于**与昆明市**居民委员会租赁合同纠纷再审民事判决书

审理经过

于**与昆明市**居民委员会租赁合同纠纷一案，昆明市西山区人民法院于2015年3月12日作出（2014）西法民初字第3730号民事判决，于**不服，向本院提起上诉。本院于2015年7月15日作出（2015）昆民一终字第325号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2015年8月27日作出（2015）昆民监字第4号民事裁定，决定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。于**及委托代理人刘**、昆明市**居民委员会的法定代表人杨**及委托代理人肖**到庭参加诉讼。本案经依法报请批准延长审限，现已审理终结。

一审原告诉称

一审原告昆明市**居民委员会（以下简称社区居委会）诉称：1993年5月15日，原告与被告签订了一份协议书，约定：由原告将其所有的土地5.16亩租赁给被告使用，期限自1993年12月1日至2043年11月30日止，协议期满后不动产无偿归原告所有。2011年5月18日，基于政府推进城乡一体化建设旧城改造的要求，被告所租用的土地及地上建筑物纳入城中村改造，被告与相关拆迁部门就地上建筑物的拆迁补偿签订了征地拆迁安置补偿协议。2013年4月22日，被告将地上建筑物交与了相关拆迁部门，完成了拆迁移交。根据原、被告双方所签订的协议书的约定及法律的公平原则，原告对地上建筑物的补偿享有部分权利，但被告以各种理由拒绝向原告支付部分房屋补偿款。为此，原告起诉请求法院依法判令：1.被告支付原告房屋拆迁补偿费593，527元及利息20，000元；2.本案保全费、诉讼费由被告承担。

一审被告辩称

被告于怀琨答辩称：1993年被告与原告签订为期五十年的联合办信誉机电配件厂协议，协议签订后，被告依照协议按时交纳租金至2011年5月底，同时投资建盖了厂房。2011年3月28日政府要求被告配合拆迁，后在原告的要求下，被告只好与拆迁公司签订了拆迁补偿协议，协议约定的拆迁补偿款是对被告剩余租期的补偿。协议中约定协议期内，被告如需将厂房转让他人须征得原告同意，其转让增值部分原告占30%，但拆迁补偿的费用连当时的成本都不够，没有增值。总之，双方签订的租赁协议并未对原告享有拆迁款作出约定，故被告的诉请没有事实和法律依据，不应得到支持。同时，原告在协议履行以及拆迁补偿合同的签订过程中有拖延办理土地使用权证等故意损害被告权益的行为，被告保留向原告追偿的权利，另行主张。

一审法院查明

昆明市西山区人民法院一审查明：1993年5月15日，原告官**委会（变更登记前系昆明市官渡区前卫镇人民政府官庄办事处）与被告于怀琨就联办昆**卫信誉机电配件厂签订协议，约定：原告以土地5.16亩作为投资，厂房及设备投资全部由被告负责。联办期限为50年，即从1993年12月1日至2043年11月30日止。土地使用费被告在第一个五年按每年每亩3500元上交原告，从第二个五年起，每五年递增一次，增幅为15%。原告负责提供水电方便，但涉及的水电费，投资款由被告负责。协议期内涉及土地，房产及企业的一切税收由被告负责。原告协助被告办理土地使用及企业证照手续，各种费用由被告负责。本着来建去丢的原则，协议执行期内的各种不动产，期满时无偿归原告所有。协议签订后，履行过程中，原告方先后按政府的要求补办了手续，办理了国有土地使用权手续，但未领取国有土地使用权证。2011年5月18日，基于昆明市政府推进城乡一体化建设旧城改造的要求，涉案土地及地上建筑物被纳入城中村改造工程，被告与案外人云**限责任公司就地上建筑物的拆迁补偿签订了征地拆迁安置补偿协议。该补偿协议约定房屋主体建筑物的补偿：建（构）筑物中砖混结构补偿费用为921235元、砖木结构补偿费用为509930元、钢架结构补偿费用为65920.50元，附属设施的补偿：砖砌花台补偿费用为1208元、水泥地坪补偿费用为90241.20元、有盖水沟补偿费用为17261.40元、无盖水沟补偿费用为11301.60元、砖石围墙补偿费用为79900.80元。经昆明**民法院（2014）昆民一终字第656号民事判决书确认根据征地拆迁安置补偿协议，案外人云**限责任公司应向被告进行货币补偿房屋拆迁补偿款总额为1856937元，截止至本案法庭辩论终结前，被告已收到928468.50元的拆迁补偿款。2013年3月15日，原告与昆明市西山区人民政府签订了国有土地使用权收购补偿协议，就涉案土地5.16亩的收购补偿达成一致。2013年7月22日，被告将地上涉案土地上建筑物交与了相关拆迁部门，该地上建筑物被拆除。

一审法院认为

昆明**民法院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条规定：“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，土地使用权出让应当签订出让合同。”本案中原告官**委会作为使用土地的单位为了完善涉案5.16亩土地用地手续，与昆明市**渡分局签订了国有土地使用权出让合同，缴齐耕地开发费10323元、征地管理费5161.47元、土地出让金308314元、土地登记费364.1元，共计324162元，并缴纳了耕地占用税13292元和契税46247.10元，取得了完税凭证。虽然该5.16亩土地的国有土地使用证尚未办理下来，但并不影响该5.16亩土地已经办理征地手续和土地出让手续的客观事实，故原告以出让方式取得了该5.16亩国有土地使用权。又根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条规定：“依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其它经济活动，合法权益受国家法律保护”，本案中，原告已取得了5.16亩土地使用权，就有权在土地使用期限内出租给被告使用，其合法权益受国家法律保护。根据最**法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条规定：“……合同实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”涉案合同成立于合同法实施之前，当时的法律未对租赁合同有相应规定，故本案可以适用合同法关于租赁合同的规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。从原、被告双方签订的协议约定来看，虽名为互利互惠、联合办昆**卫信誉机电配件厂，原告以土地5.16亩作为投资，但实际上原告是将5.16亩土地出租给被告使用按年收取土地使用费，故原、被告双方建立的是租赁合同法律关系。又根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”而本案原、被告双方签订的协议，约定的租赁期限为50年，从1993年12月1日起算20年，至2013年12月1日期间为有效，超过部分无效。故原、被告双方签订的租赁合同是合法有效的，但自2013年12月2日起超过20年租赁期限的部分无效。根据《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，原、被告双方协议书约定：本着来建去丢的原则，协议执行期内的各种不动产，期满时无偿归原告所有。可以看出，原、被告双方真实的意思表示为租赁期限50年期满后，协议执行期内各种不动产无偿归原告所有。2013年因遇昆明市政府城乡一体化建设旧城改造项目，涉案租赁的土地及地上建筑物被拆迁，可获得租赁土地上不动产拆迁的货币补偿款共计1，696，998.50元（包括房屋主体建筑物的补偿：建（构）筑物中砖混结构补偿费用为921，235元、砖木结构补偿费用为509，930元、钢架结构补偿费用为65，920.50元，附属设施的补偿：砖砌花台补偿费用为1，208元、水泥地坪补偿费用为90，241.20元、有盖水沟补偿费用为17，261.40元、无盖水沟补偿费用为11，301.60元、砖石围墙补偿费用为79，900.80元）。租赁期限内遇政府拆迁应视为租赁期限提前到期，根据公平原则，租赁土地上不动产因拆迁可获得的货币补偿款应按照合同约定的租赁期限50年比照被告实际租赁年限在原、被告之间进行分配，被告实际租赁期限自1993年12月1日至签订拆迁补偿协议之日即2011年5月18日止，共计17年零5个月，原告占35%。故原告应分得涉案不动产拆迁可获得的货币补偿款1，696，998.5元×35%=593，949.48元，但原告仅主张593，527元，本院予以支持。至于原告诉请的利息，因原、被告双方对于利息支付未作约定，故本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条、第八条、最**法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条、《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条的规定，遂判决：一、由被告于怀琨于本判决生效之日起十日内向原告昆明市**居民委员会支付房屋拆迁补偿款人民币593527元。二、驳回原告昆明市**居民委员会的其他诉讼请求。

一审宣判后，于怀琨不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉的主要事实和理由为：1.被上诉人不是本案适格原告；2.附条件和期限的民事法律行为在不符合所附条件或期限未到时不生效，一审法院曲解法律；3.一审法院认定超出二十年租赁期限无效，但又按照50年进行计算，自相矛盾；4.一审法院只分割了上诉人的房屋拆迁款，却未分割被上诉人的土地补偿款，显失公平；5.被上诉人存在违约行为，应承担违约责任。

二审被上诉人辩称

被上诉人昆明市**居民委员会答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

经审理，二审确认的案件事实与一审一致。

二审法院认为

本院二审认为：双方于1993年5月15日签订的《协议书》名为联办企业，实为租赁，本院确认双方之间的真实法律关系为租赁关系。该协议系双方真实意思表示，除约定租期因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定而部分无效外，其余部分合法有效，本院予以确认。双方合同第六条约定：本着来建去丢的原则，协议执行期内的各种不动产，期满时无偿归甲方（即官**委会）所有。该条款对于怀琨在履行租赁合同中建盖的地上建筑物、构筑物在合同期满后的归属进行了约定，但并未约定在合同履行期间，官**委会也享有该部分地上建、构筑物的所有权和使用权。根据本案查明的事实，于怀琨在2011年5月18日就其建盖的地上建、构筑物与拆迁公司签订拆迁补偿协议，并于2013年7月22日前将地上涉案建、构筑物交与了相关拆迁部门。根据《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款之规定，在双方约定的期限届满前，该建筑物如遇拆迁，针对该部分建筑物的补偿款项只能由于怀琨享有。现官**委会主张要求分割的拆迁补偿款均系针对于怀琨所建盖的地上不动产部分的拆迁补偿款项，并不包含土地部分补偿费用，故官**委会的诉请无事实和法律依据，不应支持。综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，遂判决：一、撤销昆明市西山区人民法院（2014）西法民初字第3730号民事判决。二、驳回昆明市**居民委员会的诉讼请求。

本院2015年7月15日作出（2015）昆民一终字第325号民事判决后，经本院院长提交审判委员会讨论认为，本案认定事实及适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款、二百零六条、二百零七条的规定，经本院审判委员会决定，裁定本案由本院另行组成合议庭进行再审。

再审中，于*琨述称：昆明**民法院以院长发现错误进入再审违反法定程序，该案即使要进入再审也应由上一级人民法院再审。其对案件的实体处理陈述理由与原二审上诉理由一致。同时，认为如房屋拆迁补偿要分享，那么土地补偿费也应拿出来双方分享。

再审被申请人辩称

昆明市**居民委员会述称：请求撤销昆明**民法院（2015）昆民一终字第325号民事判决，并驳回于怀琨的上诉请求。事实理由：1.双方签订的《协议书》符合当时的经济发展政策，被上诉人对用地手续已做了完善，《协议书》应当是合法、有效的。虽然原一、二审法院均确认了租赁期限超过20年是无效的，但是合同部分无效并不影响其他有效部分的法律效力，故双方所在《协议书》中所约定的其他条款依然具有法律效力，应当确实履行。2.按照协议的约定及法律的公平原则，社区居委会对地上建筑物的拆迁补偿应当享有相应的权利。3.双方的合同已经生效并确实履行，申请人没有任何过错，也没有任何违约行为。双方在协议中已经明确土地所有权永远属于申请人，被申请人所享有的是承租权，对租赁物土地的征收补偿权只能由申请人享有。综上，昆明市西山区人民法院（2014）西法民初字第3730号民事判决符合法律规定，符合公平原则，请求维持。

本院再审确认的案件事实和一、二审确认事实一致。再审审理中，昆明市**区居委会认为，第六条约定的期限及条件未成就，不是依据第六条来主张权利，而只是参照第六条的约定，按公平原则享有对建筑物拆迁补偿款的部分权利。第八条的约定只是针对协议期间发生转让而约定，主要是为了限制对方随意转让，本案没有发生转让，所以也没有转让费。于怀*认为，按照第六条的约定，期限届满前建筑物、构筑物的所有权人是于怀*，该约定所附条件未成就，官庄社区居委会不享有任何权益，请法院尊重双方的约定和认可的事实。

本院认为

综合诉辩双方当事人在原一、二审及再审中的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、本案二审判决生效后，由本院院长提交审判委员会讨论决定进入再审是否符合法律规定的程序；二、由于双方当事人租赁的土地被国家征用而导致合同不能履行，于怀琨在土地上建盖的厂房及附属建筑设施在拆迁后所获得的补偿，昆明市**居民委员会是否享有部分权益，即分享该补偿款。

针对第一个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款规定，各级人民法院院长对本院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误，认为需要再审的，应当提交审判委员会讨论决定。本案是本院（2015）昆民一终字第325号民事判决发生法律效力后，经本院院长提交审判委员会讨论决定进入再审的，符合前述法律规定的人民法院决定再审的程序。于怀*认为本案进入再审违反法定程序，并以此而提出应由上一级法院再审和申请合议庭回避的主张，没有法律依据，本院不予支持。针对第二个争议焦点，本院认为，双方当事人自愿签订的名为联合办厂协议，实为租赁的合同，经完善用地手续后，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于合同约定的租赁期限，双方订立合同时，法律对租赁期没有限制性规定，《中华人民共和国合同法》生效实施后，规定租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。本案双方约定的租赁期限为五十年，超过二十年的部分原一、二审判决认定无效是正确的，本院再审予以确认。由于承租人是按五十年租期投资建盖厂房等不动产设施，而致无效的原因非双方当事人的过错所致，故一审按五十年租期折算补偿费，并无不妥。故本院予以确认。双方在合同第六条、第八条约定，即“六、本着来建去丢的原则，协议执行期内的各种不动产，期满时无偿归甲方（官**居委会）所有；八、协议期内，乙方（于怀*）如需将厂房转让他人，须征得甲方同意，其转让增值部分，甲方占30%”，这两个条款单独理解均系附条件的民事行为，双方并无争议，但将两个条款放到整个合同中来理解，两个条款就不仅是附条件的民事行为，而是合同对价条款的有机组成部分，即官**居委会除按合同约定收取租金外，合同期满可以取得建筑物的所有权；履行期内发生转让可获得增值部分的30%。这两个条款事实和实质上是约定社区居民委员会在协议履行期内和履行期限届满后对租赁土地上建筑物享有的财产权益。双方对该对价条款的实现设定了上述两种情形，但上述两种情形未发生，而发生了双方未约定的国家征用的情形。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案双方当事人对国家征收或者征用时该对价，即价款的实现没有约定，现又不能协议补充。故依法应按前述法律的规定，按合同有关条款，即合同第六条的约定，确定社区居委会应享有的份额。一审昆明市西山区人民法院按双方约定的五十年租赁期限平摊拆迁补偿款，于怀*已使用期间的补偿费归社区居委会所有，未使用的剩余期间的补偿费归于怀*所有，符合双方合同第六条“来建去丢”，期满后不动产归社区居委会所有这一约定中社区居委会所享有的财产权益份额，所作判决虽适用法律不准确，但判决结果是正确的，也符合公平合理，确定各方权利义务的原则。本院予以维持。租赁所涉土地属社区居委会所有和享有使用权，国家征收针对土地的补偿依法归社区居委会所有，于怀*要求分割的请求，没有法律和合同依据，本院不予支持。二审判决对双方所签合同理解、认识有误，适用法律不当，依法应予撤销。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条、第二百一十四条，《诉讼费交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：

再审裁判结果

一、撤销昆明**民法院（2015）昆民一终字第325号民事判决；

二、驳回原二审上诉人于怀琨的上诉，维持昆明市西山区人民法院（2014）西法民初字第3730号民事判决。

二审案件受理费计人民币9，938元，由上诉人于怀琨负担。

本判决为终审判决。

本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

裁判日期

二〇一六年三月二十八日