李**与云南强**限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因与被上诉人云南强**限公司租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第2918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月16日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理确认的本案事实是：原、被告于2011年10月5日签订了《强林石化汽车后市场业务合作协议》及《强林石化汽车后市场业务补充协议》，约定：原告在被告下属加油站内开展汽车后市场服务项目业务，原告承包使用由被告确认的场地及房屋，房屋建设由被告按照双方的功能要求进行，外面装修由被告统一进行；被告下属所有加油站统一由原告开展汽车后市场项目发展，根据业务开展进度实行每一个加油站分别进行洽谈相关事宜，经双方协商确定租金起始日期；上自动洗车机的场地要等待自动洗车机调试完成使用才能收取场地租金，哪一方没有履行进度计划耽误对方，要给予相应损失赔偿；在确保业务正常开展的前提下，原告承诺每月15日支付上月所产生的水电及其他杂费，每个店面的房租在每年租期到期前一个月内上交第二年全年房租；协议有效期三年，从2011年11月1日至2014年11月1日；年租金六万元整，三年租期每年递增10%，第一年为六万元，第二年为六万六千元，第三年为七万二千六百元整；因道路封闭或施工没有办法开展业务合同顺延。原告与被告签订协议后，在被告下属牛街庄加油站内经营霍尼泰克汽车生活馆。合同签订后因原告未向被告支付过任何费用，2014年4月30日，被告向原告发出解除《强林石化汽车后市场业务合作协议》及《强林石化汽车后市场业务补充协议》的通知书。原告在当日接到该通知后，仍在经营霍尼泰克汽车生活馆。该馆房屋进行过装修，原告经本院询问不要求对装修费进行评估鉴定。原告诉至法院，请求：1、依法判令解除原、被告签订的《强林石化汽车后市场业务合作协议》及《强林石化汽车后市场业务补充协议》；2、依法判令被告支付原告装修款项210000元；3、依法判令被告支付原告设备款75000元；4、依法判令被告支付原告经营损失379434元；5、依法判令本案诉讼费用由被告承担。

被告提起反诉，请求：1、确认反诉原、被告签订的《强林石化汽车后市场业务合作协议》、《强林石化汽车后市场业务补充协议（牛街庄加油站）》已于2014年4月30日解除；2、判令反诉被告立即将其租赁的牛街庄加油站房屋及场地归还反诉原告；3、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金162300元及利息25378.31元（暂计算至2015年1月31日）；4、判令反诉被告向反诉原告支付场地占用费，从2014年5月1日起按每月6050元计算至反诉被告将场地返还反诉原告之日止共计54450元（暂计算至2015年1月31日）；5、本案全部诉讼费由反诉被告承担。

一审法院认为

一审法院认为：原、被告双方于2011年10月5日签订了《强林石化汽车后市场业务合作协议》及《强林石化汽车后市场业务补充协议》，协议中约定：原告在被告下属加油站内开展汽车后市场服务项目业务，原告承包使用由被告确认的场地及房屋，每月15日支付上月所产生的水电及其他杂费，每个店面的房租在每年租期到期前一个月内上交第二年全年房租；协议有效期三年，从2011年11月1日至2014年11月1日；年租金六万元整，三年租期每年递增10%，第一年为六万元，第二年为六万六千元，第三年为七万二千六百元整。上述协议，虽然名为合作协议，但就其内容来看，被告将其下属牛街庄加油站内的部分场地及房屋出租给原告用于开办霍**汽车生活馆，原告按期向被告支付场地及房屋的租金以及水电费，其实质为场地及房屋的租赁合同，原告为承租人，被告为出租人。上述协议，形式、内容未违反法律禁止性规定，原、被告双方签订后，双方之间形成租赁合同关系，协议合法成立并发生法律效力，对双方产生法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。2014年4月30日，被告向原告发出解除《强林石化汽车后市场业务合作协议》及《强林石化汽车后市场业务补充协议》的通知书，原告也于当日收到该通知。审理中，原告要求解除上述协议，被告也反诉要求解除上述协议，故对于本诉原告及反诉原告要求解除《强林石化汽车后市场业务合作协议》及强林石化汽车后市场业务补充协议》的诉请，一审法院予以支持。对于本诉原告要求本诉被告支付装修费210000元的诉请，一审法院认为，霍**汽车生活馆虽然进行过装修，但至今已非全新，随时间推移已经产生折旧，不应再以装修时的价值来计算，且经一审法院询问，原告明确表示不对装修费进行评估鉴定，故本诉原告要求本诉被告支付装修款210000元的诉请，一审法院不予支持。对于本诉原告要求本诉被告支付设备款75000元的诉请，本诉原告未予以举证，故一审法院不予支持。至于本诉原告要求本诉被告支付其经营损失3794374元的诉请，本诉原告以利润表、亏损表以及工资表进行举证，但该利润表、亏损表未反映出霍**汽车生活馆，一审法院未予采信；而工资系作为雇主的原告向霍**汽车生活馆雇员支付的劳动报酬，理应由其自行负担，故对于本诉原告的这一诉请，一审法院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告立即返还其租赁的牛街庄加油站房屋及场地的诉请，一审法院认为，原、被告双方合同解除后，反诉被告依据合同占有使用的租赁物应当返还反诉原告，故对于反诉原告的这一诉请，一审法院予以支持。对于反诉原告要求反诉被告支付拖欠租金162300元及利息25378.31元的诉请，一审法院认为，原、被告双方合同约定的协议履行期自2011年11月1日起至合同解除的2014年4月30日止，该段期间内的租金按照合同约定的标准计算如下：第一年（2011年11月1日至2012年10月31日）租金为60000元，第二年（2012年11月1日至2013年10月31日）租金为66000元，2013年11月1日至2014年4月30日租金为72600元／年÷12个月X5个月＋72600元／年36018.22元÷365日X29日=36018.22元，共计60000元＋66000元＋36018.22元=162018.22元。故反诉被告应向反诉原告支付拖欠的租金162018.22元，该租金的利息，无法律依据，一审法院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告支付自2014年5月1日起至场地返还之日止的场地占用费的诉请，一审法院认为，在原、被告间合同解除后，反诉被告未搬离房屋及场地，继续占用该房屋及场地，应当向反诉原告支付场地占用费，但反诉原告并未举证明确至本案起诉时，上述房屋及场地仍由反诉被告占用，故一审法院酌情考虑，反诉被告应向反诉原告支付场地占用费60500元。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、解除原告（反诉被告）李**与被告（反诉原告）云南强**限公司签订的《强林石化汽车后市场业务合作协议》及《强林石化汽车后市场业务补充协议》；二、驳回原告（反诉被告）李**的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）李**于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）云南强**限公司返还其租赁的位于昆明市官渡区牛街庄加油站房屋及场地；四、原告（反诉被告）李**于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）云南强**限公司租金162018.22元；五、原告（反诉被告）李**于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）云南强**限公司场地占用费60500元；六、驳回被告（反诉原告）云南强**限公司的其他诉讼请求”。

上诉人诉称

一审判决宣判后，李**不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，判令被上诉人承担上诉人一审主张的各项损失，并驳回被上诉人一审的反诉请求。其上诉的主要事实和理由为：被上诉人发出解除合同通知，导致双方无法正常经营，造成上诉人重大经济损失。双方签订的协议并没有明确交付给上诉人使用场地的范围，被上诉人向上诉人收取租金也是附有交付条件的，因为没有达到交付条件，所以被上诉人一直未要求上诉人支付租金。上诉人对场地进行的装修损失是实际存在的，一审法院却没有支持是错误的。本案的诉讼时效应为一年，被上诉人主张租金已超过时效。综上，一审判决不当，请求二审法院予以改判。

被上诉人辩称

被上诉人云南强**限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。

本院查明

二审中，双方对一审确认的事实均无异议，本院依法予以确认。

本院认为

归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、被上诉人是否应支付上诉人主张的装修款、设备款、经营损失？2、上诉人是否应支付被上诉人主张的拖欠租金、场地占用费？

本院认为：二审中，双方对一审判决解除双方签订的《强林石化汽车后市场业务合作协议》及《强林石化汽车后市场业务补充协议》均无异议，本院依法予以认定。针对第一个争议焦点，上诉人主张被上诉人单方解除合作协议及补充协议的行为系重大违约行为，应当赔偿其造成的相应损失。因本案合作协议及补充协议系因上诉人未交纳租金的违约行为导致解除，故上诉人要求被上诉上赔偿因合同解除导致的装修费、设备款、经营损失的主张没有事实及法律依据，依法不能成立，一审对此所作判决并无不当，本院依法予以维持。针对第二个争议焦点，被上诉人主张上诉人支付租赁期内拖欠的租金，一审根据双方合作协议约定的租金计算方式确认上诉人应当支付被上诉人的租金人民币162018.22元正确，本院依法予以维持。至于被上诉人主张上诉人应支付自2014年5月至返还场地之日止的场地占用费，因双方均认可在被上诉人发出解除合同通知书后上诉人未再继续经营，且该场地及房屋上诉人未再继续使用，被上诉人亦持有相关房屋的钥匙对该场地随时可以收回，故上诉人不应再向上诉人支付场地占用费，一审对此认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。综上，上诉人的上诉请求有事实及法律依据的部份，本院予以支持，其余部分予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第2918号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项，即：“一、解除原告（反诉被告）李**与被告（反诉原告）云南强**限公司签订的《强林石化汽车后市场业务合作协议》及《强林石化汽车后市场业务补充协议》；二、驳回原告（反诉被告）李**的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）李**于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）云南强**限公司返还其租赁的位于昆明市官渡区牛街庄加油站房屋及场地；四、原告（反诉被告）李**于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）云南强**限公司租金162018.22元”；

二、撤销昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第2918号民事判决第五项、第六项即：“五、原告（反诉被告）李光乔于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）云南强**限公司场地占用费60500元；六、驳回被告（反诉原告）云南强**限公司的其他诉讼请求”；

三、驳回云南强**限公司的其他诉讼请求；

四、驳回李**的其他上诉请求。

一、二审案件受理费共计人民币23354元，由李**承担人民币22444元，由云南强**限公司承担人民币910元。

本判决为终审判决。

本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

裁判日期

二〇一五年七月十七日