刘*与陈**、天津市**纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘*与被告陈**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月14日受理后，依法追加天津市**纪有限公司（以下简称屋满多公司）为本案被告，先适用简易程序，后依法组成合议庭，于2015年5月18日、2015年8月6日公开开庭进行了审理。原告刘*、委托代理人殷**、被告陈**委托代理人宋**、被告屋满多公司委托代理人李*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘**称，2015年2月28日，原、被告签订《房屋买卖居间合同》，约定由原告购买被告陈**名下的坐落于天津市滨海新区塘沽安定里xxx号房屋，房款总额480000元。同时约定原告于合同签订之日给付被告定金10000元，并在被告的协助配合下于2015年3月15日前将首付款存入资金监管机构，剩余房款被告协助原告办理贷款。合同签订后，原告积极履行了合同，在交付定金10000元及居间服务费等15000元后，筹齐首付款准备存入资金监管机构，但被告以出差为由不配合原告办理缴纳首付款的手续，因此致使原告无法向资金监管机构存入首付款，也致使合同无法履行，被告应承担违约责任。且原告得知被告意将该房屋卖与他人，亦应承担违约责任。按照合同第七条约定，被告违约应按房款总额10%赔偿原告违约金，即48000元，同时承担原告交纳的居间服务费等15000元。现原告为了维护自身合法权益。故起诉。请求依法判令：1、解除原、被告于2015年2月28日就天津市滨海新区塘沽安定里xxx号房屋签订的《房屋买卖居间合同》；2、被告赔偿原告违约金48000元、居间服务费损失等15000元；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：被告天津市**纪有限公司返还居间服务费损失10950元，放弃向被告陈**主张违约金48000元的诉请。

原告针对其主张，提供如下证据：

1、《房屋买卖居间合同》，原告与被告陈**、被告屋满多公司签订的此合同，证明原告与被告陈**存在买卖房屋关系；

2、2015年2月28日，被告屋满多公司为原告开具的收据2张，证明被告屋满多公司收到了原告交纳的贷款服务费2950元、信息服务费8000元；

3、2015年2月28日，被告陈**之妻为原告开具的收条，证明被告陈**之妻收取原告房屋定金10000元；

4、被告屋满多公司工作人员为原告开具的收条，证明被告屋满多公司收到了原告交来的3700元办件费用。

被告辩称

被告陈**辩称，请求驳回原告的诉讼请求，理由如下：1、诉状中原告称2015年2月28日原、被告双方就诉争房屋签订合同，事实上被告并没有与原告签订过房屋居间合同，而是被告的妻子在被告不知情的情况下与原告签订的买卖合同，且居间合同中也没有被告的签字，房屋是登记在被告的名下，属于夫妻共同财产，但是根据法律规定应当在双方协商一致后处分财产，本案中原告与案外人吴**签订的合同并不是与被告签订的，根据法律规定此合同应属于效力待定，在没有经过其他共有人追认的情况下应认定无效，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应予以驳回。

被告陈**针对其陈述，提供如下证据：

1、房屋所有权证书，证明房屋的所有权人系陈**，而签订《房屋买卖居间合同》不是陈**，该合同系无效合同；

2、结婚证，证明陈**与案外人吴**系夫妻关系，该房屋系夫妻共有，吴**没有权利擅自处分该房屋，故该合同无效。

被告屋满多公司辩称，被告屋满多公司为原告、被告陈**提供了居间服务，并促成了原告刘*与被告陈**对于塘沽安定里xxx房屋的买卖关系，服务过程中被告屋满多公司将获知的双方信息如实告知，并不曾存在隐瞒欺骗。根据我国《合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并承担损害赔偿责任。由此可知在居间合同订立过程中居间方承担责任的情形共有两种：一种是故意隐瞒与订立合同有关的重要事实损害委托人利益；另一种是提供虚假情报损害委托人利益。本案中屋满多公司并不存在以上情形，并不应为原告损失承担任何责任。

被告屋满多公司未提供证据

原告提供的证据1，经被告陈**质证对其真实性没有异议，但提出该合同系案外人吴**签订的，签订该合同时被告陈**不知道，现在也没有得到被告陈**的追认，故该合同无效；对证据2、证据4不发表质证意见；对证据3的真实性没有异议，被告陈**愿意替案外人吴**返还该定金。原告提供的全部证据经被告屋满多公司质证均无异议，但提出屋满多公司收取的3700元办件费用已经返还给原告，被告屋满多公司实际收到原告信息服务费、贷款服务费10950元。结合二被告的质证意见，原告提供的证据1，虽然该合同系原告与案外人吴**、被告屋满多公司签订的，被告陈**不清楚此事、事后亦未追认，但根据最高法院相关司法解释，对被告陈**陈述该合同无效不予支持。故此证据可以作为认定本案事实的依据。原告提供的证据2，可以作为有效证据使用。原告提供的证据3、证据4，与本案不具关联性，对其证明效力不予认定。

被告陈**提供的证据，经原告刘*、被告屋满多公司质证均无异议，上述证据具备真实性、合法性、关联性特征，对其证明效力予以认定。

依据原告、二被告当庭陈述和原告、被告陈**提供的证据及本院对证据的认定查明，被告陈**系塘沽区安定里12-2-302-2号房屋的所有权人。案外人吴**系被告陈**的妻子。2015年2月28日，原告（买方）与被告陈**（卖方）、被告屋满多公司（居间方）签订《房屋买卖居间合同》。案外人吴**在没有被告陈**授权的情况下，以被告陈**的名义和委托代理人的身份，在卖方委托代理人位置上签字。被告陈**在整个卖房过程中均未到场。该合同约定了成交价格、服务费及支付、定金及房款支付等内容。合同签订后，原告依据约定向案外人吴**交付购房定金10000元，案外人吴**为原告出具了收条。原告向被告屋满多公司交纳了贷款服务费2950元、信息服务费8000元。被告屋满多公司为原告开具了收据。因被告陈**不清楚卖房事宜，且不同意卖房，致使《房屋买卖居间合同》无法继续履行。故成讼。

本院认为

本院认为，原告与被告陈**、被告屋满多公司签订的《房屋买卖居间合同》，虽然被告陈**事先未授权案外人吴**卖房事宜、事后亦未追认，根据最**法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据此规定，涉案合同有效。原告主张解除此合同，鉴于该合同无法继续履行，不能实现合同目的，原告的此项主张予以支持。原告在签订合同时明知涉案房屋权利人为被告陈**，在陈**不在签订合同现场的情况下，仍以被告陈**名义与案外人吴**签订此合同，存在过错，应承担相应民事责任。被告屋满多公司作为专业的中介机构明知案外人吴**没有取得被告陈**的授权委托书，亦未与被告陈**联系确认卖房事宜，作为居间方为获取经济利益签订了涉案合同，导致该合同无法履行，合同目的无法实现，对此被告屋满多公司存在主要过错，考虑到被告屋满多公司为签订该合同提供了部分居间服务，被告屋满多公司应承担返还已收取的部分贷款服务费和信息服务费之义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告刘*与被告陈**、天津市**纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》予以解除；

二、被告天津**纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘*交纳的贷款服务费、信息服务费，共计9855元；

三、驳回原告其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1376元，由被告屋满多公司负担，于*判决生效之日起十日内直接给付原告。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津**人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。

裁判日期

二〇一五年八月三十一日