苗**与天津忠**发有限公司返还原物纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人天**发有限公司因返还原物纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2015）南*一初字第1902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月22日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月11日公开开庭进行审理。上诉人天**发有限公司之委托代理人李**，被上诉人苗祺波之委托代理人赵*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审法院经审理查明，2013年5月，原告听闻被告天津忠**发有限公司（以下简称忠诚公司）可销售何**还迁安置房屋。2013年5月10日，在朱**（已故）的介绍下，原告到被告公司处购买平米数，但双方仅口头约定了“510000元购买一套60平米、680000元购买一套80平米共计两套房屋”的事实，但对房屋的结构、户型、楼层、交房期限、违约责任等均未进行明确约定。当日原告将上述1190000元汇入被告公司会计贾*的个人账户内，贾*为原告出具加盖被告公司财务公章的收据两张。2015年6月，原告向被告索要房屋无果，故原告诉至原审法院，请求判令：1、解除原、被告达成的口头房屋买卖合同；2、请求被告立即返还购房款1190000元；3、被告按照同期银行贷款利率支付自收取款项之日至实际还款之日的利息。（截止2015年7月2日为156580.86元）；4、诉讼费由被告承担。被告在庭审中坚持答辩意见。

另查明，案外人贾*为原告出具的两张加盖被告公司财务章的收据中，有一张510000元的收据记载客户名称为“苗*”，经原审法院依法向苗*询问核实有关情况，苗*陈述因该笔款项系其父苗祺*支付，其不主张权利，由其父苗祺*主张即可。

还查明，朱**曾介绍苗**在内的共计六人向被告公司购买还迁房房屋，其中的三户曾就被告忠诚公司的法定代表人张**涉嫌合同诈骗罪向公安机关报案，后均以报案人获得赔偿后申请撤案，公安津南分局准予撤销案件。除本案的原告外，另外两名购房人亦向原审法院提出民事诉讼，请求被告返还购房款。截至原审法院庭审之日，被告忠诚公司未曾就贾*是否存在职务侵占或诈骗向有关机关报案。

一审法院认为

原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。被告营业执照登记的经营范围包括商品房开发，房屋拆迁等，实际办公场所在何庄子市场后身，原告有理由判断从被告处可以购买还迁房。被告会计贾*虽不是被告的销售业务员，但她与原告洽谈购房业务时，基于其会计身份，原告有理由相信其能够代表公司销售还迁房安置面积并有权收取购房款，在原告交付购房款后，会计贾*又出具了加盖被告财务章的收据，使得原告更加确认原告是与被告进行的房屋面积买卖交易。故贾*收取购房款出具公司收据的行为，能够代表公司，效力及于被告。

《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告与被告达成了“面积、总价”的口头约定，且原告交付购房款，尽管被告认为合同未成立，但根据有关规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立，且该案双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿，故本案中原、被告之间的合同应视为已成立。

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。何庄子村还迁安置房系给予何庄子村民或在何庄子村有房屋被征拆的公民的待遇。原告并非何庄子村集体经济组织成员，在何庄子村又无房屋被征拆，无权取得该村还迁安置房屋，被告亦不应向非何庄子村集体经济组织成员高价销售该村还迁安置房屋。原、被告口头达成的购买何庄子村还迁安置房屋的合同，违反国家土地管理法规，侵犯了何庄子村村民的集体利益，故该合同无效。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告应将收取的1190000元购房款返还给原告。在本案中，原告为图便宜购买何庄子村村民应享受的拆迁安置房屋，被告违反国家法律法规向城镇居民倒卖村民还迁房面积，显然双方对订立该无效合同均有过错，故各应承担相应的责任。故原告请求被告按照银行同期贷款利率赔偿自收款之日至实际退还之日的利息，不符合法律规定，原审法院不予支持。但原告交付该笔款项至被告实际还款之时确有利息损失，根据原、被告在缔结合同关系时存在的过错程度，故原审法院酌定被告按照年利率1.5%的标准赔偿原告自支付购房款之日（2013年5月10日）至实际付清之日的利息损失。

对于被告忠诚公司提出的其会计贾*有犯罪嫌疑，原告应先向公安机关报案的问题。《最**法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第一条的规定，同一公民、法人或其他经济组织因不同的法律事实，分别涉及经济纠纷和经济犯罪嫌疑的，经济纠纷案件和经济犯罪嫌疑案件应当分开审理。故会计贾*在其工作中是否有违法犯罪行为，不影响本案审理。且根据本案双方提供的证据尚不足以证实贾*有犯罪嫌疑。又根据其他购房人杨*、王**、吕**向公安机关报案后，经公安机关侦查，最终决定撤销案件，并未将贾*确定为犯罪嫌疑人。故对被告这一抗辩理由原审法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条，《最**法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“一、被告天津**发有限公司于本判决生效后十日内退还原告购房款1190000元。二、被告天津**发有限公司于本判决生效后十日内按照年利率1.5%的标准赔偿原告自2013年5月10日至实际退还之日的利息损失。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费16874元，由原告苗**承担643.66元，由被告天津**发有限公司承担16230.34元。（此款原告已预交，被告天津**发有限公司于本判决生效后十日内给付原告16230.34元）如被告天津**发有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”

上诉人诉称

宣判后，上诉人忠诚公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人苗**的原审全部诉讼请求，或裁定驳回起诉，将案件移送公安机关查处。主要理由：上诉人既不是合同相对方，也不是购房款的收取人，如法院认定买卖合同无效，应当由收款人贾*承担返还义务，且案件涉及刑事犯罪，依法应移交公安机关查处。原审认定事实不清，适用法律不当，请求依法改判。苗*放弃诉讼权利后由苗**代为行使权利不当，苗**不是适格的主体。

被上诉人辩称

被上诉人苗**辩称，被上诉人有理由相信贾*代表上诉人对外签订房屋买卖合同，被上诉人苗**是两套房屋的实际出资人，苗**有权主张权利。原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在本案中，被上诉人听闻上诉人出售何庄子村还迁安置房屋，故前往上诉人处购买，原审法院基于上诉人营业执照登记中关于房地产开发及销售的经营范围、实际办公场所等情况，结合上诉人公司会计贾*接洽被上诉人并收取了被上诉人交付的购房款，且开具了加盖公司印章收据等事实，认定被上诉人有理由相信贾*能够代表公司销售房屋并有权收取购房款，其行为的效力及于上诉人，并据此认定上诉人与被上诉人之间形成房屋买卖合同关系，符合案件事实及相关法律规定。因买卖的标的物系何庄子村还迁安置房屋，被上诉人并非该村村民，原审认定房屋买卖合同违反法律禁止性规定，合同无效，并无不当。原审法院在认定合同无效后，判令上诉人返还购房款1190000元，并根据双方对于合同无效的过错程度，判令上诉人仅按照年利率1.5%的标准向被上诉人支付占用购房款期间的利息，符合本案基本事实，且不违反法律禁止性规定，本院对此予以维持。上诉人虽主张其并非合同相对方，也非购房款的收取人，但因贾*系上诉人公司会计，其以公司名义接洽被上诉人，其收取购房款、开具收据的行为与其在公司的职务具有关联性，构成职务上的表见代理，故应由上诉人承担相应的民事责任。另，对于上诉人主张的将本案移送公安机关查处一节，鉴于上诉人提供的证据不足以证明本案涉及刑事犯罪，其该项主张依据不足，本院不予支持。关于被上诉人苗**主体是否适格一节，因原审中案外人苗*已经明确表示实际出资人为其父亲苗**，权利也由苗**主张，本人不再主张权利，故苗**作为苗*的父亲在本案中主张权利并无不妥，上诉人该项上诉主张本院不予支持。

综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15510元，由上诉人天**发有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十一日