金家边诉同**公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告红塔区李*街道办事处金家边社区居民委员会（以下简称金**委会）、金**委会9组、10组、11组和12组诉被告玉溪同**限公司（以下简称同**公司）土地租赁合同纠纷一案，本院2016年1月22日受理后，依法适用简易程序，于2016年2月24日,2016年3月11日公开开庭进行审理，原告金**委会法定代表人方国云，金**委会9组负责人林**，10组负责人刘**，11组负责人金**，12组负责人方**以及五原告的委托代理人李**、杨**，被告同**公司委托代理人郑**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告金**委会、金**委会9组、10组、11组和12组共同诉称，五原告经村民代表讨论同意，通过公开竞标方式将五原告的预留发展用地对外出租。经公开竞标，被告**公司中标，双方于2014年5月23日签订《土地租赁合同》。合同签订后原告按约将土地移交给被告，被告交纳了第一年的租金和老人钱，第二年的租金按合同约定应该于第二个年度租赁期开始前30天前交纳，但被告没有按约支付，而且经原告方多次催要至今未付，给原告造成了巨大经济损失。被告不按约定支付租金已经构成违约，应承担违约责任，故向人民法院起诉，要求1、判令被告支付原告2015年5月1日至2016年4月30日的租金2405205元；2、判令被告向原告支付违约金481041元；3、由被告方承担本案诉讼费用。本案审理过程中，原告增加诉讼请求，要求解除原被告双方签订的《土地租赁合同》。

被告辩称

被告**公司辩称，被告确实租赁了原告起诉状中所说的土地，从租赁至今被告未对该土地进行了任何改动和利用。因经济形势和被告自身的情况，被告2015年6月以前就已经告知过原告不能实际履行该合同，要求终止合同，2015年7月6日双方还协商过，因此合同于2015年7月6日已经解除，租金只能计算到2015年7月6日。合同第三条中有一个特别说明，约定合同签订后18个月内乙方必须完成立项、规划、建设报批手续，未按规定完成，合同终止，已付租金不退，因此被告并不构成违约。被告不清楚原告主张的违约金是怎么计算的，被告公司现在经营困难，无力支付租金和违约金，请求在法庭主持下解除合同，避免原告更大的损失。被告已经支付了第一年的租金和老人钱，被告没有任何收益，遭受了巨大损失，原告主张的违约金过高，请人民法院依法调整，降低甚至不支持违约金。被告已不可能继续履行合同，故同意原告解除合同的请求。

原告为证明自己的主张提供了以下证据:

一、原告金**委会的组织机构代码证、方**的当选证和法定代表人身份证明、金家边社区居委会9组负责人林**，10组负责人刘**，11组负责人金**，12组负责人方**的任职证明，被告的企业登记基本情况表，证明原、被告诉讼主体资格及相关的原告和被告自然的登记情况。

二、1、原告金**委会9组、10组、11组和12组租赁土地的《会议纪要》4份；2、被告参与招标时提交的文件10份，即《被告营业执照、税务登记证、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件》、《竞标通知》、《招标评委抽取记录》、《承诺书》、《竞价开标人员签到表》、《监督人员签到表》、《投标竞价表》。证明1、居民小组出租土地时经本组户代表签字同意；2、原告公开招标租赁土地过程合法；3、被告通过公开招标竞标中标的事实。

三、《土地租赁合同》，证明：双方签订了书面合同以及合同约定的租金交付金额、时间和违约金等双方的权利义务，被告未按约定交纳租金已经构成违约。

四、玉溪**备中心与五原告签订的《预备发展用地协议》，证明原告出租给被告的土地是经玉溪**备中心批准的预留发展用地。

五、被告的工商登记资料，包括营业执照、章程、验资报告、股权转让协议书、公司修改章程、变更股权的相关材料。

六、会议纪要四份，证明原告方经过民主表决同意向人民法院起诉被告。

经质证，被告对原告提供的上述证据无异议，但说明合同的第三条中有一个特别说明，约定合同签订后18个月内乙方必须完成立项、规划、建设报批手续，未按规定完成，合同终止已付租金不退，只是已付租金不退。因此被告并不构成违约。

本院认为

本院审查认为，被告对原告提供的上述证据的真实性、合法性和关联性无异议，上述证据均可作为认定本案事实的依据。

被告**公司提供了一份《回复函》，证明应交付第二年度租金的时候，因为被告不能交付，在双方反复协商不成的情况下，被告于2015年7月6日向原告发了一个函，告知不能继续履行合同，要求终止合同。

经质证，五原告都表示被告没有发过函，现在才看到这份材料。原告曾经向被告发过一个租金催收的通知，但被告没有进行书面回复，只是2015年7月6日在小会议室进行协商时被告法定代表人周*有表示不要了，但不谈拖欠租金和违约金问题。

本院认为，被告提交的《回复函》原告不认可，被告没有提交证据证明该函件已经送达原告，故该函件不能作为认定本案事实的依据。但双方均承认在被告没有按期交纳租金的情况下，原告向被告发过租金催缴通知书，双方于2015年7月6日对合同履行问题进行了协商，但未达成一致。

根据上述证据，结合双方陈述，本院认定本案法律事实如下：

原告金**委会、金**委会9组、10组、11组和12组土地因中心城区防洪水系综合整治二期项目被国家征用后，玉溪**备中心按法律和政策与五原告签订协议，将部分土地留给五原告作为发展预留用地。五原告经村民代表多次讨论同意，通过公开竞标方式将五原告共同所有的预留发展用地对外出租。经公开竞标，被告**公司中标，双方于2014年5月23日签订《土地租赁合同》。合同约定租赁土地总面积为53.449亩，其中金**委会0.9749亩，9组8.544亩，10组31.229亩，11组3.6946亩，12组9.056亩。具体面积以实测为准。租赁期限30年，从2014年5月1日至2044年4月30日止。租金支付遵循先支付后使用原则，合同签订后即支付当年租金，以后的租金每年交一次，每次应于下一年度开始前30天交，逾期10天经催告未交，终止合同并承担违约责任。第一个五年期每亩每年租金45000元，共计2405205元。租金每五年递增一次。合同签订之日起18个月内乙方（被告）必须完成立项、规划、建设报批手续，未按规定完成上述手续，合同终止已付租金不退，因甲方（原告）及政府文件停止审批方面原因除外。甲方保证2014年5月31日前向乙方移交土地。乙方同意合同前十五年每年给甲方在册老年人（男60周岁以上，女55周岁以上）春节和重阳节慰问款400元，后十五年每人每年600元。违约方必须按合同总价的20%支付守约方违约金。合同还对双方其他权利义务作了约定。合同签订后原告按约将土地移交给被告，被告也按约交纳了第一年的租金2405205元，并支付了原告金**委会9组、10组、11组和12组老人钱，其中9组106人，10组76人，11组45人，12组61人，共计115200元。原告将土地移交给被告后，被告未进行任何投资，未办理任何立项、规划、建设手续，第二年的租金按合同约定应该于2015年5月1日前30天前交纳，但被告没有按约支付，也未支付老人钱。原告于2015年6月发函向被告催收租金，被告仍然未付，并提出难以继续履行合同。双方于2015年7月6日对合同履行问题进行了协商，被告要求解除合同但不同意支付尚欠租金和违约金，原告则要求被告承担违约的法律责任，双方未达成一致。原告方经民主讨论同意后向人民法院起诉要求解决。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照合同全面履行自己的义务。”第九十四条第（三）项规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。”第一百零七条规定：当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告未按约支付原告第二年即2015年5月1日至2016年4月30日的租金，未按约支付原告方老人钱，也未对租赁土地进行任何投资开发，且明确表示不再履行合同，已构成违约。原告现要求解除合同，被告也同意解除合同，本院予以准许。合同解除的原因是被告违约，被告应承担违约责任。双方合同中约定被告应于完成立项、规划建设审批后30个月内完成每亩不低于150万元的投资建设。租期满后，被告所投资建盖的建筑物、构筑物等不动产归原告所有，不得损坏拆除带走。合同第三条中约定合同签订后18个月内乙方必须完成立项、规划、建设报批手续，未按规定完成，合同终止已付租金不退的约定，目的是督促被告及时全面履行合同，进一步明确被告的投资开发义务，不能作为被告不履行合同还不承担违约责任的理由。

本案审理过程中，双方争议的焦点是合同解除的时间点如何确定，租金应计算到什么时候，原告主张的违约金是否过高。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。”原告2015年6月向被告催收租金，被告提出解除合同，双方2015年7月6日对合同履行问题进行协商，但对解除合同应涉及的尚欠租金及违约金等问题均未达成一致，本案中被告作为违约方并不享有单方解除权，被告要求以2015年7月6日作为解除合同的时间点没有法律及事实依据，本院不予采纳。双方在本院第二次开庭即2016年3月11日当庭达成解除合同的协议，并表示解除合同涉及的违约金等问题由本院依法判决，故双方签订的租赁合同应从2016年3月11日解除，被告应付的租金应计算到该日为止。合同解除后必然要给原告造成一定期间的土地闲置损失，双方合同约定一方违约必须按合同总价的20%支付守约方违约金，原告现仅要求被告按第一个五年期一年的租金的20%计算支付违约金，合计为2个月多一点的租金和老人钱，并不违反合同约定，也不违反公平合理原则，本院予以支持。原告主张的违约金不过分高于原告的损失，被告要求减少甚至不支付违约金的答辩意见无事实依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，第一百零七条规定，判决如下：

裁判结果

一、从2016年3月11日起解除原告红塔区李*街道办事处金家边社区居民委员会、金**委会9组、10组、11组和12组与被告玉溪同**限公司2014年5月23日签订的《土地租赁合同》；

二、由被告玉溪同**限公司支付原告红塔区李*街道办事处金家边社区居民委员会、金**委会9组、10组、11组和12组2015年5月1日至2016年3月11日的租金2075724.86元；

三、由被告玉溪同**限公司支付原告红塔区李*街道办事处金家边社区居民委员会、金**委会9组、10组、11组和12组违约金481041元；

四、驳回原告的其他诉讼请求。

案件受理费29888元，减半征收14944元，由被告玉溪同**限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪**民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

裁判日期

二○一六年三月十四日