荀*与刘**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2014）青民一初字第4598号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘**委托代理人刘*、被上诉人荀*及其委托代理人荀**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审人民法院审理查明，2014年4月5日，原、被告签订《房屋买卖协议书》，协议约定被告购买原告所有的坐落于天津市**外环线与中北大道交口西北侧碧湖园19－3－501号房屋，房屋建筑面积99平方米，总价款1180000元。协议签订当日被告给付原告购房定金10000元，此款尚未退还。同时该协议约定，双方签订协议后不得违约，如有违约，违约金为全部房款的10%，由违约方赔偿对方。双方应于2014年6月30日前办理完毕全部房屋和款项的交接手续。

2014年4月8日原告将上述房屋银行贷款全部结清，并于2014年4月18日将房屋所有权证书的他项权登记注销。

2014年5月26日，原、被告签订了《天津市房产买卖协议》，协议约定上述房屋总价款1180000元，其中房屋首付款380000元，银行贷款800000元，被告应自该协议订立之日起5个工作日内将房屋首付款380000元缴至资金监管账户。后被告未按协议约定将房屋首付款缴至监管账户。

原告向原审人民法院提起诉讼，请求依法判令解除原、被告于2014年4月5日签订的《房屋买卖协议书》；解除原、被告于2014年5月26日签订的《天津市房产买卖协议》；被告支付原告违约金118000元；被告赔偿原告损失50000元；诉讼费用由被告承担。

庭审中，被告同意解除与原告签订的《房屋买卖协议书》以及《天津市房产买卖协议》。另，原告主张因被告违约应赔偿原告房屋总价款1180000元的10%即118000元的违约金，以及原告因无法完成房屋交易而导致的赔偿案外人贾**定金50000元。被告认为，被告不存在违约行为，被告已积极履行了交易义务，无法完成交易的原因系由于银行提高了首付比例后，原告拒绝配合办理相关手续。同时被告认为违约金约定数额过高，应予以调整，并对原告主张的50000元损失的真实性不予认可。

一审法院认为

原审人民法院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议书》以及《天津市房产买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，原审法院予以确认。合同当事人应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行合同。根据《天津市房产买卖协议》第四条约定，被告应自该协议订立之日起5个工作日内将首付款380000元缴存至资金监管账户，被告虽主张没有按期缴纳的原因系被告曾有过贷款记录，首付款数额被提升至710000元，但截至目前，被告仍未将首付款部分存入监管账户，致使合同目的不能实现，其行为已构成根本违约，现原告要求解除合同，终止履行，被告亦同意解除，原审法院予以准许。合同解除以后，合同当事人的权利义务即告终止，不履行合同义务一方应依照法律规定和合同约定承担相应的违约责任。原、被告双方在《房屋买卖协议书》中约定，违约方应按照房屋总价款的10%向守约方支付违约金，被告认为协议约定的违约金数额过高，应予以调整，原审法院认为，结合本案的实际情况及原告损失，原告主张的违约金比例过高，原审法院酌情考虑违约金60000元较为适宜。原告另主张损失50000元，虽提供了与案外人贾**签订的二手房购房定金合同，但未提供相关收据及给付记录，故对原告该主张不予认可。

原审人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定判决：“一、原告荀*、被告刘**就坐落于天津市**外环线与中北大道交口西北侧碧湖园19－3－501号房屋于2014年4月5日签订的《房屋买卖协议书》以及2014年5月26日签订的《天津市房产买卖协议》予以解除；二、被告刘**应给付原告荀*违约金60000元，因被告刘**已给付原告荀*定金10000元，故被告刘**于本判决生效之日起十日内给付原告荀*50000元；三、驳回原告荀*的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费适用简易程序实际收取1830元，原告荀*负担915元，被告刘**负担915元。（此款被告于本判决生效之日起十日内交付本院）。”

上诉人诉称

原审人民法院判决后，上诉人刘**不服，向本院提起上诉。请求依法撤销原审判决第二项内容，并判决驳回被上诉人的原审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由为，被上诉人是通过房屋中介发布出售房屋信息，上诉人通过咨询得知首付款为三成。双方去银行办理贷款手续时才得知，上诉人曾有过贷款记录，首付款得提高到六成，双方认可这一事实，被上诉人也同意上诉人去筹钱凑齐首付。涉案的首付款项38万元已经诉讼双方合意进行了调整和变更，原审判决仍将首付款项认定为38万元，同时认为上诉人未将38万元首付款缴存至监管账户，构成根本违约，明显与客观实际不符。

被上诉人辩称

被上诉人荀*辩称，双方在自愿情况下签订房屋买卖合同，约定了支付房款数额和办理过户时间。被上诉人按合同约定等待上诉人支付房款，但上诉人认为房屋价格下降，拒绝办理过户手续。上诉人作为成年人应充分了解我市购房政策，被上诉人没有义务和责任调查信息。上诉人没有按合同履行，构成违约，应赔偿被上诉人的损失。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持原判。

本院查明

经本院审理查明，原审人民法院认定事实无误，本院予以确认。案经调解未果。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点为上诉人的行为是否构成违约。双方当事人于2014年5月26日签订的《天津市房产买卖协议》约定，上诉人应自该协议订立之日起5个工作日内将首付款380000元缴存至资金监管账户，据此约定，上诉人应于2014年6月1日前将首付款缴存至资金监管账户，但上诉人并未如约将此款存至资金监管账户。上诉人主张其签订合同时不知首付款为六成，办理贷款时，被上诉人已知首付款由三成变为六成的事实，合同内容已变更。上诉人作为购房人在购买涉案房屋前应充分了解银行贷款的相关规定，双方办理贷款时得知首付款由三成变为六成时，并不属于政策调整等客观事实发生变化的情形，上诉人仍应按约履行付款义务。且直至本案成讼时，上诉人亦未将房款的三成部分缴存至资金监管账户，据此，上诉人不履行合同约定的付款义务已构成违约，应承担违约责任。原审法院结合双方当事人的约定及双方当事人的意见，判决解除双方的合同，并部分支持被上诉人的损失赔偿请求，并无不当，本院应予维持。综上所述，上诉人的上诉请求依据不足，本院依法不予支持。原审人民法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费1300元，由上诉人刘**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月十三日