上诉人勐**有限公司与被上诉人王*、王**商品房预售合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人勐**有限公司（以下简称佳园公司）因与被上诉人王*、王**商品房预售合同纠纷一案，不服勐海县人民法院（2015）海民二初字第148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月7日受理后依法组成合议庭，于2015年12月22日公开开庭审理了本案。上诉人佳园公司的委托代理人周之策，被上诉人王*、王**及其委托代理人郎晓男、叶**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理确认的本案法律事实是，2014年1月17日，佳**司与王*签订《勐海县佳园明珠商贸城商铺认购协议书》，双方约定王*认购佳**司商贸城商铺，商铺设计面积为41.04㎡，计算总价为307800元，房屋最终总价按实际面积计算，并且王*应向佳**司支付购房定金68000元，该认购定金在购房结算时冲抵，同时约定，该认购协议书在双方签订《商品房购销合同》后自动终止；2014年1月17日，王*向佳**司支付商铺认购定金68000元，佳**司于当日向王*出具《收据》，载明“商铺认购定金68000元”。2014年6月23日，王*、王**与佳**司签订《商品房购销合同》，约定王*、王**向佳**司购买勐海佳**商品房，该房总价款为60万元（包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格），房屋的参考套内建筑面积为30.24㎡，付款方式为王*、王**于2014年6月23日支付首期房款30万元，剩余房款30万元由佳**司协助办理银行按揭，王*、王**应于2014年6月28日前提供符合银行贷款要求的资料及交纳相关费用，否则视王*、王**放弃办理银行按揭，王*、王**应于上述期限届满后十日内付清全部房款，双方还对交房时间、违约责任等做了约定；同日，王*、王**向佳**司支付购房款175元，佳**司于当日向王*出具《收据》，载明“补交购房款175元”；同时，王*、王**于2014年6月23日向佳**司出具《特别声明》，载明其于2014年6月23日与佳**司签订的《商品房购销合同》中约定的商品房总价60万元、首付款30万元是为了便于王*、王**办理银行按揭而定，其实际购买的商铺单价为7500元／㎡，总价为368175元，实际支付首付款68175元。后因房价虚高，导致无法办理银行按揭，王*、王**至今未向佳**司支付剩余购房款。佳**司诉至法院，要求王*、王**继续履行双方之间的房屋买卖合同，并向佳**司支付购房款30万元及逾期付款违约金。王*、王**则反诉要求解除双方签订的《勐海县佳园明珠商贸城商铺认购协议书》；确认双方签订的《商品房购销合同》为无效合同；判令佳**司双倍返还其支付的购房定金68000元，即136000元。

一审法院认为

一审法院认为，佳园公司与王*、王**于2014年6月23日签订的《商品房购销合同》，因该合同约定的房屋总价款为60万元整，与《勐海县佳园明珠商贸城商铺认购协议书》约定的房屋总价格307800元不相符，经过庭审，一审认为，双方在签订《商品房购销合同》时，为了达到非法目的，故意将房屋总价款约定为60万元，属于以合法形式掩盖非法目的、恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；……。”第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。……。”的规定，双方签订的《商品房购销合同》为无效合同，自始没有法律效力，故对佳园公司要求王*、王**继续履行《商品房购销合同》、支付剩余购房款的诉讼请求，不予支持。

对于佳**司与王*、王**于2014年1月17日签订的《勐海县佳园明珠商贸城商铺认购协议书》，虽然双方在平等、自愿的基础上对认购的商铺面积、单价、总价及交付定金等事宜进行了约定，是双方的真实意思表示，合同依法成立并生效，且王*、王**按照合同约定向佳**司支付了68000元定金，双方之间成立合法、有效的商品房预约合同关系，应受法律保护，但因双方于2014年6月23日签订的《商品房购销合同》，存在恶意串通，虚高房价，导致最终无法办理银行按揭，致使合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，双方之间已经无法继续履行合同，应解除双方签订的《勐海县佳园明珠商贸城商铺认购协议书》，故对王*、王**要求解除《勐海县佳园明珠商贸城商铺认购协议书》的诉讼请求，予以支持。

关于违约、违约金、定金的问题。本案中，双方在签订《勐海县佳园明珠商贸城商铺认购协议书》后，又签订了与该协议书房屋总价款相差巨大的《商品房购销合同》，一审认为，王*、王**是完全民事行为能力人，在签订合同时是知晓合同的全部内容及自己的签字行为应承担的法律后果，且本案中双方在签订《商品房购销合同》时存在恶意串通，故意虚高房屋价格，以达到双方的非法目的，属于以合法形式掩盖非法目的的情形，最终导致无法办理银行按揭，根据本案的全部证据证实，双方均存在一定过错，均应承担相应的责任，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，王*、王**向佳**司交纳的商铺认购定金68000元，佳**司应予返还，因双方均存在一定过错，根据公平原则，对佳**司要求王*、王**支付逾期付款违约金的诉讼请求及王*、王**要求佳**司双倍返还定金的诉讼请求，不予支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十二条、五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回佳**司的诉讼请求；二、解除佳**司与王*、王**签订的《勐海县佳园明珠商贸城商铺认购协议书》；三、佳**司与王*、王**签订的《商品房购销合同》无效；四、佳**司于判决生效之日向王*、王**返还商铺认购定金68000元。本诉案件受理费6088元，由佳**司负担；反诉案件受理费1510元，由王*、王**负担755元，佳**司负担755元。

上诉人诉称

一审判决宣判后，佳**司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销勐海县人民法院（2015）海民二初字第148号民事判决；2、判决两被上诉人继续履行双方之间的房屋买卖合同，立即向上诉人支付购房款30万元，同时向上诉人支付2014年7月8日起至2015年5月4日止的逾期付款违约金19215元（2014年7月9日至2014年7月23日共计15天×50元／天=750元＋2014年7月24日至2015年5月4日共计281天按银行同期贷款利率的1.3倍即年利率7.995%计算共计18465元=19215元），并对30万元未付款按银行同期贷款利率6.15%／年的1.3倍即年利率7.995%的标准计算向上诉人支付自2015年5月5日起至全部款项清偿之日止的逾期付款违约金；3、本案诉讼费用由两被上诉人承担。其理由：一、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同（认购协议书、声明）合法有效，依法应当得到严格履行。1、根据《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”及《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，《勐海县佳园明珠商贸城商铺认购协议书》应当得到严格履行，《商品房购销合同》根据合同法关于合同部分条款无效，不影响其他条款效力的，其他条款仍然有效的规定，《商品房购销合同》除价格条款外的其他内容仍然有效。《声明》也是一份有效合同，应当得到严格履行。上诉人要求履行的由《勐海县佳园明珠商贸城商铺认购协议书》、《声明》组成的房屋买卖合同不存在无效、可撤销、可解除的任何情形。2、房屋买卖的阴阳合同依法是阴合同有效、阳合同的价格条款无效、阳合同的价格条款外的其他条款有效。本案《勐海县佳园明珠商贸城商铺认购协议书》、《声明》是阴合同，《商品房购销合同》是阳合同，根据法律规定、民法理论和无数的司法判例，阴合同是有效合同并且应当严格履行。二、本案房屋买卖的目的是被上诉人支付购房款后取得房屋所有权，不存在不能实现合同目的的情形。房屋买卖合同的核心对买方而言是取得房屋，对卖方而言是收取价款。本案上诉人出售的房屋是具有全部合法手续并竣工验收的房屋，不存在被上诉人不能取得房屋的任何情形，也即不存在不能实现合同目的的任何情形。以阳合同的价格条款无效来否定双方真实的买卖关系即阴合同的履行没有法律依据。被上诉人因房地产市场下行而拒绝履行、违反双方之间房屋买卖合同的支付价款的重要合同义务是一种严重的违约行为，将严重的违约行为作为可以不履行合同的理由严重背离合同法的规定。

被上诉人辩称

被上诉人王*、王**答辩称，双方签订的《商品房购销合同》属于虚假合同，应属无效；无法贷款的原因应该由上诉人承担，是上诉人的行为导致被上诉人无法贷款。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请二审法院依法维持原审判决；

二审庭审中，上**园公司对一审认定的“后因房价虚高，导致无法办理银行按揭”有异议，认为无法办理银行按揭的原因是被上诉人没有在约定的时间提交银行贷款的相关资料。被上诉人王*、王**对一审确认的法律事实无异议。

对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另查明，上诉人与被上诉人于签订《商品房购销合同》当日签订一份《补充协议》，协议第二条约定乙方（即被上诉人）采取银行按揭方式支付房款。中国**海县支行向一审法院出具的《答复》载明“1、王*、王**购房，所付的首付款比例及房价虚高，不符合我行商用房贷款条件及规定，我支行并未与王*、王**签订《个人购房／担保合同》。2、王*、王**与地产公司存在纠纷，且我支行并未收到地产公司出具的王*、王**贷款的《保证书》。”

本院认为

综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的主要焦点是：上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同是否有效；被上诉人是否应继续履行合同并向上诉人支付剩余购房款及逾期付款违约金。

二审中，双方当事人均未向本院提供新证据。

关于上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同是否有效的问题。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，自成立时生效。本案上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，能够确定当事人名称、标的和数量，该合同成立。房屋买卖是本案上诉人与被上诉人的真实意思表示，内容除涉案商品房总价款为60万元，首期房款30万元的约定虚假外，其余内容未违反法律、行政法规的强制性规定。因此，本院确认双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》除涉案商品房总价款、首期房款部分无效外，其他为有效合同。一审法院认定双方签订的《商品房购销合同》无效不当，本院予以纠正。

关于被上诉人是否应继续履行合同并向上诉人支付剩余购房款及逾期付款违约金的问题。本院认为，依据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》及《补充协议》约定被上诉人采取银行按揭方式支付房款，现被上诉人未能订立商品房担保贷款合同，双方对不能办理银行按揭如何支付房款亦未进行约定，合同已不能继续履行，故对上诉人要求被上诉人继续履行合同并向上诉人支付剩余购房款的主张，本院不予支持。上诉人与被上诉人签订的《勐海县佳园明珠商贸城商铺认购协议书》约定，本协议在双方签订《商品房购销合同》后自动终止，上诉人与被上诉人已签订《商品房购销合同》，故《勐海县佳园明珠商贸城商铺认购协议书》已终止，一审再行判决解除不当，本院予以纠正。鉴于本案《商品房购销合同》已不能继续履行，涉案房屋亦未交付被上诉人，对被上诉人要求上诉人返还已支付的购房定金的主张，本院予以支持。根据一审查明的事实，导致被上诉人未能办理银行按揭贷款的主要原因系《商品房购销合同》中约定的商品房总价及首付比例虚高，对此，上诉人与被上诉人均存在过错，故双方应各自承担所造成的损失。

综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误。本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第九十七条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持勐海县人民法院（2015）海民二初字第148号民事判决第一、四项，即：驳回勐海县**有限公司的诉讼请求；勐海县**有限公司于判决生效之日向王*、王**返还商铺认购定金68000元；

二、撤销勐海县人民法院（2015）海民二初字第148号民事判决第二、三项；

三、驳回被上诉人王*、王**的其他反诉请求。

二审案件受理费6088元，由上诉人勐**有限公司负担。一审案件受理费照一审判决收取。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。如果负有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。

裁判日期

二〇一六年二月十四日