文山州**限责任公司诉金学*、金**、张**物业服务合同纠纷案一审民事判决书

审理经过

原告文山州仁和物业**任公司与被告金学*、金**、张**物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月18日受理后，依法由审判员阮永美适用简易程序于2015年9月17日公开开庭进行了审理。原告文山州仁和物业**任公司的特别授权委托代理人朱**，被告金学*、金**、张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告文山州仁和物业**任公司诉称，原告作为丘北上品天成小区前期物业，后经小**委员会聘请提供物业至2015年2月，为小区业主提供了优质服务，被告却拖欠2011年、2013年物业管理费，经多次催要一直尚未交纳。另外，自来水公司对上品天成小区供水一直采用按照总水表用水量向原告收取水费，业主用水由物业管理公司收取。2014年12月，丘北**公司要求对小区进行水网改造，并指定由原告执行改造工作，原告收到自来水公司文件后向小区进行了公示、解释工作，并通过小**委员会讨论决定，由原告执行了水网改造并通过自来水公司验收，现在自来水管理工作已经由自来水公司直接管理。综上，被告不交纳物业管理费和水网改造费，侵害了原告的合法权益，故诉至法院请求判令被告向原告支付2011年、2013年物业管理费916元、水网改造费850元。

被告辩称

被告金学*、金**、张**辩称，第一、物管费不应当由被告负担，应当由天成房地产与物业负担，并且被告方所交纳的2012年及2014年的物业管理费应该退还。2010年交了830元的装修保障金抵物管费，只是没有交2011年和2013年的物管费。第二、水网改造属于承揽合同，对于水网改造费不应当在本案处理，应该由原告方*案起诉。第三、原告诉状上陈述水网改造是自来水公司指定改造，就应该由自来水公司承担水网改造费。综上请依法驳回原告的诉讼请求。

原告文山州仁和物业**任公司为证明自己的诉讼主张向法庭提交以下证据：第一组，组织机构代码证、营业执照、法定代表人身份证明书，以证明原告身份情况。第二组，商品房购销合同书、房屋所有权证，以证明被告房屋在原告提供物业服务的小区，证明被告房屋面积。第三组，物业服务合同，以证明原告为丘北上品天成小区前期物业服务，后经业主委员会聘请继续为小区提供物业管理服务，按面积收取服务费、单价等。第四组，通知、照片（通知），以证明原告在小区张贴通知一直催收物业管理费。第五组，证明，以证明小区水网改造已经由小区**委员会讨论决定，交由原告实施。第六组，自来水公司文件、证明、水网材料费及工时费，以证明小区水网改造工时费、材料费进行了公示。自来水公司向原告按照小区总用水量收取水费后，由原告向业主收取水费。

经质证，被告金学*、金**、张**认为，对原告提交的第一组证据真实性无异议，但认为物业管理企业实行分级资质管理，在本案中，原告没有提交相应的资质证明，不能证明其具有物业管理的资质，进而不具有收取物业管理费的权利。对第二组证据真实性无异议。对第三组证据，1、对《前期物业管理委托合同》的真实性无异议。但认为根据合同的性质、目的及相关法律规定，在2013年9月30日前仁*物业无权收取物业管理费，业主无需交纳2014年3月5日前的物业管理费，仁*物业已经收取的应当退还业主。该合同委托方为天**司，受托方为仁*物业，天**司委托仁*物业对小区进行管理，合同约定的费用应当作为委托服务费，该费用不应当由业主交纳。该合同第三条约定委托及管理的期限，在此期间，也无需交纳物管费。合同第六条约定的物业费系天**司与仁*物业之间约定，并未征得业主、业委会同意，该约定对业主不发生法律效力。合同第十二条、十三条规定的权利义务，相对方为天**司、仁*物业，对业主不产生合同法上的效力。合同第十四条、十五条、第十六条约定充分证实了前期的物管费是由天**司交纳给仁*物业，在2013年9月30日前的物业费应当由天**司交纳。依照《文山州物业管理暂行办法》的规定，前期物业管理费应当由天**司承担。2、对《上品天成小区物业管理服务合同》真实性无异议，但该合同约定的委托管理期限为2014年1月1日至14年12月31日，原告仅能收取在此期间的物管费。对第四组证据真实性有异议。1、通知、照片系原告方单方出具，且没有任何业主或业主委员会的人员在上面签字，对业主没有法律效力。2、通知、照片是什么时候出具的无法证明。3、通知、照片不属于《民事诉讼证据规则》中的证据种类，不具有法律效力。对第五组证据真实性有异议。对第六组证据，1、对自来水公司文件的真实性无异议，但文件中未明确改造费由谁承担，费用多少，不能证明原告观点。2、对水网材料费及工时费真实性有异议。该证据系原告自己计算，并未得到业主、业委会的确认。该费用计算在先，改造在后，并无相关收据、发票印证具体使用多少材料。此项改造究竟是由谁来进行实施无法查明，是否具有改造资质，保修时间多长，无法核实。

被告金学*、金**、张**为证明自己的答辩理由向法庭提交以下证据：第一组证据水网改造意见调查情况汇报复印件一份、意见调查表复印件226份，以证明小区业主委员会对小区业主进行调查，调查人数已超法律规定的比例。水网改造没有按照法律规定通知业主、征求业主意见。小区业主绝大多数均不满意水网改造，不同意交纳水网改造费，且认为水网改造程序不合理。第二组证据丘北县住建局回复复印件一份，以证明1、经住建局调查落实，上品天成小区的水表和管道系开发商自己购买，没有经过校验和试压，存在质量问题，即水网在建设时就不符合规定，责任在于开发商，其改造费用应当由开发商承担。2、自来水公司的水网改造是与物**司协商订立的方案，由物**司自行将水表改到楼底，而物**司并未通知业主、与业主协商，未与业主就水网改造形成合同关系。按照合同法的规定，其水网改造应当由自来水公司、仁和物业承担，与被告方无关。

经质证，原告文山州仁和物业**任公司认为，对第一组证据真实性不予认可。1、所调查的人是否是天成小区的人；2、调查的时间为2015年8月，可是水网改造是之前的时间，所以不相符；3、被告所说大多数不愿意交，并不能说明其问题。对第二组证据的来源无异议，但证据上提到原告购买的水表没有经过住建局校验及相关问题，认为住建局没有权利出具这份说明，该份证据不能证明被告方证明观点。

本院认为

本院认为，对于原告文山州仁和物业**任公司提交的第一组证据，能证明原告的身份情况，依法予以采信。第二组证据，能证明被告房屋情况，依法予以采信。第三组证据能证明前期原告接受文山天**有限公司的委托，为丘北上品天成小区提供物业服务，后经业主委员会聘请继续为小区提供物业管理服务的事实，依法予以采信。第四组证据，能证明原告在小区张贴通知催收物业管理费的事实，依法予以采信。第五组证据能证明小区水网改造已经由小区**委员会讨论决定，同意交由原告实施的事实，依法予以采信。第六组证据，能证明在水管整改之前，自来水公司向原告按照小区总用水量收取水费后，由原告向业主收取水费。2014年10月30日，自来水公司发出通知，要求原告对水管进行改造的事实，依法予以采信。被告提交的第一组证据调查情况表，没有具体调查人员签名，且调查时间为2015年8月至9月，系本案起诉后才制作的调查材料，并不能真正代表水网改造时绝大多数业主的真实意思表示，依法不予采信。第二组证据丘北县住建局回复，该证据能够证明经上品天**委员会与原告协商决定，由原告负责对小区水网进行改造，改造费用由小区业主负担的事实，对该证据真实性本院予以采信。

根据庭审举证、质证、认证及当事人陈述，本院依法确认如下法律事实：2009年11月30日，文山天**有限公司将其开发建设的位于丘北县锦屏镇石岗坝新城区上品天*住宅小区（即上品天*小区）6幢2单元401号房屋出售给金**、金**、张**，双方并签订了《商品房购销合同》。被告方于2011年12月9日办理了房产证，房屋登记建筑面积为127.27平方米。2009年8月17日，文山天**有限公司将上品天*小区的前期物业管理事宜委托给文山**业公司进行管理，并签订了《前期物业管理委托合同》，收费标准为：单元房以每平方米建筑面积每月收取0.3元的物业管理服务费。物业公司自2009年10月1日起至2013年12月31日止，一直为上品天*小区提供前期物业管理服务。2014年3月5日，上品天*小区原业主委员会与物业公司签订了《上品天*小区物业管理服务合同》，期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止。金**、金**、张**入住上品天*小区后，已交纳2010年、2012年、2014年的物管费，拖欠2011年、2013年的物业管理费至今未交，物业公司每年均在小区内张贴《通知》，催促欠费的业主及时交费。

由于小区的水管和水表均是开发商自行购买和安装，未报经丘北**公司检验，致使丘北**公司抄表人员不能抄表到户，只能抄总表后向物业公司收取水费，物业公司又抄表到户向业主收取水费，不足部分再分摊到户，丘北**公司就以文件的形式向物业公司发出通知，要求对小区的水管进行改造，改表到楼脚，以便自来水公司抄表到户，收取水费，否则，将停止对小区供水。物业公司收到文件后，即将自来水公司的文件和水网改造每户所需材料费和工时费在小区内进行了公示。小区业主委员会于2014年12月6日与物业公司协商决定，由物业公司负责对小区水网进行改造。物业公司于2015年2月10日对小区水网改造结束，并经丘北**公司验收合格。物业公司即向被告催收拖欠的物管费和水网改造费，被告以各种理由拒绝支付，为此，物业公司诉至本院提出前列诉讼请求。

本院认为，本案原告虽然没有经过建设单位以招投标的方式选聘到上品天成小区进行物业服务，但自原告进驻小区以来，小区内的业主已接受了原告的物业服务，并且大部分业主已按时向原告交纳了服务费，被告已交纳2010年、2012年、2014年的物管费，原、被告间已形成了事实上的物业服务合同关系，且建设单位与原告签订的《前期物业管理委托合同》并没有违反法律的强制性规定，根据《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该前期合同对业主具有约束力。被告应当按《前期物业管理委托合同》的约定，向原告支付2011年、2013年物业服务费916元（按照房产证登记面积计算为127.27平方米0.3元12个月2年）。原告主张的水网改造费，因原告作为小区的物业服务企业，本着为小区业主利益服务，避免业主遭受停水之苦，与自来水公司联系，计算水网改造所需费用，并将每户业主水网改造所需费用在小区内进行了公示，之后，又经小**委员会决定由原告实施水网改造事宜，原告才对小区水网进行了改造，且业主均已配合原告完成了水网改造工作，因此，应当视为小区业主已同意由原告实施小区的水网改造工作，改造费用由业主分担的事实。根据《物业管理条例》第四十四条规定，物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。故被告应当在原告提供服务结束后，及时向原告支付相关费用，原告的主张依法予以支持。被告主张原告水网改造的行为是原告与自来水公司自行商定的承揽合同关系，改造所产生的费用应由原告和自来水公司负担的抗辩理由不能成立，依法不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《物业管理条例》第四十四条的规定，判决如下：

裁判结果

由被告金**、金**、张**于本判决生效后十日内支付原告文山州仁和物业**任公司物业费916元、水网改造费850元，共计1，766元。

案件受理费50元减半收取计25元，由被告金**、金**、张**负担。

如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮**级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。

裁判日期

二〇一五年十月二十日