原告（反诉被告）杨**与被告（反诉原告）曾*一案一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）杨**与被告（反诉原告）曾*房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月20日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月11日、10月20日公开开庭进行了审理。原告杨**及其委托代理人于**、被告曾*及其委托代理人苏文品均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告杨**诉称，我与被告曾*于2014年7月8日自愿签订房屋租赁协议，我将木*小吃的一、二层房屋和经营权出租给曾*经营，租期五年，每年租金50000元。协议签订后，被告支付了第一年的租金50000元后即接管木*小吃进行经营。原告于2015年7月8日向被告收取第二年租金时，被告以各种理由搪塞，我给被告十天的宽限，宽限期过后被告仍未交第二年的租金50000元，被告的行为已违反诚实信用原则，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决：1．解除我与被告于2014年7月8日签订的房屋租赁合同；2．判令被告支付原告违约金10000元及未交的租金8533.90元、水电费1104元。

被告曾*答辩兼反诉称，我与原告杨**于2014年7月8日自愿签订《房屋入住协议》，协议约定原告将其房屋1—2楼以人民币50000元出租给我作为经营木*小吃，时间暂定5年，期限从2014年7月8日至2019年7月7日止。协议签订后，我已按协议约定一次性支付原告5年的租金50000元后就开始经营木*小吃。我刚经营满一年的时间，原告看到我生意兴隆，就以其房屋已经出售给他人为由，提出终止合同，要求我立即把东西搬走，不准我经营。双方在争执过程中，我于2015年7月8日被迫关门停业，原告的儿媳报警后民警到场，原告夫妇及其儿子用扶梯爬上房屋二楼门窗进入房内将大门打开，把我的东西强行搬出门外，造成我无法经营，原告的行为已构成违约，特向法院提起反诉，请求人民法院判决：1．驳回原告杨**的诉讼请求；2．继续履行双方于2014年7月8日签订的《房屋入住协议》；3．原告每天支付给被告经济损失1000元；4．原告支付违约金10000元给被告；5．本诉案件受理费和反诉费全部由杨**承担。

本院查明

本案在审理过程中，原、被告双方当事人无争议的事实是：1．原告杨**与被告曾*于2014年7月8日自愿签订《房屋入住协议》，协议约定杨**将其房屋1—2楼出租给曾*作为木*小吃店经营，时间暂定5年，即从2014年7月8日至2019年7月7日止。2．协议签订后，被告曾*已支付给杨**租金人民币50000元及用品用具折价款36000元就入住该房经营木*小吃。3．如一方不按合同履行，应承担违约金人民币10000元。对于上述双方当事人无争议的事实，本院予以确认。

本案在庭审过程中，原、被告双方当事人的争议焦点是：1．原告杨**出租给被告曾*的房屋是每年租金人民币50000元还是五年的租金人民币50000元？2．原告杨**违约还是被告曾*违约？3．被告曾*主张每天的经营损失人民币1000元能否支持？

针对以上争议，原告向本院提交了下列证据：第一组原、被告双方于2014年7月8日签订的《房屋入住协议》1份，以此证明原、被告双方签订的《房屋入住协议》约定的租金应是每年人民币50000元，而不是五年的租金人民币50000元。第二组房屋一楼的租赁合同1份，以此证明只出租一楼的租金每年是18000元。第三组证人罗某某的证人证言，以此证明原、被告签订的《房屋入住协议》约定的租金是每年50000元。本案是被告曾*违约。

经质证，被告曾*对原告杨**提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明观点有意见，被告认为该组证据已明确约定租金50000元是5年，而不是每年租金50000元。被告认为原告提交的第二组证据与本案无关，各人的生意各人做，各人的生意各人讲。被告认为第三组证据罗某某的证人证言认为是孤证，不予认可。

被告曾*针对其反诉主张向本院提交下列证据：第一组《房屋入住协议》1份；第二组马关县公安局巡特警大队接处警情况说明1份；第三组收入登记本及点菜单共159份；第四组证人邹某某的证人证言，以此证明原、被告签订的《房屋入住协议》约定的租金是5年50000元，而不是每年50000元，本案是原告杨**违约，杨**应承担违约金10000元和赔偿经营损失每天1000元。

经质证，原告对被告提交的第一组证据的真实性无异议，对证明观点有意见，原告认为租金应是每年50000元，而不是五年50000元。对第二组证据的真实性无异议，对证明观点有意见，原告认为是被告违反协议约定不支付水电费和租金，被告曾*已违约。原告认为被告提交的第三组证据均是白条，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。原告认为第四组证据邹某某的证人证言是不真实的，原、被告争执的原因是被告没有交第二年房租，而不是合同到期。

本院认为

通过对上述证据的质证，本院认为，对于原告杨**提交的第一组证据《房屋入住协议》和被告曾*提交的第一组证据《房屋入住协议》，双方对该协议的真实性均无异议，该协议的真实性本院予以认可，对于各自的证明观点问题，该协议约定杨**自愿将房屋1—2楼以人民币50000元出租给曾*作为木*小吃经营，时间暂定5年，即从2014年7月8日至2019年7月7日，该协议对租金的约定是不符合本案客观实际的，原告杨**除了出租房屋1—2楼给被告曾*外，还将木*小吃的经营权一并转给被告曾*，结合房屋只出租一楼的年租金是18000元和罗某某证实杨**出租给曾*的房屋租金是每年50000元，本院予以认定原告杨**出租给被告曾*房屋1—2楼的租金是每年50000元。对原告杨**主张每年租金为人民币50000元的观点，本院予以采信；对被告主张五年租金人民币50000元的观点，本院不予采信。对于原告杨**提交的第二组证据房屋一楼的《房屋租赁合同》与原告第三组证据罗某某的证人证言相互印证，其证明观点，本院予以采信。对于被告曾*提交的第二组证据马关县公安局巡特警大队接处警情况说明的真实性和证明观点，本院予以采信，本院予以认定本案系原告杨**违约。对于被告曾*提交的第三组、第四组证据均是白条和孤证，本院不予采信。

通过庭审、举证、质证和认证，本院确认本案的法律事实如下：

原告（反诉被告）杨**与被告（反诉原告）曾*于2014年7月8日自愿签订《房屋入住协议》，协议约定杨**将其房屋1—2楼出租给曾*作为木*小吃经营，租期为五年，每年的租金为人民币50000元。协议签订后曾*已支付给杨**第一年的租金人民币50000元及用品用具折价款36000元后就入住该房的1—2楼经营木*小吃。2015年7月8日杨**要求曾*支付第二年的租金50000元遭到曾*的拒绝，曾*将该房卷帘门锁起停止营业。2015年7月10日8时54分，杨**家属报警后在民警到场见证下，杨**家属用扶梯爬上二楼通过二楼窗户进入房内打开一楼的卷帘门将小吃店内的部分物品搬出。为此，原告杨**以被告曾*不支付第二年的租金人民币50000元为由向本院提起诉讼，请求法院判决解除原、被告于2014年7月8日签订的《房屋入住协议》并要求被告支付原告租金8533.90元、水电费1104元、违约金10000元。被告曾*以原告杨**中途违反协议约定为由向本院提起反诉，请求人民法院判令原、被告继续履行双方于2014年7月8日自愿签订的《房屋入住协议》，并要求杨**支付违约金人民币10000元，和赔偿停业后每天人民币1000元的经济损失。

本院认为：原告（反诉被告）杨**与被告（反诉原告）曾*自愿签订的《房屋入住协议》合法、有效，双方应按协议约定履行自己的义务。双方签订协议后，原告已将房屋交付被告经营使用。因双方在协议中未约定支付租金的期限和方式，原告于2015年7月8日向被告收取第二年租金时给被告10日的支付期限，但10日的期限未届满，原告就于2015年7月10日报警将被告的部分物品搬出房外，原告阻止、干扰被告经营的行为已构成违约。现因双方在履行《房屋入住协议》过程中产生争执，已无法继续履行，原告请求解除《房屋入住协议》符合法律规定，本院依法予以支持。被告反诉请求继续履行《房屋入住协议》，本院依法不予支持。解除《房屋入住协议》后，原告杨**应支付违约金10000元及退还被告用品用具折价款36000元，房内的用品用具全部归还给原告杨**所有。被告曾*反诉请求原告杨**赔偿停业的经济损失每天人民币1000元，其提交的经济损失依据均是点菜单，无相应的正规发票予以佐证，本院依法不予支持。案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）、（五）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告杨**与被告曾*于2014年7月8日签订的《房屋入住协议》。

二、原告杨**于本判决生效之日起10日内退还用品用具折价款人民币36000元、支付违约金人民币10000元共计人民币46000元给被告曾*。

三、被告曾*于本判决生效之日起10日内将房屋1—2楼及房内所有用品用具全部归还给原告杨**。

四、驳回原告杨**的其余诉讼请求。

五、驳回被告曾*的其余反诉请求。

案件受理费200元由原告杨**承担；反诉费1000元，由原告杨**承担200元，被告曾*承担800元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮**级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为二年。

裁判日期

二〇一六年一月十六日