于原告的诉讼请求要求全部予以驳回。

被告朱**为证明其答辩意见成立，向本院提供下列证据：

证据1、买卖协议，证明原告支付定金50万元；

证据2、原告书写欠条，2009年10月29日原告书写的，是在签订合同后一个月所写，证明原告在签订合同的一个月之后也认为是拖欠了被告房款40万元；

证据3、收条，证明2009年9月28日收取定金50万元；

证据4、书面记录，签字人为张**，是曾经租住在诉争房屋内租户，证明原告强占住房，签合同是2009年9月27日，两天后原告就将租户清走，同时租房人的押金都办理完毕，因为原告的抢住行为才造成合同的迟延履行；

证据5、催告书及EMS邮寄清单，证明被告向原告发出催告函，要求原告交纳余款40万元履行合同，证明本案被告是有履行合同诚意的，一直要求对方履行合同，而不履行合同的责任在于本案原告，造成了本案违约现象的发生；

证据6、天鼎物证司法鉴定所鉴定笔录，被询问人是李**，内容是询问李**是否同意挖补鉴定，鉴定单位把申请人弄错了，实际申请鉴定人是朱**；

证据7、被告书写记录，证明原告曾向被告发送13条短信，其中包括威胁的内容，还有钱一分不少给被告的内容。

本院认为

原告提交的证据1～7，经被告质证，对证据1、3、4、5没有异议，本院予以采纳。被告对证据2有异议，并提出鉴定申请，该承诺书经本院核实，在天**海新区人民法院（2010）滨塘民初字第1426号案件中，朱**亦曾提出鉴定申请，法院委托天津市天鼎物证司法鉴定所进行鉴定，结论为该承诺书为朱**书写，故该证据本院予以采纳。被告对证据6不予认可，本院认为该鉴定意见书为经朱**申请，天**海新区人民法院依法委托，由有资质的司法鉴定单位制作的鉴定意见书，真实、合法、有效，本院予以采纳。被告对证据7的邮寄单没有异议，但对邮寄内容有异议，因邮寄内容的告知书没有被告签字，本院无法采纳。

被告提交的证据1～7，经原告质证，对证据1、2、3、5、6没有异议，本院予以采纳。原告对证据4有异议，因被告提交为复印件，且签字人本人并未出庭接受质询，对该证据本院无法采纳。原告对证据7有异议，因该证据系被告手写，无法提交其他证据予以佐证，本院无法采纳。

被告在本案审理中向本院提出申请，对2009年9月28日的《承诺书》中收款人处署名“朱**”签名字迹是否为本人书写进行鉴定，经本院核实，在（2010）滨塘民初字第1426号案件审理中，李**提交了2009年9月28日《承诺书》原件，朱**已经提出对签名笔迹进行鉴定，且经法院依法委托，鉴定单位已经出具鉴定意见书，本院认为该鉴定意见书真实有效，在本案中可以采纳，无需重新鉴定。且在（2010）滨塘民初字第1426号案件对该《承诺书》进行鉴定时，鉴定单位需对送检材料进行萃取，已经造成对《承诺书》原件的部分损坏，现该《承诺书》已不具备重新鉴定的条件。

经审理查明，2009年9月27日，原告李**与被告朱**签订买卖协议，约定：“一、甲方（被告）将位于众智贻兴园XXX室（含地下室）面积117平米的住房以人民币90万元整出售给乙方（原告）；二、乙方先期付款人民币50万元整作为定金，其余款项五个月内付清；三、因产权过户发生一切费用由乙方承担；四、本合同经买卖双方签字即生效，否则将承担违约责任。”买卖协议签订后，原告李**已给付被告朱**购房款500000元，尚有400000元购房款未给付被告。2009年9月28日，朱**出具一份承诺书，内容为：“今收李**购房订金伍拾万元正，收到订金后，朱**在半月内，必须提供过户（房子地下室）的相关手续，和本人身份证、房证、户口本（复印件均可），并配合过户，否则算为违约，加倍赔偿壹佰捌拾万元。”2009年10月，原告取得涉诉房屋钥匙。2009年10月29日，李**出具欠条一张，内容为：“今欠朱**人民币肆拾万元（房款）。”

本院另查明，2010年4月9日，朱**曾提起诉讼，以李**未能履行给付剩余房款为由，要求解除原、被告双方签订的买卖协议。在该案审理中，李**提交了2009年9月28日《承诺书》原件，朱**向法院申请对该《承诺书》中收款人处署名“朱**”签名字迹是否为本人书写及《承诺书》中“加倍赔偿壹佰捌拾万元”内容是否系同一时间所书写进行鉴定。经天津**人民法院委托，天津市天鼎物证司法鉴定所进行鉴定，并出具两份鉴定意见书。第一份为《津天鼎（2010）物证鉴字第276号》司法鉴定意见书，鉴定意见：《承诺书》中收款人处署名“朱**”签名字迹与现有样本字迹是同一人所写。第二份为《津天鼎（2010）物证鉴字第284号》司法鉴定意见书，鉴定意见：《承诺书》中“收到订金后……壹佰捌拾万元。”书写字迹与“朱**”签名字迹、“今收李**购房订金伍拾万元整。”书写字迹的书写时间未检出差异。法院已将两份鉴定意见书送达双方当事人，朱**于2010年9月1日撤诉。

本院还查明，2011年2月21日，朱**提起诉讼，以签订买卖合同时，该房屋已被查封且尚未颁发《房地产权证》为由，要求确认原、被告签订的买卖协议无效。2011年5月19日，天津**人民法院出具（2011）滨塘民初字第0946号民事判决书，认为在签订买卖协议时，房屋已被天津**开发区人民法院查封，故合同无效，但2010年11月1日该查封已被解除，故朱**的主张不成立，依法驳回了朱**的诉讼请求，判决后，朱**不服提出上诉，2011年6月24日天津**人民法院出具（2011）二中立一民终字第558号民事判决书，认为签订买卖合同时，虽然涉诉房屋在查封、尚未取得产权证书，但买卖合同是当事人真实的意思表示，是合法、有效的。故二审维持了一审判决。2011年7月4日，朱**提起诉讼，以李**未能履行给付剩余房款为由，要求解除原、被告签订的买卖协议。2011年12月12日，天津**人民法院出具（2011）滨塘民初字第3694号民事裁定书，认为因朱**经传票传唤无正当理由拒不到庭，裁定按撤诉处理。2012年2月14日，朱**再次提起诉讼，仍以李**未能履行给付剩余房款为由，要求解除原、被告签订的买卖协议，2012年3月28日，天津**人民法院出具（2012）滨塘民初字第1181号民事裁定书，认为朱**经合法传票传唤，无正当理由，拒不到庭，再次裁定按撤诉处理。2011年2月15日，本院受理了原告李**与被告朱**房屋买卖合同纠纷一案，即本案原审案件，2012年2月28日，原告李**增加一项诉讼请求，要求被告朱**向原告李**支付违约赔偿金人民币90万元。原告李**在该案中，向本院提供担保，申请查封了涉诉房屋。

本院还查明，2003年9月29日，朱**与案外人**业有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定：朱**购买案外人开发的坐落于塘沽区贻兴园XXX号房屋，建筑面积113.79平方米，房屋总价款218135.17元。2010年11月15日，朱**取得了该房屋的房地产权证。截至2014年4月16日，该房屋未有他项权登记。

本院认为，依据生效的（2011）二中立一民终字第558号民事判决书，已经确认原、被告签订的买卖合同系合法有效，当事人应依约行使权利、履行义务，故原告诉请要求履行合同，于法有据，本院予以支持，因原告尚欠被告购房款400000元，在办理涉诉房屋过户时，应先行给付该款项。关于违约金之诉请，本院认为，根据民法通则第一百一十三条的规定，当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。在双方签订买卖合同时，涉诉房屋仍在法院查封中，且被告未能取得房产证，无法履行房屋过户手续，被告显然违反了承诺书中约定的过户义务，应属违约。原告在签订买卖协议时，涉诉房屋未办理房产证并有查封，原告未尽审查注意义务，亦有一定责任，原告在2009年10月29日出具的欠条中，并未提及被告逾期过户的问题，且原告亦未按照买卖协议的约定如期给付购房余款，亦属违约，故双方均应承担相应的违约责任。且在双方签订买卖协议后，原告即入住涉诉之房，并未影响原告对该房屋的占用、使用，故本院考虑实际损失，兼顾合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以考量，对原告违约金诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条；《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；最**法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：

裁判结果

一、原告李**于本判决生效后十日内给付被告朱**购房款400000元；

二、被告朱**于原告李**履行上述第一项判决内容后十日内，协助原告李**办理坐落于滨海新区塘沽贻兴园XXX号房屋的过户手续，将该房屋过户至原告李**名下；

三、驳回原告李**的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费16450元（原告已交纳），由原告李**承担8225元，由被告朱**承担8225元（于本判决生效后十日内给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院（递交上诉状后，应当在上诉期内向天津**人民法院预交上诉费，上诉期限届满七日内仍未交纳的，视为放弃上诉）。

裁判日期

二〇一五年二月十一日