黎**、林英诉开远嘉翔文**营有限公司、开远新天地商业经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书

审理经过

原告黎**、林英诉被告开远嘉翔文**营有**（以下简称嘉**司）、开远新天地商业经营管理有**（以下简称新天地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理，由审判员段*、人民陪审员马**、杨贵友依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黎**及两原告的共同委托代理人王国防、张*；被告嘉**司、新天地公司的共同委托代理人适艳红、李**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告黎**、林*共同诉称：2010年5月，嘉**司在开发和预售位于开远市人民中路66号“新天地”房地产之前，开展虚假、违法的广告宣传，使原告于2010年10月12日与被告签定了预售《商品房购销合同》。同时，嘉**司又要求原告与新天地管理公司签订《承诺书》和《房屋租赁合同》，将原告预购的房产委托给新天地公司统一管理经营，使用期为三年，三年房屋租金一次性冲抵购房款，租赁期从2011年9月1日到2014年8月31日。预售《商品房购销合同》及《房屋租赁合同》签订后，原告按《商品房购销合同》中约定的价款折抵三年租金321969元后实际付给被告房款1019569元，同时交付了各项税费及房屋维修基金109526元，共计给付被告购房款合计人民币1129095元，房产证及土地证的登记手续由被告代为办理。2014年8月31日，三年租赁期届满之后，原告才收到《商品房购销合同》，原告到房管局调取《房产证》档案材料，才发现合同上约定的48.24平方米商铺，房屋产权证上仅有30.08平方，严重缩水18.16平方米。原告在与被告签合同时，合同中的第四条明确约定：“按套内建筑面积计价，套内建筑面积为48.24平方米，单价为人民币每平方米27810元（已包含分摊的共有建筑面积的价格）。”在签订合同时，被告嘉**司借口该一式六份合同都需要向房管部门备案全部收回。事后在合同书中的第四条首部上擅自加盖：“甲乙双方约定按第四条第一种方式计算该商品房价款，同时约定本合同中涉及到的套内建筑面积均为建筑面积（包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积）”的内容，合同中这一条款及所附图纸均没有得到原告的签名或认可。按照原格式合同范本中双方约定的建筑面积和计价方式，原告当时购买的商铺每平方米单价27810元相比邻近的房价已经很高了，若以30.08平方米计算，该商品房的单价更是增高至44599元。故原告购买的房屋实际面积被多计算18.16平方米，原告多支付给被告购房款计505029.96元。2014年8月31日，二被告通知原告到“新天地”接收其已代办的《房产证》及《商品房购销合同》。原告发现商铺内还多了一根大柱子，48.24平方米的房子只有20多平方米。经过对“新天地”A幢商铺房屋结构的详细观察和比较，原告发现，该幢房屋与预售和宣传过程中的设计、结构等方面均不同。整幢建筑物从外观设计到内部结构、功能及用途方面都有重大的改变；整幢房屋整体上向北面退缩了3米多，房屋建筑面积因此缩小了数百平方米；宣传及模型显示，“新天地”A幢房屋整幢分为前、后分体式两幢，而现在已经被改建成连体的一整幢楼房，原来的连接处改变成了不见天日的楼梯通道，原有的通风采光空地已经不见了。被告一方面擅自更改规划，以达到补充减少的建筑面积的真相，另一方面又擅自改变和加注合同条款，以达到将房屋的公摊面积变相强加给原告分担的目的，使原告蒙受不应有的巨大经济损失。原告认为，二被告的行为损害了原告的合法权益，根据相关司法解释，被告应在面积误差绝对值3%以内返还原告购房款8080.47元，超出3%的由二被告双倍赔偿原告损失993898.98元，两项合计人民币1001979.45元。为了维护原告的合法权益，特依法向人民法院提起诉讼，请求判决撤销原告与被告嘉**司签订的《商品房购销合同》第四条中所附加的条款内容，由被告嘉**司和新天地公司共同赔偿原告人民币1001979.45元；判令由被告嘉**司排除建筑在原告商铺内的柱子；诉讼费用由二被告承担。

被告辩称

被告嘉**司辩称：一、本案中被答辩人向答辩人购买A-1-3商铺时，双方多次明确约定按建筑面积计价。本案中被答辩人在购买商铺时先后与答辩人签订《认购书》、《商品房购销合同》、《附件一：该商品房屋分户平面图》、《确认函》等文件。这些文件中均清楚地表明了：A-1-3商铺是按照建筑面积进行计价销售的，建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有面积。二、被答辩人无权要求撤销《商品房购销合同》第四条中附加的条款内容。该约定是双方真实意思的表示，其内容合法有效。该约定与《认购书》《确认函》的内容一致，能够客观地反映出被答辩人在购买商铺时明知是按照建筑面积计价的。双方签订《商品房购销合同》至今已经五年，且被答辩人接收商铺至今已近四年，现已超过了法定的撤销权行使期间。三、被答辩人无权要求答辩人双倍返还其部分购房款。本案中并不存在答辩人向被答辩人交付的商铺面积少于合同约定面积且面积误差比超过3%的情形，因此被答辩人无权要求答辩人向其双倍返还购房款。本案中答辩人向被答辩人实际交付的商铺面积是48.94平方米，比合同约定的48.24平方米多了0.7平方米。按照《商品房购销合同》第五条第一款约定，被答辩人还应向答辩人支付多出的0.7平方米的购房款19467元。四、被答辩人所称的其商铺内的柱子已拆除。答辩人所购商铺内的柱子系原承租人为方便安装门所加建的。因承租合同到期后，怕拆除后影响所有权人使用，故没有要求承租人拆除。答辩人认为拆除柱子之事宜，被答辩人完全可以直接与答辩人进行沟通解决，没有必要提起诉讼，没有必要浪费司法资源，答辩人在接到诉状后已对该柱子进行了拆除。五、答辩人已经按照法律规定及合同约定的义务。答辩人所开发的项目建成后已经通过规划验收、工程竣工验收，并办理了竣工备案登记，是完全合法的工程项目。答辩人早已将被答辩人购买的商铺实际交付给被答辩人使用。答辩人已为被答辩人所购商铺办理了房屋所有权证。综上所述，答辩人认为被答辩人的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。

被告新天地公司辩称：一、答辩人不是本案诉争商品房购销合同的主体，也未参与履行商品房购销合同，答辩人不应承担本案的任何责任。二、被答辩人对答辩人的起诉滥用诉权，答辩人将予追究责任。答辩人与被答辩人仅存在租赁合同关系，但双方的租赁合同已履行完毕且不存在纠纷。被答辩人的起诉并未涉及到租赁合同关系，被答辩人将答辩人强拉入诉讼，是滥用诉权的行为，答辩人将予追究责任。综上所述，答辩人认为被答辩人对答辩人的起诉系滥用诉权，请求法院依法驳回其诉讼请求。

原告黎**、林*为证明其主张向本院提交如下证据：

1、《商品房购销合同》复印件，证明原、被告签订的合同及约定购买的是套内建筑面积。2、收据、发票复印件，证明原告买房所付款项。3、房屋所有权登记审批表复印件，证明原告所买商铺的套内建筑面积的数据。4、工商局处罚通知书复印件，证明被告因虚假广告被工商局处罚的情况。5、新天地沿街效果图复印件，证明被告原来的规划设计。6、建设行政处罚决定书复印件，证明被告未按规划建设被城建局处罚的事实。7、建设工程规划许可证申请表、房管局房屋测量报告复印件，证明新天地A幢建筑面积由2446.34㎡变为1873.36㎡。8、许**的《商品房购销合同》，证明合同第四条上并没有加盖的内容，原告的《商品房购销合同》中第四条加盖的内容是被告私自加盖的。9、图纸一份，证明新天地A幢项目工程规划有重大变更，建筑面积由2446.34㎡变为1873.36㎡。

被告嘉**司、被告新天地公司对原告方的证据质证后认为，1证的真实性、合法性、关联性无异议，但是合同第三条约定，建筑面积包括套内建筑面积和分摊的共同面积。对2证、3证的真实性、合法性、关联性无异议，测量后面积是48.94平方米，比合同约定的多了0.7平方米。对4、5证的真实性无异议，但与本案无关联性，是因为在临时的围墙上做广告才被处罚，并不是做了虚假广告而被处罚。6证因没有原件，无法确认真实性，如果规划不合格，就不可能开工建设；并且处罚时间是在原告接房后，说明这个处罚是另外的一个项目，与本案无关联性。对7证的真实性、合法性、关联性无异议。对8证认为合同具有相对性，以备案的合同为准，许**的《商品房购销合同》与本案无关联性，且与原告签订的合同中明确约定，可以增加或删除内容。对9证认为图纸上的时间还没有开始建盖，应以最后竣工验收和备案的图纸为准，且图纸无法分辨原告购买的商铺的具体位置。

本院认为

本院认为，原告黎**、林*提交的1证《商品房购销合同》复印件与被告提交的合同一致，予以采信。对2证收据发票复印件、3证房屋所有权登记审批表复印件，被告无异议，本院予以采信。对4工商局处罚通知书复印件、5证新天地沿街效果图复印件，虽然被告发布广告涉及违法，但原告在签订合同时亦有谨慎注意义务，且原告在签订合同后并未提出异议，原告提交的4、5证与原告的诉求无关联性，本院不予采信。对6证建设行政处罚决定书复印件，证明被告未按规划建设被城建局处罚的事实，本院予以采信。对7证建设工程规划许可证申请表、房管局房屋测量报告复印件，两被告无异议，本院予以采信。对8证许**的《商品房购销合同》系案外人的《商品房购销合同》，与本案无关联性，本院不予采信。对9证图纸系新天地项目早期设计方案，与建设工程规划许可证申请表上载明的建筑面积一致，该项目在预售时，相关证照齐全，本院予以采信。

被**公司向本院提供以下证据：第一组证据：《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》，预售许可证资料复印件，证明原告向被告购买的项目系被告开发的合法项目，被告向建设局提交的申办预售证的资料中已清楚标明以建筑面积进行销售；被告在向原告出售商铺前取得了相关证书及许可证。第二组证据：项目开盘及销售照片，（2012）民开二第9号民事判决书、（2012）红中民一终字481号判决书，证明被告项目开盘时及销售时已公开展示了新天地A栋平面图、价格表，被告是按建筑面积进行销售，展示平面图及价格均与购房合同一致，新天地项目于2010年9月17日开盘销售。第三组证据：认购书、交款收据、商品房购房合同、交款明细单、新天地代办协议、确认函复印件，证明原、被告多次在不同的文件中确认商铺是按照建筑面积进行销售的，双方约定建筑面积包括套内建筑面积和分摊的共有面积；原告所购商铺的建筑面积是48.24平方米；原告于2010年9月17日参加了项目开盘并签署的认购书且交纳了认购定金50000元。第四组证据：建设项目竣工规划验收合格证、建设工程竣工验收备案表、新天地接房单复印件，证明项目建成后通过了各个部门验收，原告于2011年6月30日接收了所购商铺。第五组证据：房产测量报告、二原告共有权证、证明原告所购商铺的建筑面积是48.94平方米，比合同约定多了0.7平方米。第六组证据：商铺照片复印件，证明商铺现在状况，被告所要求排除的柱子已不存在。

原告黎**、林*发表如下质证意见：第一组证据因为没有原件，均不予认可，对证明目的也有异议，不能证明被告的主张；对第二组证据的证明目的有异议；对第三组证据，认购书是在签订合同之前所签的，对购销合同第四条附加内容，是合同签订后，被告私自加注的内容，并没有原告的签字认可，并不能证明被告的主张；对交款明细没有异议；对代办协议的真实性无异议；对确认函中时间2012年有改过的痕迹，事后涂改过的不认可。对第四组证据的真实性无异议，但被告在没有竣工验收的情况下就叫原告来接收商铺，却没实际交付原告使用，违反法律规定。对第五组证据的真实性无异议，恰恰说明套内建筑面积应该是48.24平方米，但实际只有30多平方米。对第六组证据的真实性有异议。

被告新天地公司对被告嘉**司提交的证据无异议。

本院认为，被告嘉**司提交的第一组证据《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》，预售许可证资料经与原件核对后，上述资料是相关职能部门颁发的，证明新天地项目开发、预售的合法性，本院予以采信。第二组证据：项目开盘及销售照片，证明被告新天地项目于2010年9月17日开盘销售，当时是按建筑面积进行销售的事实，照片较客观地记录了开盘当时的情况，本院予以采信。（2012）开民二第9号民事判决书、（2012）红中民一终字481号判决书，系他人购买商铺的纠纷，与本案无关，本院不予采信。第三组证据认购书、交款收据、商品房购房合同、交款明细单、新天地代办协议、确认函复印件，认购书在签订合同之前签订符合逻辑，与开盘照片相互印证，本院予以采信；交款收据、明细证明了原告交款事实，本院予以采信；购销合同与原告提交的合同内容一致，本院对真实性予以采信；原告、被告新天地公司对代办协议的真实性无异议，本院予以采信；原告提出确认函时间有改过的痕迹，但是经与原件核对并无更改痕迹，内容与开盘照片、认购书互相印证，故对确认函予以采信。第四组证据：建设项目竣工规划验收合格证、建设工程竣工验收备案表、新天地接房单复印件，能证明项目通过了各个部门验收，原告于2011年6月30日接房的事实，本院予以采信。第五组证据：房产测量报告、二原告共有权证，两份证据的面积互相印证，产权证属职能部门颁发，本院予以采信。第六组证据：商铺照片复印件，能证明商铺现在状况，本院予以采信。

被告新天地未向本院提供证据。

为查明案件事实，本院依职权调取了一份图纸及涉及本案商铺的测绘表一套。

经质证，原告及两被告对本院依职权调取的上述证据无异议。

根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：

开远新天地项目由嘉**司开发建设。2009年11月9日，建设工程规划许可证申请表载明新天地A栋建筑面积为2446.34㎡，同月27日嘉**司取得建设工程规划许可证，2010年9月7日，取得商品房预售许可证明。嘉**司于2010年9月17日开盘发售，发售现场公开展出了《开远新天地A栋层平面图》、《A栋1楼价格表》。平面图标明“A-1-3建筑面积48.24”，价格表标明“铺号A-1-3，总价1355089”。原告林*同日与被告签订了《认购书》，双方约定：林*（乙方）认购嘉**司（甲方）发售之位于开远市人民中路66号开远新天地A栋一层A-1-3号物业，建筑面积为48.24㎡，该物业性质为商业；物业总价为1355089元；乙方须于签订本物业认购书当日支付定金50000元，并于签订本物业认购书7日内付清全部（或按揭首付）房款，并签署《购销合同》，如乙方办理按揭贷款，则按《购销合同》约定办理；甲乙双方如在上述约定期限内签订并履行正式《购销合同》，则本协议自动解除；本认购书项下，认购商铺所未详尽设定之双方任何一方之权利义务，双方同意以最后签署的《购销合同》为据。《认购书》还就双方其他权利义务进行了约定。签订《认购书》当日，原告向被告支付了购房定金50000元。

2010年10月12日，原告林*与被**公司签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，双方约定：甲方（嘉**司）在开远市人民中路66号建设商品房，项目名称为开远新天地。乙方（林*）向甲方购买开远新天地第A幢第壹层Ａ-1-3号房；乙方购买的商品房为预售商品房，其房屋分户平面图为合同附件一；该商品房的产权登记面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，产权登记面积以产权登记机关确定为准；本合同中涉及到的套内建筑面积均为建筑面积（包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积）；商品房价款按套内建筑面积计价，商品房套内建筑面积为48.24㎡，单价为每平方米27810元（已包括分摊的共有建筑面积的价格），总金额1341538元；采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款；合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，甲乙双方同意按单价每平方米27810元不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算，合同继续履行；合同未尽事项，由甲乙双方另行签订补充协议；合同之附件及补充协议与本合同具有同等法律效力；本合同及附件内容空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。合同补充协议约定：商品房价款总金额为甲方实际收取的金额，相关优惠、折扣、优惠券冲抵等事宜，在确定总金额前双方已经结算完毕。《商品房购销合同》及《合同补充协议》还就双方其他权利义务进行了约定。原告与新天地公司签订租赁合同，将争议商铺出租给新天地公司。上述合同签订后，林*以租金折抵房款之后，向嘉**司支付了房款及各种费用计1129045元。2011年3月28日，涉案商铺所属工程经勘察、涉及、施工、监理、建设单位同意验收，2013年12月20日，予以备案。2011年5月5日云南省**易服务中心受嘉**司委托对开远市新天地A幢进行房产测量并作出报告，整栋建筑面积为1873.36㎡，套内建筑面积为1151.41㎡，公用建筑面积为721.95㎡，公用分摊系数为62.70%。其中，A-1-3号商铺套内建筑面积为30.08㎡，分摊公用建筑面积为18.86㎡，房屋产权面积为48.94㎡。2011年6月30日，嘉**司向原告交付Ａ-1-3号房，林*与新天地公司签订了代办协议。2012年2月5日，林*签署确认函，明确：要求将林*、黎**登记为商品房所有权人，共有方式为共同共有。产权登记面积即本人所购买的商铺面积为48.24平方米，包括套内建筑面积和分摊的共有面积，具体以产权登记机关确定为准。本人知悉、理解并确认：本人与嘉**司在合同中约定的计价方式为【（套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积）×27810元】，本人通过按揭已付清全部购房款人民币1341538元。本人自2011年9月已实际使用“开远新天地”A-1-3号商铺等内容。2013年2月6日，开远市住房和城乡建设局批准颁发开远市新天地项目竣工规划验收合格证。因原、被告双方对Ａ-1-3号房面积计价方式和价款存在争议，原告遂诉至本院。

另查明，开远**管理局于2014年6月10日对开远新天地第A幢第壹层Ａ-1-3号房进行产权登记，林*、黎**共同共有，建筑面积48.94㎡，套内建筑面积30.08㎡。原告起诉后，被告已将开远新天地第A幢第壹层Ａ-1-3号内存有的柱子进行拆除。

本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告与嘉**司双方签订的《认购书》、《商品房购销合同》、《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”的规定，原告主张《商品房购销合同》第四条不一样的字体内容属嘉**司事后添加未向本院提交充分证据证明，应承担举证不能的法律后果，本案确认《商品房购销合同》第四条不一样字体条款内容合法有效，当事人应当按合同约定履行自己的义务。

根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”第五十五条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原告未举证证明《商品房购销合同》具有可撤销的情形，原告在签订合同时负有谨慎注意义务，其与嘉**司双方先后签订的《认购书》、《商品房购销合同》、《合同补充协议》及原告林*签署的确认函完整反映了双方磋商、订立商品房购销合同的过程。嘉**司在开发、预售新天地项目过程中，虽有不规范行为，涉及的工程验收等手续在预售时有一定的瑕疵，但是并不能以此否定《商品房购销合同》的合法有效性，嘉**司已受到相关部门的处罚，该项目的有关证照现已齐全，原告与嘉**司签订的《商品房购销合同》合法有效，同时，2011年6月30日原告在交房后至原告起诉之日已超过一年的撤销期间，故对原告主张撤销《商品房购销合同》第四条中不一样字体条款的诉求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，原告与嘉**司签订的合同现已履行完毕且无撤销情形，故对嘉**司在履行完合同后提出的涉案商铺面积误差进行赔偿的诉求，本院不予支持。

根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，新天地公司并未与原告签订《商品房购销合同》，原告因《商品房购销合同》发生纠纷向其主张权利不符合合同相对性原则，新天地公司不应受《商品房购销合同》的约束，故对原告主张新天地公司承担共同赔偿责任的诉求，本院不予支持。对于原告主张拆除商铺内柱子的诉求，因原告起诉后，被告已经主动进行了拆除，妨碍状态不存在，该诉求无事实依据，故本院对该诉求不予支持。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：

裁判结果

驳回原告黎**、林*的诉讼请求。

案件受理费13817元，由原告黎**、林*共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼**人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

裁判日期

二〇一五年九月十一日