李**与周**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李*遇诉被告周**房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张**独任审判，于2016年1月14日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原告自2009年10月1日起承租被告位于河东区新开路美福园16-10底商，建筑面积56.6平方米，租赁用途为开洗衣店。由于部分洗衣设备需要在地面上固定，而该房屋为地采暖，无法贸然在地面打孔，于是经被告妹妹同意，原告将部分地砖（约两平米）移除，在移除后的地面上搭建水泥台，再将设备固定在水泥台上。至2015年9月13日，原告再次与被告续签租赁合同。该租赁合同期限为自2015年10月1日起6个月，月租金7500元，并约定原告可随时解除合同，被告应根据房屋实际使用天数退还原告剩余租金。签订合同时原告预交了3个月房租，即22500元。2015年11月13日原告腾空房屋，15日联系被告要求退租并结清费用。被告的妹妹来店里查看后，要求进一步清理所租房屋，原告遂按其要求拆除了水泥台。11月25日被告终于答应亲自来店里见面，见面之后被告要求原告的丈夫先到有关部门交清2015至2016年度的采暖费和1000度电费再和她谈退租的事，原告丈夫照办之后被告提出要求恢复地面，并且不退租金，双方无法达成一致，不欢而散。11月26日，原告又与被告约好去店里见面，又没有达成一致，为保留证据，原告只好报警。11月29日被告向原告要钥匙，原告的丈夫将钥匙交还被告，被告称由于26日报警的行为令她很生气，于是当日被告只退还了采暖费1987.2元中的600元。另原告于2009年第一次签订租赁合同时，向被告交纳押金2000元，租用被告底商期间，原告共垫付空调维修费825.5元（被告已支付的300元已扣除）、水管维修费1200元、电表增容费1499元。故原告诉至法院要求：1、依法判决被告退还原告租金11250元、押金2000元；2、依法判决被告返还原告垫付的电费390.66元、采暖费1387.2元、空调维修费825.5元、水管维修费1200元、电表增容费1499元；（1、2两项费用共计18552.36元）；3、判令本案诉讼费由被告承担。

原告举证如下（均为复印件）：

房屋租赁合同两份、续租协议一份、押金收条一份、电卡表缴费单一份、电表照片一张、工商银行凭条一份、供热费发票一张、空调机收据四张、电力发票两张、业务缴费通知单一份。

被告辩称

被告周**辩称，全部诉请我都不同意。原、被告之间早自2009年10月1日和2012年9月29日先后两次签订了房屋租赁合同，后双方又于2015年9月13日签订了续租协议，2015年11月29日双方达成原告退还被告租赁房屋钥匙，并结清水电费等意向，但因原告未将房屋恢复原状，故不同意原告提出的退还租金和押金的请求。电表增容是原告自己要求的和我无关，空调维修费是原告使用过程中坏的我无义务维修，合同第四条写明水电费、物业费、采暖费等都是原告缴纳，我扣的押金现在连维修费都不够。

被告举证如下：

照片三十三张、提交存折复印件一份、交接清单复印件一份、自制工程预算一份。

本院查明

经审理查明，原、被告于2009年10月1日签订房屋租赁合同一份，约定被告周**将坐落于天津市河东区新开路美福园16-10号底商租给原告李**使用，用途为洗衣。租赁期限共72个月，自2009年10月1日至2016年9月30日止，租金为每月3500元，并约定前三年租金不变，后三年待定。该合同双方如约履行至2012年9月29日。2012年9月29日，双方就上述房屋重新签订房屋租赁合同取代原租赁合同，新合同约定租赁期间自2012年10月1日起至2015年9月30日止。月租金为4200元。双方继续如约履行至2015年9月13日。2015年9月13日，双方签订续租协议一份，约定自2015年10月1日至2016年3月31日双方续租6个月，如原告在以上期间内找到其他底商，则此协议提前终止，并退还已交租金。房租一季度付款一次，每月租金7500元，付款日期以下一季度到期前五天付款。其它条款以之前签订的房屋租赁合同为准。同时双方确认原告已付2015年10月1日至2015年12月31日的租金22500元。另双方在履行第一份合同时，被告收取了原告押金2000元。

2015年11月29日原告李**之夫马*打印交接凭证一份，载明“本人李**于2015年11月25日搬离美福园16-10号底商，于2015年11月29日将钥匙与电卡交给周**，周**确认已收到该房屋钥匙及电卡，水、电费已全部结清。冷水：781热水：272电表：427采暖凭证交付周**，周**已退还现金600元。确认人：马*周**日期：2015.11.29”

上述事实，有原、被告当庭陈述及提供证据佐证，并经庭审质证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《续租协议》系双方真实意思表示，合同真实、有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。在合同履行期间，原告提出解除合同不再履行，不违反合同规定，可确认为双方协议一致解除该合同。关于解除时间，根据本案案情，应认定为双方办理交接手续的2015年11月29日为合同解除时间，由于原告已提前交纳租金至2015年12月31日，故2015年11月30日至2015年12月31日的预付租金应由被告返还原告。关于原告主张的电费问题，由于双方交接清单上注明电费已全部结清，故原告该主张无事实依据，本院不予支持。关于采暖费问题，交接清单上采暖凭证交付周**，周**已退还现金600元。除上述字样外，双方未再注明被告仍应返还原告采暖费，故应认定双方在交接时对采暖费问题亦无争议，故对该主张亦不予支持。关于空调维修费问题，原告提供的证据非正式发票，且票据中体现收费项目为加氟及更换空调机中易耗品，由于履行合同时空调机一直由原告进行使用，花费项目亦非空调本身产品质量问题造成了维修费用，而是原告使用过程中的消耗，故该费用应由原告自行承担。关于水管维修费问题，原告未能提供相关证据，本院不予支持。关于电表增容费问题，被告交付的房屋并非未安装电力设备，而是原告因经营需要对电表进行增容，要求被告全部支付增容费用不妥，考虑该增容电表被告仍能继续使用，且该添附亦无法拆除或迁移，本院酌情确定电表增容费各承担50%。关于押金问题，被告虽抗辩原告有违约行为且对房屋未能恢复原状被告有部分损失，但对于实际损失，被告并未提供确切的证据予以证明，且原告对房屋的变动系出于经营需要，是实现合同目的的行为，并无不当，被告亦应当知情，所以从公平的角度，被告应退还押金。如被告认为确有实际损失，可另行解决。

综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、本判决生效之日起十日内，被告周**退还原告李**房屋租金7750元、押金2000元、电表增容费749.5元，共计10499.5元；

二、驳回原告李**的其他诉讼请求。

案件受理费263元，减半收取131.5元，由原告李**负担57.5元、被告周**负担74元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一六年三月十五日