王**诉胡良才合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王**诉被告胡**合同纠纷一案，本院于2015年1月19日受理后，依法由审判员李*独任审判，于2015年3月26日第一次公开开庭进行了审理，原告王**及其委托代理人周国劲，被告胡**委托代理人刘*到庭参加诉讼。经双方当事人同意继续适用简易程序，于2015年4月24日第二次公开开庭进行了审理，原告王**及其委托代理人周国劲，被告胡**及其委托代理人刘*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王**诉称：原、被告经口头约定，由被告将昆明市官渡区美林建材家装广场A092、A093号房屋转租给原告从事美容保健经营，转让费人民币280，000元，该A092、A093号房屋的每年租金为人民币150，000元，租金每半年一付，原告可以在租赁房屋的外墙进行广告宣传。后原告向被告交付了人民币250，000元的转让费。原告本想可以就此一心进行美容保健经营，不想原告得知被告是向云**建材家装广场租赁的美林建材家装广场A092、A093号房屋，租金为163，140元，租金一年一付，房屋租期到2015年1月23日终止，被告一直拖欠美林建材家装广场A092、A093号房屋从2014年11月12日至2014年12月12日的水电费1，240元没有交付。原告得知上述事项后就要求被告给予解释，但被告却置之不理，原告通过打听得知上述事实是真实的，并得知美林建材家装广场A092、A093号房屋没有房产证、土地使用证、房屋规划许可证。原告认为被告故意隐瞒美林建材家装广场A092、A093号房屋租期到期、租金为163，140元、租金要一年一付的事实及欠付水电费的事实，将无房产证、土地使用证、房屋规划许可证的美林建材家装广场A092、A093号房屋转租给原告的行为属无效行为，原告特诉至法院，请求判令被告退还原告房屋转让费250000元并支付上述款项自本案立案之日起至被告实际归还之日止按中**银行同期贷款利率计算的利息，本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告胡**辩称：原告起诉事实有误，没有法律依据。原、被告双方虽是口头约定，但是有效的约定，任何一方不得单方违约。原告起诉所称事实有误，被告胡**是将美容院（逸之美美容养生会所）转让给原告，并不是将所使用房屋转让给原告。在原告支付25万元转让费后，被告就将所有设施及房屋交付给原告，原告已经实际使用美容院。现原告因不能支付剩余3万元才诉至法院，被告未对租金的事实进行隐瞒，对涉案房屋房产证及土地使用证办理情况也是不知情的。

原告针对其主张向本院提交证据材料如下：

1.收条一份，欲证明原告于2015年1月2日向被告支付美林建材家装广场A092、A093号铺面的转让费25万元；

2.交款（水电费）通知书，欲证明被告至今尚欠云南美**限公司2014年11月12日至2014年12月12日的云南**家装广场A092、A093号的水电费1240元；

3.（2014）官民一初字第282号民事判决书、（2014）昆民一终字第347号民事判决书，欲证明云南美**限公司的云南**家装广场没有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，因此被告将承租的云南**家装广场A092、A093号铺面转租给原告的行为属于无效行为。

经质证，被告对原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但对原告主张的证明目的不予认可，认为收条确实是被告写给原告的，被告也收到了原告支付的首笔转让款25万元，现原告还欠3万元，该收条载明是美容院的转让费；对证据2的真实性无异议，对合法性、关联性及原告主张的证明目的不予认可，认为该份证据证明被告是合法向云南美**限公司承租了房屋，未交水电费与本案无关；对证据3的真实性、合法性、关联性、及原告主张的证明目的均不予认可，认为原、被告双方履行的是被告将美容院转让给原告经营的约定，而商铺租赁合同的效力与本案原、被告双方的争议无关。

被告针对其主张向本院提交证据材料如下：

4.云南美**限公司铺面租赁合同一份、昆明美**限公司铺面物业管理服务合同一份，欲证明被告合法承租美林建材家装广场A092、A093号铺面从事美容经营，在合同期内已按合同约定缴纳铺面租赁费和物业服务费，并无欺骗原告的行为；

5.商铺转让申请，欲证明原、被告就逸之美美容会所达成转让协议后，被告以书面形式向美林建材市场部提出转让申请且得到该部门负责人批准同意，原、被告已办理交接手续，原告已接手美容会所并开始经营；

6.借条，欲证明原、被告约定涉案美容会所的转让费为28万元，剩余转让费3万元应于2015年3月30日前向被告支付完毕，否则被告可收回涉案美容会所的所有权，且证明关于涉案美容会所的转让已完成，原告已取得美容会所的所有权；

7.通知，欲证明原告因无力支付剩余款项而未到美林建材市场部办理转让变更手续，被告已经尽到通知义务。

经质证，原告对被告提交的证据4的真实性无异议，对被告主张的证明目的不予认可，认为证据4中的两份合同可证实涉案铺面的租期是从2014年1月24日到2015年1月23日，被告将涉案铺面转让给原告时铺面租期已接近到期，且《云南美**限公司铺面租赁合同》中第6条第四款明确约定未经出租方同意不得转租；对证据5的真实性无异议，同时认为该份证据证实了原、被告之间是商铺转让，而被告是向云南美**限公司承租的商铺，应得到公司的同意而不是个人同意；对证据6的真实性无异议，但对被告主张的证明目的不予认可；对证据7的真实性、合法性、关联性均不认可，认为原告从未收到该通知。

本案审理过程中，经本院释明，原、被告双方共同对涉案铺面内物品进行清点并形成清单及照片。经庭审出示质证，原、被告双方对清点清单及照片的真实性均无异议。

本院查明

本院对上述证据认证如下：被告对原告提交的证据1、2、3的真实性均无异议，本院予以确认并采证，其证明效力结合本案争议评述；原告对被告提交的证据4、6的真实性无异议，本院予以确认并采证；被告提交的证据5涉及第三方，因无第三方到庭确认，故本院对其实质真实性在本案中不予确认。本院仅做形式性确认，其证明效力结合本案争议评述；被告所提交证据7与原、被告双方共同清点期间所拍摄照片反映情况相符，本院对其真实性予以确认并采证。

经审理，本院确认本案法律事实如下：被告胡**与案外人**发有限公司于2014年8月13日签订《云南美**限公司铺面租赁合同》，约定由云南美**限公司将位于昆明昌宏路官渡大商圈美林建材家装广场A区092号、093号铺面出租给本案被告胡**使用，租赁期限自2014年1月24日至2015年1月23日，年租金合计95，976元。同日，被告胡**与昆明美**限公司签订《铺面物业管理服务合同》，约定被告胡**租赁上述铺面期间的年物业管理费为63，984元。被告胡**租赁上述铺面后，用于经营美容会所并取字号为“云南逸**养生美容馆”（未进行工商登记）。2014年12月左右，原告王**得到被告胡**要转让“云南逸**养生美容馆”的消息后，与被告胡**协商转让事宜，并达成原告王**以现状受让“云南逸**养生美容馆”的口头协议。双方约定“云南逸**养生美容馆”的转让价格为280，000元，并由被告胡**协助原告王**办理铺面租赁合同的更名手续。2014年12月27日，原告王**支付被告胡**订金50，000元。2014年12月29日，原告王**支付被告胡**转让费170，000元。当晚，原、被告协商并处理“云南逸**养生美容馆”原雇佣人员去留问题，除“王*”同意继续留下工作外，其他人员均已于当晚离开。“王*”继续居住在店铺内并保管钥匙。2014年12月30日，原告王**支付被告胡**转让费30，000元，自该日起，原告王**开始经手经营“云南逸**养生美容馆”。2014年12月31日，原告王**及其丈夫陶**向被告胡**出具《借条》一份，内容为：“2014年12月31日欠胡**30000（叁万圆整）。经双方协订于2015年3月30日前付清。由王**付给胡**。如若有在2015年3月30日前未付清店所有权（逸**）归胡**所有。”2015年1月2日，被告胡**向原告王**出具收条，内容为：“今收到王**转让铺面美林建材港A092、A093号转让费计贰拾伍万元，小写﹤￥250000﹥。”并附注：“王**还差叁万元﹤￥30000元﹥于2015年3月30日前付清。”2015年1月19日，原告王**以被告胡**转租铺面行为无效为由诉至本院，要求被告胡**退还房屋转让费250，000元并计付利息。

另，在王*与云南美**限公司租赁合同纠纷一案中，本院及昆明**民法院认定云南美**限公司所出租相应商铺未取得建设工程规划许可证，出租人与承租人所签订《昆明美林金港合同书》属无效合同。此外，本案审理过程中，经本院释明，原告王**、被告胡**共同于2015年4月10日对本案争议“逸之美养生美容馆”内设施、设备及物品进行清点、拍照并制作清点清单。

本院认为

本案争议焦点为：原告王**与被告胡**针对转让“云南逸之美养生美容馆”所达成口头协议的性质及效力。

本院认为，本案中，原、被告经协商达成由被告胡**将其经营的“云南逸之美养生美容馆”转让给原告王**经营的口头合同。从原、被告双方庭审所陈述交易细节来说，双方所约定转让事项包括由被告胡**将“云南逸之美养生美容馆”内设施、设备、物品以现状转让给原告王**，同时由原告王**继续租赁“云南逸之美养生美容馆”所使用铺面，也即双方所谓租赁合同的“更名”。结合合同标的物的性质而言，其中铺面内设施、设备、物品的转让，相应性质为买卖关系，原、被告双方针对转让事项所约定原告王**应支付的转让费，其主要部分亦系对受让设施、设备及物品所支付对价。而对于双方所约定租赁合同的“更名”，按被告胡**与涉案铺面**开发有限公司订立租赁合同的情况而言，其使用铺面的租赁合同为一年一签，原、被告双方达成转让合同时，已签订的铺面租赁合同及物业管理服务合同的期限至2015年1月23日止。故原、被告双方关于“云南逸之美养生美容馆”转让事项涉及的铺面使用问题或“商铺更名”的约定，实质是基于铺面所在市场出租方的“交易习惯”——合同一年一签，以及被告胡**有权续租的前提，由被告胡**协助原告王**与出租方另行订立商铺租赁合同以达到继续使用“云南逸之美养生美容馆”经营场地的目的。该约定的本质并非房屋租赁的转租，也不是租赁合同权利义务的概括转移，应当属于原、被告双方转让或买卖“云南逸之美养生美容馆”内设施、设备、物品关系项下所附权利、义务，即被告胡**向原告王**提供和出租方继续订立合同的机会或者说按“交易习惯”续订合同所隐含的利益（包括继续租用商铺情况下使用商铺原装修、装饰所带来利益）。上述原、被告关于“云南逸之美养生美容馆”设施、设备、物品的转让以及商铺租赁合同更名的约定，为双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。原告王**关于本案针对“云南逸之美养生美容馆”所为转让属于房屋转租合同关系的主张，与本院认定的涉案法律关系不一致，本院不予采纳。此外，原、被告双方口头合同所约定的“商铺更名”事项，其针对的对象并非房屋租赁合同本身或其项下权利义务，而是房屋的使用，故涉案商铺出租方**发有限公司与承租人签订租赁合同的效力，不能直接作为认定原、被告双方口头转让合同效力的依据。原告王**关于云南美**限公司与承租人所签订租赁合同无效，故其与被告胡**所达成口头转让合同无效的主张不能成立，本院不予采纳。对原告王**在主张双方所达成口头转让合同无效的前提下要求被告胡**返还已付转让费250，000元并计利息的诉请，本院不予支持。至于被告胡**是否依约协助原告王**办理“更名”手续，因属于合同履行事项，与本案合同效力争议无关，本院在本案中不予评判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告王**的诉讼请求。

案件受理费5，050元，减半收取2，525元，由原告王**负担，余额2，525元退还原告王**。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省**民法院，并向云南省**民法院交纳上诉案件受理费。

裁判日期

二〇一五年七月九日