赵**与韩*房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告赵**与被告韩*房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员鲁**适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵**及其委托代理人张*、梁*，被告韩*均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告赵**诉称，2014年12月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落天津市红桥区XXX底商XX号中的一间租与被告，租赁期限为三年，自2015年1月15日起至2018年1月14日止，月租金5000元，租金每半年结算一次，被告应于每个结算周期第一个月的第一日前将当期租金交付给原告。合同签订后，原告依约将涉诉房屋交付被告使用，但被告未按期支付2015年7月15日至2016年1月14日期间的房屋租金。截至2015年8月15日，被告连续拖欠租金已达一个月。原告认为，被告长期拖欠房屋租金的行为已构成严重违约，原告有权解除租赁合同并要求被告支付拖欠的房屋租金、违约金及返还涉诉房屋。现因双方多次协商未果，故原告诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付自2015年7月16日至双方合同解除之日止的房屋租金，按每月5000元的标准计算；3、被告向原告支付逾期支付租金的违约金5000元；4、被告向原告返还房屋，并支付逾期返还涉诉房屋的违约金（自合同解除之日起至实际返还之日止，按日租金的双倍计算）；5、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告韩*辩称，我交纳了截止至2015年7月15日共计半年的房屋租金，但在合同尚未到期时，原告就以在房屋中介处登记、在涉诉房屋上粘贴广告的形式对外出租涉诉房屋。此外，我租赁涉诉房屋时有一个亭子，当时原告说没有问题，但现在该亭子被城管部门拆除了，因此，我认为约定的房屋租金过高，应调整为每月3000元，所以我未交纳2015年7月16日之后的租金。再者，原告私自搭盖的一个化粪池经常跑水，原告也没有给解决过，因泛水问题被告还曾报过警。我在涉诉房屋中还投资了10万多元。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。

本院查明

经审理查明，坐落天津市红桥区XXX底商XX号房屋产权人为原告赵**。2014年12月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的上述房屋最东侧一间租赁给被告用于经营”小李羊汤”店。租赁期限为三年，自2015年1月15日至2018年1月15日。关于租金和押金支付，合同约定，租赁房屋押金为5000元，被告应于合同生效之日向原告一次性交付，原告应于合同终止后将押金无息退还给被告；租赁房屋的租金每半年结算一次，由被告于每个结算周期第一个月的第一日前将当期租金交付给原告，被告应于合同生效之日向原告支付租金30000元；每年租金60000元整。关于合同的变更与解除，合同约定，被告拖欠租金壹个月，原告有权解除合同并收回房屋，造成原告损失，由被告赔偿；合同解除后，原告有权收回出租房屋，被告应在本合同解除后5日内将租赁房屋及附属设施、设备、物品在正常状态下返还给原告。关于违约责任，合同约定，被告拖欠租金壹个月的，属违约行为，应向原告支付相当于一个月租金的违约金，但另有约定的除外，被告除承担违约金外，还应赔偿给原告造成的实际经济损失；合同终止或解除后，被告未如期返还出租房屋，每逾期一日应按原日租金的两倍向原告支付违约金。双方另口头约定2014年12月29日至2015年1月14日为免租期，用于被告筹备开业事宜。

合同签订当日，原告将涉诉房屋交付被告使用，被告依约向原告支付了租赁房屋押金5000元及第一期2015年1月15日至2015年7月15日期间的租金30000元。此后未再交纳房屋租金。2015年6月被告曾向原告要求降低房屋租金，双方协商未果。2015年7月17日，原告向被告邮寄送达了催收租金律师函，被告签收后亦未支付租金。涉诉房屋由被告实际使用至今。现原告诉至本院，请求判如所请。庭审中，被告表示不同意解除合同、返还涉诉房屋。

上述事实，有房地产权证、房屋租赁合同、律师函及双方当事人陈述等证据在案证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。按照合同约定，被告应于2015年7月16日前支付自2015年7月16日至2016年1月15日的房屋租金，但在原告催收后至今未予给付，迟延支付租金已逾一个月。其主张因涉诉房屋门前亭子被拆而拒付租金，因双方并未约定亭子的租赁事宜，故本院对被告该项主张不予采纳；被告主张化粪池泛水问题曾影响涉诉房屋使用，但其未举证证实，故本院对被告此项主张亦不予采纳。故现原告依据合同约定请求解除双方的租赁合同，本院予以支持。原告请求被告按照每月租金5000元的标准支付自2015年7月16日至合同解除之日止的房屋租金，符合合同约定，本院予以支持。原告请求被告支付因拖欠租金一个月而产生的违约金5000元，亦符合合同约定，本院予以支持。原告请求被告向原告返还房屋，并按日租金的双倍支付自合同解除之日起至实际返还之日止的逾期腾房违约金，因按照合同约定，被告应在合同解除后5日内将涉诉房屋返还原告，逾期不腾，应按原日租金的两倍向原告支付违约金，故本院认定被告应于合同解除之日起五日内将涉诉房屋返还原告，逾期不腾，被告应按每日328元的标准，向原告支付自合同解除之日起第六日至实际返还房屋之日止的违约金。原告同意将押金用于折抵被告应向原告支付的费用，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条的规定，判决如下：

裁判结果

一、原告赵**与被告韩*签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；

二、自本判决生效之日起十五日内，被告韩*按照每月5000元的标准，向原告赵**一次性给付自2015年7月16日至本判决生效之日止的房屋租金；

三、自本判决生效之日起十五日内，被告韩*向原告赵**一次性给付迟*支付租金的违约金5000元；

四、自本判决生效之日起五日内，被告韩*将坐落天津市红桥区XXX底商XX号最东侧一间的涉诉房屋返还原告赵**；逾期不腾，原告赵**可在天津市外环线内代为租赁房屋一间，作为腾房去处，所需费用由原告赵**垫付，由被告韩*承担；同时，被告韩*按每日328元的标准，向原告赵**支付自本判决生效之日起第六日至其实际返还房屋之日止的违约金；押金5000元可用于折抵前述被告韩*应当向原告赵**给付的款项；

五、驳回原告赵**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告韩*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月十日