龙**与杨**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
审理经过
上诉人龙**因与被上诉人杨**房屋买卖合同纠纷一案，上诉人龙**不服昆明市官渡区人民法院（2013）官民一初字第3223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月25日受理后，于2014年12月30日对本案公开开庭进行了审理。上诉人龙**及其诉讼代理人刘**到庭参加了诉讼，被上诉人杨**因下落不明，本案经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其依法缺席审理。现已审理终结。
一审法院查明
一审法院经审理确认的本案事实是：2011年11月23日，昆明**小区25幢1单元908号房屋所有权人李*某将房屋以54.36万元卖与被告杨**，被告杨**向其支付了20.36万元。2011年8月23日，原告龙**与被告签订买卖合同，被告以李*某的名义将该房卖给原告，房价53.3万元，后原告向被告支付房款40万元。2013年9月29日，原、被告与李*某经协商达成协议，李*某将房屋以53.36万元直接卖与原告龙**，被告向李*某支付的20.36万元转为原告向李*某支付的房款，被告收取原告的40万元，在扣除20.36万元后，其余19.64万元，被告于2014年1月30日前归还原告。同日，被告分别出具《欠条》和《还款承诺书》给原告，再次承诺所欠19.64万元的还款时间为2014年1月30日前，并由被告承担该款占用期间的利息，同时在《还款承诺书》中被告承诺，原告购买该房屋的贷款下来后，由被告每月向原告支付该贷款本息，直到付清19.64万元的本金及利息。现原告认为被告未将上述款项予以退还，故诉至一审法院，请求：判令被告归还原告购房款19.64万元、按同期银行贷款利率支付自2013年3月16日起至判决确定的还款之日的利息。
一审法院认为
一审法院经审理认为：原、被告之间订立的《昆明新**有限公司买卖合同》因订立时被告未取得房屋所有权，为效力待定的合同。后原、被告与房屋所有权人李**达成协议，由李**将昆明**小区25幢1单元908号房屋出卖给原告，导致原、被告签订的《昆明新**有限公司买卖合同》为无效合同。被告因此取得的财产应当返还原告。根据原、被告与李**达成的协议以及被告出具的《欠条》、《还款承诺书》的内容，被告返还原告欠款19.64万元的时间为2014年1月30日前，而原告在被告债务履行期届满前，于2013年11月20日即向一审法院提起诉讼主张债权，无事实和法律依据。被告在《还款承诺书》中承诺，原告购买该房屋的贷款下来后，由被告每月向原告支付该贷款本息，直到付清19.64万元的本金及利息。审理中，原告未举证证明其贷款情况，以及2013年11月20日前的还贷金额，且该内容与原、被告、李**达成的协议、被告出具的《欠条》、以及《还款承诺书》其它条款中关于还款时间、付款方式的约定相矛盾，原告也未主张被告归还其2013年11月20日前的还贷本息，即原告未以该债务属分期履行债务而主张被告履行至起诉前未履行的部分，故该分期履行债务的约定，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：“驳回原告龙**的诉讼请求。”案件受理费4396元，由原告龙**承担。
上诉人诉称
一审判决宣判后，龙**不服，向本院提出上诉称：一、本案起诉前，被上诉人预期违约的行为客观存在，上诉人依法享有法律赋予的起诉权。一审判决以债务履行期限未届满为由通知上诉人撤诉没有事实及法律依据。二、本案审理时，被上诉人实际违约的行为客观存在，上诉人主张的债权已到期，一审判决以债务履行期限未届满为由驳回上诉人诉请没有事实及法律依据。三、被上诉人欺诈侵权的行为客观存在，上诉人权益理应受到法律及时保护。综上，请求：一、撤销一审判决；二、判令被上诉人归还购房款19.64万元及该款项被侵占期间的利息；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人辩称
被上诉人杨**未到庭答辩。
二审中，上诉人向法庭提交如下证据：第一组：（2012）官刑一初字第703号《官渡区人民法院刑事判决书》。欲证明：判决书中被上诉人杨**的丈夫刘*的犯罪事实，与欺骗上诉人的行为完全一致，且刘*曾在公安机关承认他以中介的身份，伙同他老婆杨**采用同样的犯罪手法骗过上诉人龙**等其他受害人（该讯问笔录存档于官渡区人民法院）。被上诉人自始至终都在欺骗上诉人，上诉人维护自身权益不应受骗局约束，一审法院以债务履行期限未届满为由驳回上诉的诉讼请求没有事实和法律依据。第二组：2013年10月25日中国民生**卡营销中心的《催告函》、2013年10月29日上海浦东**司信用卡中心的《告知书》、2013年12月5日交通银**卡中心的《法律告知书》、2014年10月15日建设银行的《律师函》、2014年4月24日的《最后催告》。欲证明：被上诉人杨**不仅在外有许多欠债不还，且在上诉人起诉前，被上诉人已不顾涉嫌犯罪进行信用卡恶意透支（仅根据银行留下的催款通知，被上诉人在民**行、浦发银行、交通银行、建设银行、广**行这五家银行的透支欠款就有10多万元），她的这些行为都已表明其不可能于2014年1月30日前归还上诉人的19.64万，在上诉人起诉时，被上诉人的预期违约行为已客观存在。第三组：2013年10月23日中国农业**明拓东支行的《借款凭证》、2013年11月18日中国农业**明拓东支行的《证明》、上诉人龙**自2013年11月20日以来每月归还银行贷款本息的《明细表》及手机短信通知。欲证明：在《房屋买卖三方协议》签订后，被上诉人随即以出具《还款承诺书》等实际行为否定了自己将于2014年1月30日前归还上诉人19.64万元的约定。根据《中华人民共和国合同法》第94条“有下列情形之一，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，及第108条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”之规定，上诉人的诉讼请求符合法律规定。
本院认为
对于上诉人所提交证据，本院认为，上述证据均系被上诉人及其配偶欠付案外人相关款项的证据，与本案无关，故本院对上述证据不予确认。
被上诉人二审中未向法庭提交新证据。
二审查明事实除“李**将诉争房屋出售给被上诉人的时间部分”外，其余与一审判决认定事实一致，本院予以确认。经双方确认，李**将诉争房屋出售给被上诉人的时间为2011年5月12日。
结合双方诉辩主张，归纳本案二审争议焦点为：被上诉人是否应向上诉人归还欠款19.64万元及利息。
本院认为：上诉人与被上诉人所签《昆明新**有限公司买卖合同》系双方真实意思表示，虽被上诉人签订合同时并未取得诉争房屋的所有权，且之后上诉人与诉争房屋所有权人李某某达成购买诉争房屋的协议，但依据《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，出卖人未取得所有权或处分权并不必然导致合同无效，若因此导致合同无法履行，出卖人应承担的是违约责任。因此，上述合同应为合法有效之合同，一审判决对此认定有误，本院予以更正。上述合同签订之后并未得到实际履行，之后，上诉人、被上诉人及李某某于2013年9月29日签订《房屋买卖三方协议》，约定由被上诉人于2014年1月30日前归还上诉人向其支付的购房款19.64万元；同日，被上诉人出具《欠条》，再次明确上述款项的债权债务关系，并愿意承担银行同期贷款利息。依据上述事实，被上诉人应于2014年1月30日前归还上述款项，并支付逾期归还欠款期间的利息。另查明，上诉人一审起诉时间为2013年11月20日，而一审庭审时间为2014年3月24日，即截至一审庭审时，被上诉人所负债务已到期，应向上诉人归还上述款项及自2014年1月30日起的银行同期贷款利息。一审判决仅以上诉人起诉时，其债权尚未到期为由驳回上诉人一审诉讼请求不当，本院予以更正。另外，上诉人对于上述款项利息的起算时间主张为2013年3月16日，并无相应事实依据，本院不予支持。另，被上诉人于2013年9月29日所出具《还款承诺书》，因系其单方出具，且未征得上诉人的确认，故不应作为其偿还上述款项的依据，本院不予采信。
综上，上诉人所提上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以改判。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
二审裁判结果
一、撤销昆明市官渡区人民法院（2013）官民一初字第3223号民事判决；
二、由被上诉人杨**于本判决生效后十日内向上诉人龙**返还购房款19.64万元，并支付该款项自2014年1月30日至本判决确定的履行期间届满之日止的中**银行同期流动资金贷款利息；
三、驳回上诉人龙**原审其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4396元，二审案件受理费4396元，合计8792元，由被上诉人杨**承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
裁判日期
二〇一五年一月三十日
