于*与赵**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告于*与被告赵**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月5日受理后，依法由代理审判员殷红方适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于*及其委托代理人卢**，被告赵**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告于淼诉称，2015年6月7日原、被告双方签订房屋租赁合同，约定原告租赁被告名下位于天津市和平区西安道与长沙**基中心3-2-3002房屋一套，期限一年，自2015年6月7日至2016年6月7日，租金每月2300元，另交纳押金2300元，现租金交至2015年11月7日。承租期限内被告将涉案房屋门锁锁芯更换，导致原告无法回屋。原告认为被告提前解约的行为属于违约，为维护原告合法权益，故诉至本院，当庭明确诉讼请求如下：1.判令被告退还原告押金2300元，及剩余房租536.7元；2.判令被告给付原告违约金2300元；3.本案诉讼费用由被告负担。未向本院提交证据材料。

被告辩称

被告赵**辩称，不同意原告全部诉讼请求。1.原告违约在先。合同约定押一付三，但原告表示钱不够，先押一付二，2015年8月原告将租金补交至2015年9月6日，2015年9月7日原告应支付下三个月租金，但原告未及时支付，直到2015年9月10日才支付了两个月租金，即交付至2015年11月6日。被告认为原告交付不符合合同约定，要求其补足欠付的2300元，但原告拒不接听电话和微信，我要求原告同住人员转告原告再不补齐就搬家无果后，2015年10月30日被告到涉案房屋进行交涉，但原告不在，我要求在涉案房屋与原告同住的人给原告打电话要求解除合同并腾房并报了警。两次报警后与原告同住的人才将东西搬走。被告对搬家进行了录像，并当面进行了换锁。原告违约在先，所交押金应作为违约金处理不予退还。另被告物品有损坏，保留追偿的权利。

本院查明

为支持其主张，向本院提交如下证据材料：1.租赁合同，证明双方的权利义务；2.微信截图，证明双方沟通的情况，但原告多次联系均不回复信息；3.通话记录及通话录音，证明给原告打电话催要租金的事实。原告被告证据材料真实性无异议，本院予以确认。

经审理查明，涉案房屋位于天津市和平区西安道与长沙**基中心3-2-3002。2015年6月原告作为乙方，与被告赵**（甲方）签订房屋租赁合同，约定原告租赁涉案房屋，期限自2015年6月7日至2016年6月7日，租金每月2300元，三月支付，押一付三。

租赁合同约定原告支付被告押金2300元，租赁期满或合同解除后，除抵扣应由乙方承担的费用、租金及应承担的违约责任外，剩余部分应如数退还。

合同约定原告如不按照约定支付租金达七日的，被告有权解除合同，收回房屋，原告应按月租金的100%向被告支付违约金。当日原告交付被告押金2300元，并交纳第一期租金至2015年9月6日。

2015年9月10日原告给付被告2015年9月7日至11月6日期间两个月租金4600元，并在微信中表示：“先给您转了两个月的”。被告当日收到该钱款，并随即表示：“剩下那个月大概什么时候可以给”，但原告未予回复。9月15日、21日双方就冰箱和电视的问题进行沟通，但未涉及剩余一个月租金问题。10月12日、13日、24日、29日又分别联系原告，但原告一直未回信。其中13日的信息内容为：“打完钱告诉我一声”。

2015年10月30日被告到涉案房屋内要求原告立即给付租金否则解除合同并腾空房屋，协商未果后，被告及其同住人员将涉案房屋腾空交原告收回。2015年10月31日至2015年11月6日期间的租赁合同原告缴纳租金后未再履行。

上述事实，有原告及被告的当庭陈述及相应证据佐证，经当庭质证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律的行政法规的强制性规定，应确认合法有效。

根据合同约定及原告在微信中的陈述，原告明知应当一次性支付三个月租金，但实际只交纳了两个月，且对于剩余部分何时履行应当明确告知，在被告已经询问的情况下原告未作明确表示，且后又经被告多次催促仍未作出明确的意思表示，应当认定原告的行为违反了合同约定，属于违约在先，应承担相应的违约责任。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现被告解除行为并无不当，原告要求被告承担违约责任，支付违约金2300元的请求，本院不予支持。对于原告要求返还押金2300元的请求，亦因其违约在先，被告主张作为违约金不予返还的抗辩成立，原告的该项诉讼请求本院不予支持。

对于要求返还剩余租金的请求，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。2015年10月30日双方租赁合同解除，之后七天未履行部分的租金536.7元（2300元／30天＊7天）被告应予以返还，原告的该项请求本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最**法院﹤关于适用中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、本判决生效之日起五日内，被告赵**退还原告未履行期间的房屋租金536.7元；

二、驳回原告其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼受理费50元，减半收取25元，原告负担20元，被告负担5元（被告负担部分本判决生效之日起五日内直接给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月二十一日