天津津**有限公司与李**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告天津**有限公司与被告李**物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理。受理后，由代理审判员杨*适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵**、秦**，被告李**的委托代理人王**到庭参加了诉讼。

原告诉称

原告诉称，原被告系物业服务合同关系，原告依约向被告居住小区博润家园项目提供物业管理服务，被告为该物业服务的受益人，却拒不缴纳物业费，经原告以多种方式催促无果，无奈提起诉讼，请求判令：1.被告给付自2011年10月1日至2014年9月30日的物业服务费8942.38元；2.判令被告支付原告支付自逾期日至2014年9月30日逾期缴纳违约金人民币2494.43元；3.判令诉讼费用由被告承担。

为此，原告向法庭提交以下证据：

证据1、物业服务合同及备案证明、确认书，证明原告与被告系物业服务合同关系，物业服务合同就物业服务合同，服务标准、收费标准及方式、时期、逾期缴纳物业费违约金等内容作出约定，原告按照约定履行相关的义务，该合同已经备案；

证据2、权属证明，证明被告为房屋所有权人，是物业服务的直接受益人，原告已经按照合同约定履行了物业服务义务，被告应该履行缴费义务；

证据3、律师函及邮寄单据，证明被告拖欠物业费期间，原告多次督促被告交纳物业费，但是被告无理由拒交。

被告辩称

被告李**辩称，房屋是开发商向业主交付时，没有正式验收，不符合验收的条件，户外的问题，顶棚、墙面、地面、吊顶、厨房电器、燃气设施等诸多问题，有些房屋到现在被告也没有验收，2010年原告通知被告验收时，被告要求原告及时进行整改，但至今原告并未通知被告是否进行更改完毕。原告是前期物业，是开发商委托物业的。以上内容有项目商品房查收表为证。房子没有验收，在交付房屋时被告已经预先交了一年，要求原告给予返还。再有，认为过了诉讼时效。

被告提供了如下证据：

证据1、两份商品房查验表、钥匙委托管理单，证明该商品房在向被告交付时其顶棚墙面、地面、厨房的墙面、五金洁具、卫生间吊顶、阳台地面、门、玄关柜、厨房电器、可视对讲、暖气设施、燃气设施等都存在诸多问题，没有达到交付标准。同时被告要求原告及时进行修复。

证据2、照片（8页），证明该房屋多处设施不合格，而且原告一直未予以修复。

证据3、收据，证明被告已经向原告支付2010年10月1日至2011年9月30日的物业费，但是被告在此期间一方面没有居住，另一方面，并没有实际接收到合格的商品房，所以该部分物业费用原告应予以返还。

本院查明

经审理查明，2008年7月31日，建设单位天津津**限公司为甲方，原告为乙方，双方签订了前期物业管理服务合同，甲方委托乙方对博润家园项目进行前期物业管理服务。物业管理服务期限自2008年8月1日起至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。合同对物业基本情况、管理事项、管理期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用、违约责任等条款进行了约定。合同约定物业费价格高层部分为1.85元／月·平方米，洋房（多层）部分物业服务费标准2.2元／月·平方米，业主每月5日前交纳。合同还约定，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之五缴纳违约金。被告对该合同予以签字确认。原告就上述物业服务合同向天津开发区相关政府部门进行了备案。

上述合同签订后，原告依约为小区提供了物业管理服务。但被告欠付2011年10月1日至2014年9月30日的物业管理服务费，2013年10月29日，原告以邮寄的方式向被告对以上费用进行了书面催收。

被告李**系诉争房屋所有权人，房屋建筑面积为134.2平方米，根据合同约定的标准，按照1.85元／月·平方米计算，2011年11月1日至2014年9月30日的物业管理服务费应为8689.45元。

以上事实经原告提供证据及双方当事人陈述等证明属实。

本院认为

本院认为，原告具有物业服务的经营资质，其与建设单位天津津**限公司签订的物业管理合同意思表示真实，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，被告对该合同进行了签字确认，应按照合同的约定履行。被告提出的房屋不符合验收的条件的抗辩理由，房屋验收不属于物业合同中约定的物业公司服务的范围，物业公司亦不认可开发商曾经委托其进行验收，被告亦未提供开发商委托物业进行验收的相关证据，故对该项抗辩理由，本院不予采信。关于被告主张未享受物业服务，要求返还已给付的物业费之抗辩，根据《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告的上述抗辩意见不成立。至于被告所提的时效抗辩，原告进行催收时距离被告欠费已逾两年，不能起到时效接续的作用，故2011年11月之前的物业管理服务费已超过时效，本院不予支持。2011年11日之后的物业管理服务费3463.9元未过时效，应予支持。关于违约金的诉讼请求，因被告并非无故不缴纳物业费，故原告关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告李**于本判决生效之日起十日内给付原告天津津**有限公司2011年11月1日至2014年9月30日开发区的物业管理服务费人民币8689.45元；

二、驳回原告天津津**有限公司其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。

案件受理费减半收取为43元，由原告负担11元，被告负担32元，被告负担的部分由被告于本判决生效之日起十日内径行给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年三月十八日