天津市**有限公司与天津高**有限公司企业借贷纠纷一审民事判决书

审理经过

原告天津市**有限公司（以下简称“天房物业”）与被告天津高**有限公司（以下简称“高盛房地产”）借款合同纠纷一案，本院于2014年9月10日受理后，依法组成合议庭，被告在答辩期内提出管辖异议，本院经审查后对其异议作出裁定，驳回了被告提出的管辖异议。于2015年4月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王**、李*出庭参加了诉讼，被告经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。

原告诉称

原告诉称，2010年7月13日，原、被告签订了《天津市住宅前期物业服务合同》约定：由原告为被告开发建设的卓越大厦项目提供前期物业管理服务。2013年5月，原、被告就卓越大厦项目的有关问题签订了《前期物业管理服务合同补充协议书》、《卓越大厦前期物业管理服务合同经济补费协议》、《电梯综合维修保养合同书》、《卓越大厦地下车库管理合同》等补充协议及合同，约定由被告向原告支付空房费、经济补费、车位管理费及电梯维保费等费用，但自2013年7月起，被告无故拖欠了上述费用共计3840986.08元。原告要求被告支付未果，故起诉来院，请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的费用3820353.36元；2.诉讼费由被告负担。

原告为支持其诉讼请求，向法庭提交证据如下：

第一组证据：关于空置房屋物业费（即房屋空置费）

1-1、《天津市住宅前期物业管理服务合同》，证明2010年7月13日原被告签订合同，原告为诉争的卓越大厦提供前期物业服务，物业管理服务费的收费标准商业每月每平米9.16元，居住型公寓和酒店型公寓是每月每平米2.45元，梯泵费商业每月每平米3.14元，居住型公寓和酒店型公寓是每月每平米1.05元（见合同第六条第一项、第五项、第六项）；

1-2、《前期物业管理服务合同》补充协议书，证明房屋空置费的定义及房屋空置费的计算标准和时间；

1-3、《天津卓越大厦商品房交付入住通知书》（邵*、石*、刘*三户为代表），证明诉争项目的入住时间是在2013年的6月底，原告为了方便计算都是从2013年7月1日计算，以此证明房屋空置费的起算时间；

1-4、《天津卓越大厦商品房交付入住通知书》（居住型公寓和酒店型公寓1619户中共计499户，商业部分845户中共计40户），证明原告主张的房屋空置费有两种计算方式，一种是后期开发商卖出房屋的入住时间为房屋空置费的截止日期，一种是那99户始终没有卖出去的房屋，也是本案中最晚的房屋空置费截止日期为2014年8月31日；

对于证据1-3和1-4我方需要做一个补充说明，因为以上我方计算房屋空置费的截至日期是按照已有入住通知和业主实际入住的时间计算的，有的业主入住了但是开发商并没有给我们入住通知，这种情况按照相应的物业管理规程我们是可以一直计算到最后的截止日2014年8月31日的，但是我们本着尊重事实、实事求是的原则，并没有多主张这部分费用。

1-5、《卓越大厦用户管理明细》，证明诉争小区供热费的收费面积，这个收费面积就是我方计算房屋空置费的面积；

1-6、《天津市居民住宅供用热合同》（赵*、王*、张**三户为代表），证明证据1-5的真实性和客观性，该证据与1-5中记载的面积是完全对应的；

1-7、《天津市商品房买卖合同》（张**为代表），证明在该买卖合同所附的补充协议第11页第八条第二款约定“本房屋前期物业管理费按天津市供暖部门核定的本房屋实际供暖面积计价”；

1-8、明细表，对1-5、1-6、1-7中的情况作了一个统计；

第二组证据：关于自营酒店的空房费，包括机电设施运行费和基础物业管理服务费

2-1、《天津市住宅前期物业管理服务合同》，证明目的与1-1一致；

2-2、《前期物业管理服务合同》补充协议书，证明该协议第八条第二项约定了自营酒店空房费的缴费标准、时间和方式等；

2-3、《天津卓越大厦商品房交付入住通知书》（邵*、石*、刘*），证明目的同1-3，因为酒店没有交付业主这一环节，所以就没有入住通知书，这一部分房屋空置费的计算都是从2013年7月1日计算到2014年8月31日；

2-4、《卓越大厦用户管理明细》，证明目的与1-4一致；

2-5、《天津市居民住宅供用热合同》（赵*、王*、张**），证明目的与1-5一致；

2-6、《天津市商品房买卖合同》（张**），证明目的与1-6一致；

2-7、卓越大厦酒店房号明细及照片（131张），因为原、被告双方没有约定哪个房号是自营酒店，是根据双方电子台账确定的，因为经营酒店对有的不吉利数字是回避的，所以有的酒店房间的房号后来做过变更，跟原销售的房号不一致，我们做了表格将变更前后的都标注了。

2-8、明细表，证明自营酒店空房费的计算汇总表；

第三组证据：证明关于未售出地下车位管理费（即地下车位空置费）

3-1、《卓越大厦地下车库管理合同》，证明该合同第三条约定了车位管理费的收费标准（第三条、第五条、第六条），普通车位是150元每月，机械车位是240元每月，合同第五条第7款约定，合同中明确约定了合同起算时间是2013年6月30日；

3-2、《天津卓越大厦商品房交付入住通知书》（邵*、石*、刘*为代表），证明目的同1-3；

3-3、地下车位管理协议，证明目的为已经交付使用的车位的车位空置费的截至时间；

以上两证据共涉及57个车位。

3-4、明细表，车位空置费的计算汇总表；

第四组证据：证明关于开发商减免费用

4-1、关于减免卓越大厦业主物业费的通知，前后其名称不同，有的叫减免物业费的通知、有的叫物业费代付带、有的是开发商的负责人给我方打的条、也有开发商内部审批的文件，这些单证有的加盖了公章，有的是经办人签字；

4-2、明细表，证明减免物业费业主的名称和统计信息汇总情况。

第五组证据：关于经济补费

5、卓越大厦《前期物业管理服务合同》经济补费协议，证明被告应向原告支付的经济补费即补偿款的标准，双方约定在2013年6月1日-2014年5月31日之间，经济补偿款为273472.85元每月，因为这个时间段属于装修高峰期，所以约定的费用比较高。之后从2014年6月1日开始就进入稳定期了，约定的金额减少为每月180088.06元。

第六组证据：证明电梯维保费用

6、电梯综合维修保养合同书，证明合同第三页有付款方式、付款时间和付款标准，该合同是三方签订的，自2013年12月27日开始，合同中约定，在原告向乙方支付维保费用10日前，被告应当先向原告付款。

被告辩称

被告未向本院提交书面答辩意见，亦未向本院提交证据材料。

本院查明

经对原告提供上述证据审核，本院认为具有真实性、合法性，且与本案具有关联性。被告没有正当理由拒不到庭，视为其放弃质证及抗辩的权利。故对原告提供的上述证据予以认定，并据此确认事实如下：

原、被告之间系长期合同关系，自2010年-2013年间，就涉诉卓越大厦项目共签订五份合同。2010年7月13日签订《天津市住宅前期物业服务合同》，第一条约定“本物业分壹期开发建设，总占地面积12845平方米，总建筑面积89807.90平方米。其中：高层住宅56497.20平方米，商业19714.80平方米，地下13595.90平方米。”第三条约定“前期物业服务合同自2010年7月13日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。”第六条第一款第一项约定“经协商，本物业管理区域内的物业管理服务费采取包干制的形式。（一）物业管理服务费收费标准。1、包干制物业管理服务费用标准如下（按建筑面积计算）：……（4）商业9.16元／月.平方米……（6）居住、酒店型公寓2.45元／月.平方米。配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米平均1.05元，居住型、酒店型公寓、商业3.14元的标准由业主交纳。……（五）已竣工但尚未出售或者尚未交给购房人的物业，物业管理服务费用由建设单位交纳。（六）交纳费用时间：（1）甲方（原告）于每月30日前交纳；（2）业主于每月25日前交纳。”2013年5月27日签订《前期物业管理服务合同补充协议书》，第三条第1款约定“房屋空置费系指在本项目第一户（批）业主入住后，甲方（被告）尚未售出的房屋所产生的物业管理服务费，该费用由甲方按实际数额向乙方（原告）支付。房屋空置费=甲方未出售房屋产权证载明的建筑面积×《前期物业合同》中第六条第一款1项约定的物业管理服务费收费标准的90%。甲方未出售的房屋系指甲方尚未与购房客户签订《商品房买卖合同》的房屋。”第八条第2款约定“属甲方所有的本项目会所、酒店、经营场所及其他用房，用于自营或委托第三方经营的，甲方或使用人应自经营之日起，每月20日之前，甲乙双方进行核对确认，于次月的前十日对所产生的机电设施运行费100%全额交纳（机电设施运行费=房屋产权证载明的建筑面积＊1.05元／月／平方米），对所产生的基础物业管理服务费按照收费标准50%交纳（基础物业管理服务费=房屋产权证载明的建筑面积＊2.45元／月／平方米）。”2013年5月27日签订《卓越大厦前期物业管理服务合同经济补费协议》，第一条约定“1、因前期业主集中入住，属装修高峰期，物业管理工作量大，人员配备相对较多，故甲方（原告）于2013年6月1日至2014年5月31日内，于每月15日前按照￥273472.85元（大写：贰拾柒万叁仟肆佰柒拾贰元捌角伍分）的标准支付给乙方（被告）经济补费（公寓部分按照1年计算，商业部分按照半年计算）。2、待后期业主入住稳定后，物业管理工作进入平稳期，人员配备相对稳定，故甲方于2014年6月1日至卓越大厦业主大会聘请新的物业管理服务企业止，于每月15日之前按照￥180088.06元（大写：壹拾捌万零捌拾捌元零陆分）的标准支付给乙方经济补费。”2012年10月24日签订《卓越大厦地下车库管理合同》，第一条约定“合同起止时间自2013年6月30日（即地下车库正式启用第一批车位使用人办理使用手续）至乙方（原告）实际退出该项目物业管理之日止。”第三条“车位管理服务费收取标准普通车位150元／个／月机械车位240元／个／月”。第五条第7款“车位如出现未出售情况，甲方（被告）应按照不同类型的车位收费标准的80%向乙方足额交纳相关费用。”第六条第3款“地下车位空置费双方每月月末进行核实，季度末进行结算。”2013年7月16日，原告、被告及案外人通**津分公司（以下简称“通**公司”）签订《电梯综合维修保养合同书》，第二条约定“本合同维修保养期为六年，其中第一年为免费维保，后五年为有偿维保。具体开始日期从乙方（通**公司）将电（扶）梯安装完毕，且通过政府指定政府部门验收之日起计算。”第3.1条约定“合同维修保养期共六年，第一年为免费维保，第二年至第六年维保总价为￥2795830元（大写人民币：贰佰柒拾玖万伍仟捌佰叁拾元*），每年的维保总价为第二年到第五年每年￥550000元，第六年（按13个月计）为￥595830元。”第4.1条约定“于第二年有偿维保开始之日起，乙方每完成三个月的维修保养服务且经丙方（原告）确认，在收到乙方请款申请书后15日内，丙方支付乙方年维保费用总额的25%，即￥137500元（大写人民币：壹拾叁万柒仟伍佰元*），同时扣除违约金等相关费用。”4.3条约定“甲方承诺：在丙方对卓越大厦提供物业服务管理期间，甲方自愿承担前述电梯维保费用，于乙方每完成三个月的维修保养服务后丙方向其支付相应维保费10日前支付给丙方，丙方领取款项前，须向甲方提供乙方出具的相应维保费数额的发票原件的复印件，以及向甲方出具的符合天津税务要求的相应数额的正式发票，否则，甲方有权不予支付，且不承担任何责任。”合同签订后，原告依约履行合同，提供相应物业服务，但被告未按合同约定支付上述合同价款。被告仅向原告支付了2013年7月-11月和2014年1月的补偿款共计1640837.10元，截至2014年8月，被告尚欠原告2013年12月27日至2014年3月26日的公寓空房费1096995.30元、商业空房费253760.67元、自营酒店空房费265278.30元、车位空置费72540.80元，减免费用（被告承诺代业主交纳）86649.86元，2013年12月份、2014年2月-8月的补偿款1907628.43元，从2013年12月27日至2014年3月26日的电梯维保137500元，共计3820353.36元未付。

另查，对于减免费用为被告给原告通知书上记载的数额，并非原告计算物业费用的时间和数额，无法计算减免费用的计费期间。

再查，诉争小区供热费的收费面积即为原告计算房屋空置费的面积。原告主张的房屋空置费有两种计算方式，一种是后期开发商卖出房屋的入住时间为房屋空置费的截止日期，一种是始终没有卖出去的99户房屋，也是本案中最晚的房屋空置费截止日期为2014年8月31日。原告计算房屋空置费的截至日期是按照已有入住通知和业主实际入住的时间计算的，有的业主入住了但是被告并没有给原告下达入住通知，这种情况按照相应的物业管理规程原告是可以一直计算到最后的截止日2014年8月31日的，但原告均按业主实际入住时间主张房屋空置费，不存在多主张此笔费用情况。

又查，原、被告双方未在合同中约定自营酒店的具体房号，自营酒店数量根据双方电子台账确定，因经营酒店的惯例是房间号回避不吉利的数字，所以有的酒店用房的房号后来做过变更，跟原销售的房号不一致（详见证据2-7）。

本院认为

本院认为，原告与被告签订的《天津市住宅前期物业服务合同》、《前期物业管理服务合同补充协议书》、《卓越大厦前期物业管理服务合同经济补费协议》、《卓越大厦地下车库管理合同》及原、被告和案外**梯公司三方签订的《电梯综合维修保养合同书》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原告依照合同的约定向被告开发建设房屋提供了服务，合同履行期内，被告未对原告提供的服务质量提出异议，亦未依约足额向原告支付合同价款，系违约行为，应承担本案的民事责任。故原告要求被告给付2013年12月27日至2014年3月26日的公寓空房费1096995.30元、商业空房费253760.67元、自营酒店空房费265278.30元、车位空置费72540.80元，减免费用（被告承诺代业主交纳）86649.86元，2013年12月份、2014年2月-8月的补偿款1907628.43元，从2013年12月27日至2014年3月26日的电梯维保137500元，共计3820353.36元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：

裁判结果

被告天津高**有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告天津市**有限公司3820353.36元。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费37528元，公告费600元，合计38128元，全部由被告负担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年九月十七日