孙**、太德诉云南龙**份有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告孙**、太德诉被告云南龙**份有限公司（以下简称“龙**品公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月12日立案受理后，依法决定适用普通程序由审判员林*担任审判长，与审判员朱*，人民陪审员王**组成合议庭于2015年5月25日公开开庭审理，原告孙**、太德及其委托代理人李**，被告龙**品公司的委托代理人周**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告孙**、太*诉称：两原告于2012年10月16日与被告**品公司签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的“聚**中心”第3层商铺，该商品房总价款为1370148元，套内建筑面积为102.91平方米。合同签订后，原告孙**、太*按照合同约定支付了全部的购房款，被告**品公司按照合同约定应当于2013年6月30日将经综合验收合格并符合合同约定的房屋交付给两原告，但至今被告仍然没有将通过综合验收合格的商品房交付给两原告，造成了原告的严重的经济损失。根据双方合同约定，被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任并支付相应的违约金。为维护原告的合法权益，特起诉至法院要求判令：1、被告将原告孙**、太*购买的聚**中心第3层商铺在2015年3月30日前办理完成综合验收合格后交付给原告孙**、太*；2、被告云南龙**份有限公司在2015年4月30日前为原告孙**、太*购买的“聚**中心”第3层商铺商品房办理产权证和国有土地使用权证；3、判令被告云南龙**份有限公司支付原告孙**、太*逾期交房的违约金人民币707426.22元及逾期办理产权证违约金人民币150716.28元；4、由被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告**品公司答辩称：1、原告主张本案诉争房屋未经综合竣工验收合格，不符合交付条件并无相应证据，本案诉争房屋已经于2013年11月25日竣工验收合格，并按照合同约定于2013年11月28日在春城晚报上发布了交房公告，原告未按照合同约定前来办理接房手续，责任在原告；2、因被告没有按照合同约定接房，同时也未按照合同约定缴纳相关办理产权证的资料和费用，故未能办理产权证的责任在原告方。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

本院认为

归纳原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、本案诉争的房屋是否竣工验收合格，符合交房条件，被告是否存在逾期交房事实及应否支付逾期交房的违约金？2、原告主张的逾期办证的违约责任及违约金应否得到支持？

原告针对其诉讼主张提交了以下证据：

一、商品房购销合同一份，欲证明：原、被告于2012年10月16日订立《商品房购销合同》，约定原告向被告购买“聚**中心”第3层商铺商品房，被告应于2013年6月30日前经综合验收合格的商品房交付给原告，并为原告办理产权证及国有土地使用证，但被告违约未按合同履行义务。

二、商品房买卖合同登记备案表一份，欲证明：原告已按约将全部购房款支付给被告，并办理合同备案登记。

三、发票一份，欲证明：被告已收到原告支付的全部购房款，合计1370148元。

被告**品公司质证后对原告提交的证据没有异议。但认为不能证明被告存在违约的事实。原告未按商品房购销合同约定接房，合同第十条已经明确因为购房人原因没有完成房屋交接的，责任由购房人自己承担，我方已经发布了接房公告，原告未按接房公告的期限和要求办理接房手续，所以原告无权要求我方承担逾期交房的责任。同时，因为原告自己的原因和责任未缴纳维修基金、契税及相应办证费用，由于以上资料缺失，我方无法为原告办理产权证，所以原告无权要求我方按照合同约定办理产权证。造成逾期接房及办证的直接原因完全是由于原告自行造成的，与被告无关。

被告针对其答辩主张提交了以下证据：

一、营业执照、组织机构代码证、房地产开发企业资质证书各一份，欲证明：被告的主体身份信息，以及被告具备房地产开发资质。

二、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证各一份，欲证明：被告已取得“云南龙**物流中心项目”（聚**中心）开发的行政许可，具备对外预售商品房的合法条件。

三、1、昆发改企业备案（2009）0010号《投资项目备案证》一份；

2、昆民地（2012）23号《关于对聚**中心地名命名的批复》一份；

3、工程项目竣工验收证明书一份；

4、桩基础工程验收记录一份；

5、地基基础工程验收记录一份；

6、地基基础分布工程质量验收记录一份；

7、建筑屋面分布工程质量验收记录一份；

8、主体结构分布工程质量验收记录一份；

9、主体结构工程验收记录一份；

10、昆明市公安消防支队建设工程消防验收意见书一份；

11、云南龙**物流中心一期工程地上二层简易升降式停车设备工程完工证明书一份；

12、云南龙**物流中心一期工程地上二层简易升降式停车设备资料移交记录签收表一份；

13、呈园核实（2014）8号《昆明市呈贡区园林绿化局建设工程绿化验收核实意见书》一份。

以上证据欲证明：被告开发的“云南龙**物流中心项目”（聚**中心）已经过地基、主体结构、消防、绿化等各个分项的验收，并且于2013年11月25日经过整体项目竣工验收合格，具备交房条件。

四、商品房销售合同、商品房买卖合同登记备案表各一份，发票一份，欲证明：原、被告双方于2012年10月16日签订《商品房购销合同》随后进行了备案登记，原告按照合同约定交付了全部的购房款。

五、交房公告一份，欲证明：被告已于2013年11月28日在春城晚报发布交房公告，原告并未接房。

原告质证后认为对被告提交的第一至第二组、第四组证据的三性均无异议。对被告提交的第三组证据中的第10项昆明市公安消防支队建设工程消防验收意见书不予认可，该意见书载明的名称与商贸中心名称不一致，意见书中只注明了建筑高度、地下两层是车库、总建筑面积，并未看到分项验收合格的记录，从验收提出的意见来看，消防是否合格无法确认；对第11项云南龙**物流中心一期工程地上二层简易升降式停车设备工程完工证明书不予认可，安装的是车辆停放的停车起重设备，并非人员使用的电梯设备；对第12项云南龙**物流中心一期工程地上二层简易升降式停车设备资料移交记录签收表不予认可，安装的是车辆停放的停车起重设备，并非人员使用的电梯设备；对其它证据的真实性没有异议，但认为虽有的验收手续均是被告的内部验收，但并没有工程质检部门的验收合格证明。对第五组证据交房公告的真实性没有异议，但不认可证明目的，被告2013年12月28日刊登的交房公告，内容就是通知交房时间，但是对于房屋是否验收合格，是否具备交付条件无任何表示，作为业主按照交房公告通知到达交房现场，要求对方提交验收合格手续，被告无法提供业主才拒绝接房。

针对原、被告双方提交的证据，本院做如下认证：对原告提交的全部证据及被告提交的第一组、第二组、第四组证据，因原、被告双方对对方提交的上述证据均无异议，本院依法予以确认，对被告提交的第三组证据的第1-9项，第13项及第五组证据，因原告对其真实性没有异议且符合证据的实质和形式要件，本院对其真实性依法予以确认，对第10-12项，因其符合证据的实质和形式要件，本院对其真实性依法予以确认，对第三组、第五组证据的关联性和证明力，本院将在后予以评述。

根据本院认证情况及庭审查明的事实，可依法确认如下法律事实：

原告孙**、太德于2012年10月16日与被告**品公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的“聚**中心”第3层商铺房屋，该商品房总价款为1370148元，套内建筑面积为102.91平方米。其中合同第七条约定：“甲方（被告）应于2013年6月30日前将经经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”第九条·一·第1项的约定：“自本合同约定的交付时间届满后的次日起至实际交付之日止90天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行”，第2项约定“逾期90天后的，甲方应当按照乙方已经付款的0.1%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”第十条第一款约定：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方（被告）应当以“媒体公告”形式通知乙方（原告）办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。”第三款约定：“……甲方媒体公告确定的交房期限内，乙方应到甲方销售中心或其指定地点办理交接手续，手续办理完毕后，视为房屋交付。乙方逾期办理交接手续的，自甲方媒体公告确定的交付期限届满次日起视为交付，该房屋的权益和毁损灭失的风险由乙方享有和承担。……”第十二条约定：“在乙方按合同约定支付完全部房款或办理完银行按揭手续，付清配套费、契税、维修基金等并办理完交房手续后，乙方出具书面的委托书、购房发票、身份证复印件（含共有人）等产权登记部门需要提交的材料，委托甲方办理该房屋的产权登记手续，甲方在乙方提交的资料完毕后180个工作日内申报该房屋的产权登记手续，办理该房屋的产权登记手续方式的契税及费用均由乙方承担。如因乙方原因导致产权延误或未能办理，责任由乙方自行承担。”合同签订后，原告孙**、太德按照合同约定支付了全部的购房款，被告**品公司组织相关部门对地基、主体结构、消防等分项进行了验收，并于2013年11月25日经过了整体项目的工程验收，结果为合格。2013年11月28日在春城晚报上刊登了交房公告，明确交房时间为2013年11月29日-12月1日。两原告未按照公告要求接房。现两原告以被告至今仍然没有将通过综合验收合格的商品房交付给其为由，认为被告的行为已经构成违约，诉至本院要求被告承担逾期交房和办证的违约责任并支付相应的违约金。

针对本案的第一个争议焦点，本案诉争的房屋是否竣工验收合格，符合交房条件，被告是否存在逾期交房事实及应否支付逾期交房的违约金？本院认为，根据双方的合同补充协议第二条第（一）项约定：“聚**中心项目通过主体验收合格后，即具备向乙方交付的条件”，本案中“聚**中心”项目的主体工程验收是于2013年1月22日验收，2013年11月25日整体工程竣工验收合格，已经具备交房条件。另根据双方合同约定，被告应于2013年6月30日将经建设单位组织验收合格的房屋交付给原告，但被告系于2013年11月28日才刊登可交付公告，虽然原告没有接房，按照双方合同约定，应于2013年12月2日视为房屋已经交付，故本案中被告在2013年7月1日至2013年12月1日的154天确实存在逾期交房的事实，根据合同第九条·一·第1项的约定：“自本合同约定的交付时间届满后的次日起至实际交付之日止90天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行”，第2项约定“逾期90天后的，甲方应当按照乙方已经付款的0.1%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”，故被告应按照每天20元支付原告90天的逾期交房违约金，按照已付款的0.1%支付90天后的违约金，即20元／天X90天＋1370148元X0.1%X64天=89489.47元。而原告主张的其他部分的逾期交房违约金，虽然原告主张其已经到交付现场办理接房手续因被告不能提供工程竣工验收合格证明而拒绝接房，但其并未提交任何证明予以真实，故对2013年12月1日以后的逾期交房违约金系原告自己未接房造成，本院依法不予支持。

对本案的第二个争议焦点，原告主张的逾期办证的违约责任及违约金应否得到支持？本院认为，本案中因原告未按照合同约定履行接房的义务，也未按照合同约定付清配套费、契税、维修基金等，亦未出具书面的委托书、购房发票、身份证复印件（含共有人）等产权登记部门需要提交的材料，委托甲方办理该房屋的产权登记手续，本案逾期办理产权证的责任并不在被告方，故原告主张逾期办证违约责任及违约金的诉讼请求不应当得到支持。

综上，原告孙**、太德与被告**品公司之间形成了合法有效的商品房买卖合同关系，原告按照合同约定支付了房款，被告应当按照合同约定如期交房。本案中，被告**品公司在合同约定的交房时间2013年6月30日没有如期交房，于2013年12月2日才视为以媒体公告的形式交付房屋，故其应当按照合同约定支付自2013年7月1日至2013年12月1日的逾期交房的违约金89489.47元，对于2013年12月1日以后的逾期交付违约金系原告未接房造成的，不应当由被告支付逾期交房违约金。对原告主张要求被告为其办理房产证和国有土地证并支付逾期办证违约金的诉讼请求，因系原告自身原因导致，无事实及法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，第一百三十条，第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、由被告云南龙**份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙**、太德2013年7月1日至2013年12月1日止的逾期交付“聚**中心”第3层商铺房屋的违约金89489.47元。

二、驳回原告孙**、太德的其他诉讼请求。

案件受理费12381元，由原告孙**、太德承担11043元；由被告云南**份有限公司承担1338元。

如不按本判决指定的期间履行给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省**民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。

裁判日期

二〇一五年十月八日