李*与夏*、王**确认合同无效纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人李*因与被上诉人夏*、王**确认合同无效纠纷一案，不服麒麟区人民法院（2014）麒民初字第1908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，夏*、王**与代*、杨*在浦**的介绍下，于2007年1月17日签订《房屋转让协议》，协议约定：代*、杨*自愿将曲靖冶金小区33幢2单元XXX号房屋转让给夏*、王**，房屋转让价款为14.5万元，夏*、王**一次性付清房款，该套住房的产权即归夏*、王**所有。因该房屋当时还未办理相关产权登记，双方约定在可以办理产权证时代*、杨*有义务协助夏*、王**办理房屋产权登记事宜。合同签订后，夏*向中介人浦**支付了14.5万元房款，浦**交付了11万元给代*，余款为其收取的中介费，代*亦向夏*、王**交付了房屋。2011年8月16日，夏*、王**将该房屋以16万元的价格转让给张**，张**进行了装修并入住。2012年7月12目，代*又与李*签订《二手房买卖合同》，以8.9万元的价格将该房屋转让给李*并登记过户在李*名下。2012年12月1日李*以该房屋作为抵押向中国银行**中天支行贷款12万元。

一审法院认为

原审法院审理认为，代*与李*以8.9万元的价格成交本案诉争房屋，而该房屋通过税务机关评估后价格为25.5万元，合同价款明显低于评估价格；其次，李*在购房时并未进入房屋内查看房屋现状，即其在不知晓房屋真实状况的情况下签订合同购买房屋，明显不符合日常情理和交易习惯；并且针对以房抵债的事实，代*与李*未提供证据证实双方存在债权债务关系。综上，代*与李*的行为损害了夏*、王**的利益，其所签订的《二手房买卖合同》应属无效。夏*、王**与代*签订《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律行政法规定的强制性规定，应为有效，合同当事人应当恪守合同约定全面履行各自义务。夏*、王**已按合同约定向代*支付了房款，代*应当按照合同约定协助其办理过户手续。因杨*是以见证人的身份在《房屋转让协议》上签字捺印，故对夏*、王**要求杨*协助其办理过户手续的诉请不予支持。关于第三人张**诉请的要求确认本案诉争房屋归其所有的诉讼请求，实质为请求确认不动产权属，且张**与代*、杨*、李*之间均无合同关系，不存在请求权基础，故其在本案中不属于有独立请求权的第三人。据此，判决：一、被告代*与被告李*签订的《二手房买卖合同》无效；二、由被告代*继续履行与原告夏*、王**签订的《房屋转让协议》，协助将曲靖冶金小区33幢2单元XXX号房屋过户登记到原告夏*、王**名下。上述内容在判决生效后十五日内履行完毕；三、驳回原告夏*、王**对被告杨*的诉讼请求。

上诉人诉称

宣判后李*不服，上诉称，一审法院认定事实错误。首先，其与代*存在债权债务关系，双方签订《二手房买卖合同》的目的是以该房屋抵偿代*所欠的30万元债务，因借据在房屋过户后已被撕毁，所以不能提交借据予以证实。其次，其在签订合同时查看过该房屋，因房屋无人居住，所以在取得房屋所有权后更换了门锁。后将该房屋作为抵押向中**行贷款12万元并办理了房屋抵押登记。因此，即使一审判决生效，该判决的第二项内容也无法得到执行。请求撤销原判，依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人夏*、王**答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。李*没有提供证据证明其与代勇之间存在30万元合法债务，并且李*在购买该房屋之前没有进行查看，其取得房屋的行为不符合善意取得的要件。

二审中，双方均未提交新的证据。

本院查明

二审审理认定的案件事实与一审认定的相同。

本院认为

本院认为，对于李*与代*之间是否存在真实的债权债务关系，双方虽均予以认可，但均未提交书面借据，也未提供双方之间资金往来的汇款凭证予以证实。对于该债权债务的具体金额，李*在接受西**出所询问时与在开庭审理时的陈述均不一致。因此，不能认定李*与代*之间存在真实的债权债务关系，李*所称双方之间的房屋转让行为系“以房抵债”亦缺乏真实的债权债务基础。并且，本案中存在以下明显不合常理之处：一是代*与李*签订房屋转让协议后于次日即完成了产权过户交易手续，双方交易无中介商居间介绍，且双方均不能举证证明具体的洽谈过程。二是双方签订的合同价格相比于交易行为时的市场价格和税务机关的计税金额明显偏低。原审法院依申请向西**出所调取了由曲靖市地方税务局出具的《税收通用完税证》两份，载明李*缴纳的契税和代*缴纳的营业税、个人所得税的计税金额均为25.5万元，因此，李*称低填合同交易价格以达到避税目的的辩解理由明显不符合实际情况。三是李*在没有对房屋进行实地查看并详细了解该房的具体状况的情况下，就与代*签订房屋买卖合同并办理公证和过户手续，亦与日常生活经验不符。四是在公安机关介入调查处理后，李*明知该诉争房屋的权属存有争议仍将该房屋用于向银行抵押贷款，在其物权上设立了他物权。五是对于代*与李*签订的房屋买卖合同的合同价格8.9万元，双方均陈述该笔款项并未实际交付。因此，根据以上案件事实，结合日常生活经验，原审法院认定李*与代*签订的《二手房买卖合同》无效并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（四）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费免收。

本判决为终审判决。

若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。

裁判日期

二〇一五年十月二十七日