邢**与聂和平、尹**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告邢**与被告聂和平、尹**及第三人天津市爱家赢房地**有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邢**及其委托代理人刘**，被告聂和平、被告尹**的委托代理人宋**，第三人天津市爱家赢房地**有限公司的委托代理人莫晓*到庭参加诉讼。本案现现已审理终结。

原告诉称

原告邢*娥诉称，二被告系夫妻关系。2015年3月4通过天津市爱家赢房地**有限公司被告尹**代表被告聂和平与告签订房屋买卖（置换）合同一份，合同约定被告以57万元将天**海新区塘沽xxx房屋售予原告。合同第六条第3款约定“甲方（被告）未能履行本合同条款以至本合同不能顺利完成，则甲方必须双倍返还定金予乙方（原告）”。合同第六条第5款约定“如甲、乙任何一方拒绝履行本合同或解除合同，均由违约方向本合同其他方分别支付房屋实际成交价10%的违约金”。合同签订当日原告向被告支付定金10000元，向天津市爱家赢房地**有限公司支付信息费14400元。2015年4月9日天津市爱家赢房地**有限公司工作人员告知原告被告拒绝履行合同并解除合同不再出售房屋。2015年4月11日被告在天津市爱家赢房地**有限公司明确向原告表示拒绝履行合同并解除合同，综上，原告认为被告已经严重违约，侵犯了原告的合法权益，故起诉，要求1、判决二被告共同双倍返还原告购房定金20000元；2、判决二被告共同赔偿原告购房信息服务费14400元；3、判决二被告共同支付原告违约金57000元；4、本案诉讼费用由被告承担。

为证实其主张成立，原告董**提供了如下证据：

证据一、房屋买卖置换合同，证实根据合同第六条第三项、第五项约定，被告违约在先应承担违约责任；

证据二、收条，证实被告收取了1万元定金；

证据三、收据两张，证实原告向第三人交纳了中介费；

证据四、天**行储蓄存款利息清单，证实原告为了买诉争房屋将原定期存款按活期取出的；

证据五、招商银行存折，证实招商银行是中介指定的银行，按照约定原告已将首付款存在了招商银行。

被告聂和平、被告尹**共同答辩，不同意原告诉请，驳回原告诉请。诉争房屋所有权人为聂和平，房屋买卖置换合同是在聂和平不知情的情况下签订，应属无效合同，根据《婚姻法若干问题解释一》第二条、《最**法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题意见》第89条规定在没有取得房屋所有权人聂和平的授权，尹**对房屋的处分是无效的，尹**擅自处分共有财产，在聂和平没有追认的情况下，合同是无效的。在共同公有期间，共有人擅自处分共有财产，关于保护善意第三人的规定不适于本案，善意取得必须符合三个条件：1、受让人在受让不动产的情况下是善意的，本案原告知道房屋是有其他共有人的，不属于善意的规定；2、以合理的价格转让；3、转移不动产已经做了过户登记，本案不符合该种情形，因此该合同无效。

为证实其抗辩理由成立，被告聂和平、被告尹**共同向本院提供如下证据：即产权证、结婚证，证实诉争房屋产权人系聂和平，二被告系夫妻关系，诉争房屋为二被告共同财产，尹**擅自出售诉争房屋是无效的。

第三人天津市爱家赢房地**有限公司述称，当时尹**去中介卖房时表示聂和平知道这个事情，而且每次看房时都是聂和平开的门他对此事是知晓的，由于房价上涨所以导致被告不卖了。在此事之后尹**仍然在以65万元的价格对外出售诉争房屋。

第三人天津市爱家赢房地**有限公司未向本院提供任何证据。

本院查明

经审理查明，二被告系夫妻关系。2015年3月4日，原告与被告尹**签订《房屋买卖（置换）合同》，合同约定：被告自愿将其所有的坐落于天津市塘沽区xxx号房屋出售给原告，房屋建筑面积59.18平方米，实际成交价格57万元，相关过户费用由原告承担，在合同签订当天原告应支付被告定金1万元，双方约定原告于2015年4月10日前将该房屋首付款存入房管局资金监管账户，被告在此前须将该房屋所剩贷款还清。被告承诺收到全款后3日内腾空该房屋。协议第六条第3项约定：如甲方（被告）未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则甲方（被告）须返还双倍定金予乙方（原告）。同时，该条第5项约定：如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向本合同的其他方分别支付本合同第二条确定的房屋实际成交价10%的违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同第八条约定：甲乙双方友好协商该房屋以现状销售；甲方信息服务费由乙方承担；甲方承诺本人名下只有此一套房屋，无个人所得税。上述合同有被告尹**本人签字并代被告聂**签字。合同签订当日，被告尹**出具收条，写明：今收邢**交来购买塘沽区xxx房屋购买定金壹万元整。同日，原告向第三人交纳房屋信息服务费10400元、房屋办件费用4000元，合计14400元。此后，在合同履行中，因被告聂**称涉诉房屋所有权登记人为聂**，而被告尹**出卖房屋系在聂**本人不知情的情况下所为，故本案涉诉合同系无效合同，被告不再继续履行。此后，合同未能继续履行。原告遂以被告违约为由提起诉讼，本案称讼。

另查，庭审中，第三人称本案涉诉合同虽系第二**所签，但当时是第二**拿着二**两个人的身份证和涉诉房屋的产权证去的第三人处，且第三人的工作人员亦见过第一被告，其表示同意出售房屋，只是没有书面材料。到二**家看房的人不只原告，还有其他购房人看房，第一被告有在家知道房屋要出售的情况，因此第一被告对第二**出售房屋的行为系知晓的。此外，本案中原告看房时系二**的女儿在家。第三人还称合同签订后，因房屋有贷款要还，而被告无钱平贷，垫资公司利息又高，后称不再卖房。

再查，二被告名下仅有本案涉诉房屋一套。庭审中，原告撤回了要求被告双倍返还定金20000的请求，只要求返还定金10000元。

上述事实，有原、被告、第三人当庭一致陈述及各方提供的证据等在案证实。

本院认为

本院认为，二被告系夫妻关系，一直共同居住在涉诉房屋内，且二被告仅有涉诉房屋一套房产，因此该房屋作为二被告的重要生活资料不可能单方轻易做出出卖的决定，从事实上看，被告在房屋中介公司登记出卖房屋的信息至与原告签订合同并非短暂时段，且有多人到被告处看房，由此亦能说明第一被告对出卖房屋的情形并非不予知晓。此外即使第二被告出售涉诉房屋的行为第一被告不予知晓，但第二被告作为第一被告的妻子涉诉房屋的房屋共有人，在与原告签订合同时携带的二被告身份证和房屋产权证，该情形足以使相对方相信第二被告的行为系第一、二被告的共同意愿，符合法定的表见代理的条件。综上，原告与第二被告签订的《房屋买卖（置换）合同》，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。现被告拒绝履行，实属违约，理应承担相应违约责任。现原告按照合同约定要求二被告支付房屋成交价10%的违约金即57000元，符合事实和法律依据，本院应予支持。原告要求二被告赔偿原告购房信息服务费14400元，该费用应为原告实际损失，而该项损失数额未超过原告主张的违约金，根据合同约定，该主张不符合实属和法律依据，本院无法支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告聂和平、尹**于判决生效之日起十日内返还原告邢**购房定金人民币10000元；

二、被告聂和平、尹**于判决生效之日起十日内给付原告邢**违约金人民币57000元；

三、驳回原告邢**的其他诉讼请求。

本案诉讼受理费2086元，由原告负担334（已交付），二被告共同负担1752元（二被告于判决生效后十日内交付本院）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津**人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉）。

裁判日期

二〇一五年九月二十九日