马**、马**、马**、马*丁诉杨**、张某某房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书

审理经过

原告马**、马**、马**、马*丁诉被告杨**、张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月15日受理后，依法由审判员冯**适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马**、马**及四原告委托代理人马鲜明，被告杨**、张某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

四原告诉称：2015年8月6日，两被告事先拟定了一份《房产转让协议书》后找到原告马*甲，两被告声称愿以21万元的价格向马*甲一家人购买位于大理市喜洲镇永兴村委会某某村的一处住宅，该住宅的房产所有证为大理市房权证喜字第*某号，宅基地使用权为1987年11月30日颁发的大理市宅基地使用证某某号。原告马*甲表示，该房产为马*甲与妻子马*戊和子女马*乙、马*丙、马*丁共同所有的家庭共有财产，原告马*甲要征得以上人员的同意方能出卖以上房产。2015年8月6日，两被告向原告马*甲表示，由马*甲与马*戊先在协议书上签名确认，等到马*甲征得马*乙、马*丙、马*丁三人同意签名确认后，以上协议即生效。原告马*甲信以为真，当日与妻子马*戊在协议上签了名。2015年10月，两被告却拿着以上协议书向四名原告主张以上房产的所有权并要求四原告搬离，四原告认为两被告的主张不合法，理由为：首先，依据我国相关法律的强行性规定，农村两个村委会社员之间的宅基地转让需经出让人一方村民小组组员多数通过方可；其次虽然协议书当中原告马*甲与两被告协定出卖价为21万元，但是，至今两被告没有向四原告支付；再次，在协议书当中，出卖人分别为马*甲、马*乙、马*丙、马*丁，但是，在签订协议书时只有马*甲一人签名确认，其它三人并没有签名确认。所以，本案所涉的协议书无论从法律的强行性规定，还是合同的生效必要要件来说，均应当判定为无效。现特向大理市人民法院提起诉讼，请求：1、依法判令原告马*甲与其配偶马*戊于2015年8月6日与两被告签订的《房产转让协议书》无效；2、由两被告承担本案诉讼费。

被告辩称

两被告辩称：2012年9月，原告一家因家庭急需周转资金，经人介绍向被告借款。经过充分协商，双方于2012年9月30日签订了一份《财产抵押协议书》，由被告将人民币15万元出借给原告一家，双方约定借款利息按照月息2分计算，由原告一家用现代挖掘机、中华尊驰车、购买挖机的1万元定金收条、首付10万元的收据及房产作为借款抵押，借款期限从2012年9月30日起至2013年9月28日止。协议还对利息支付、不按时支付利息、不按时归还借款的责任等问题进行了明确约定。协议签订当日，被告即将15万元交付给了原告。原告一家不仅没有按时向被告支付借款本息，还额外再向被告借款，不能还款后，又以其要向银行贷款偿还被告的借款，要使用车辆和挖机作为抵押物为由，将抵押物中的《机动车登记证书》、挖机的《产品合格证》、挖机押金条两张骗回去，并向被告出具了收条。此后原告仍未偿还借款，经被告反复追要，双方对借款本息进行了结算，原告一家确认截止2014年10月17日共计欠被告借款本息27.3万元，并承诺在2014年10月24日一定归还8万元至10万元，原告马**、马**二人还共同向被告出具了一份《承诺书》，证人杨**、何某某共同在承诺书上签字。原告在承诺期限届满后未还款，经被告追索，原告主动提出将其房产出售给被告，房价款用来折抵所欠被告的借款。双方协商确认由原告以21万元的价格将其位于喜洲**委会某某社的房产（房产所有权证大理市房权证喜字第*某号，宅基地使用证某某号）出售给被告。2015年8月6日，双方一起到大理市喜洲镇法律服务所，请工作人员为双方代书了《房产转让协议书》，转让方当中由原告马**及其配偶马*戊签名捺印，受让方由被告夫妻签名捺印，并由法律服务工作者对该协议书进行了法律见证。因房价款是直接从原告所欠被告的借款中折抵，没有另外支付给原告，因此在协议第四条当中就已经明确协议签订当日售房款21万元已一次性付清给原告方。综上，被告认为，双方签订的《房产转让协议》是双方的真实意思表示；而且该转让的房产有《房屋所有权证》和《宅基地使用证》，手续齐全，在房产证的房屋所有权人一栏仅有原告马**一人，按照法律规定该房产属于其和马*戊的夫妻共同财产而不属与其子女的共有财产，协议当中已经有其夫妻二人的签名捺印，其子女是否签名根本不影响合同的效力。再者，被告夫妻也是农村户口，可以购买农村的房屋。因此，双方签订的《房产转让协议》合法有效，应当严格执行。原告所谓2015年8月6日被告事先拟好协议并找到原告马**，声称愿意以21万元的价格购买其永兴村委会某某社的住宅，至今被告没有向四原告支付21万元的售房款等等，均属歪曲事实。另外，在原告的房产证、宅基地证当中，均无马**子女马*乙、马**、马*丁的名字，他们不是共有人；在合同中虽列了他们三人作为甲方，但该三人并没有在合同上签名，该三人不是合同的相对方。因此，马*乙、马**、马*丁不具备诉讼主体资格，请法院依法驳回此三人的起诉。为了保护民间交易的稳定，维护买受人的合法权益，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：原告马**、马**、马**、马**与被告杨**、张某某之间有民间借贷关系，四原告至今尚欠二被告借款本息未还清。为清偿尚欠二被告的借款，2015年8月6日，原告马**和妻子马*戊（甲方）与被告杨**、张某某（乙方）签订了一份《房产转让协议书》，协议书载明：甲方马**是马**、马**、马**的父亲，其中马**、马**是夫妻关系，甲方因家庭其他发展需要，对于坐落大理市喜洲镇永兴村委会某某社的房产无法管理，经家庭成员协商一致，决定将上述房产转让给乙方杨**、张某某夫妻所有。甲、乙双方本着平等、自愿、等价有偿、诚实信用的原则，经双方协商一致，特签订本协议，以便双方共同遵守履行。一、甲方把坐落于大理喜洲镇永兴村委会某某社房产（其房产所有权证为大理市房权证喜字第*某号，宅基地使用证为1987年11月30日颁发的大理市宅基地使用证某某号）转让给乙方所有。二、宅基地使用人马**，土地坐落大理喜洲镇某某村，使用土地面积—房屋占地271.5平方米，其他用地98平方米，空地121平方米，合计490.5平方米。土地四至一东至天井，西至沙坝东侧，北至沙坝南侧，南至沙坝北侧。大门、天井、道路同院人共同出入使用。三、双方议定房产转让价为人民币贰拾壹万元（￥210000.00元）整。四、乙方于双方签订协议之日，将房价款人民币贰拾壹万元（￥210000.00元）整，一次性付清给甲方。五、甲方把上述房产的房产所有权证为大理市房权证喜字第*某号，宅基地使用证某某号二本交给乙方，即日起乙方享有上述房产的所有权和宅基地的使用权。六、房产转让的税收、今后乙方过户所产生的一切费用由乙方承担。七、甲方转让给乙方的房产由甲方暂住二个月后，于2015年10月10日前，自觉将上述房产移交给乙方所有。八、若因转让他人干涉由甲方负责解决。九、本协议自甲、乙双方签字之日起生效，双方应认真履行，任何一方不得违反或违约，否则将承担由此引起的一切民事法律责任。本协议书一式三份，甲、乙双方各持一份，大理市喜洲法律服务所一份，具有同等的法律效力。合同签订后，二被告未实际支付给原告马**购房款，原告马**亦未将房屋交付给二被告。上述事实有原、被告均提交的房产转让协议书，被告提交的财产抵押协议书、借条、承诺书、收据、房屋所有权证、宅基地使用证，及双方当事人当庭一致陈述予以证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，原告马*甲与妻子马*戊与被告杨**、张某某于2015年8月6日签订的房屋买卖协议，违反我国法律、行政性法规的强制性规定，系无效协议。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定，宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定宅基地的所有权归农民集体所有，宅基地使用权的主体是特定的农村居民，每户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。以上规定，均反映出不允许宅基地使用权向本集体组织以外的人转让。原告马*甲与二被告在签订该房屋买卖协议书时，约定房屋及该房屋的宅基地使用权一并转让，而被告杨**、张某某均不是喜洲**委会某某村集体组织成员，故原告马*甲将宅基地使用权转让给集体组织以外的成员违反法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，原告马*乙、马*丙、马*丁虽主张三人是该出卖房屋的共有人，就此其均未举证证实，房屋所有权证上所记载的权利人为马*甲，宅基地使用证上虽载明人口5人，但不能明确该5人中是否包括马*乙、马*丙、马*丁三人，故本院确认马*乙、马*丙、马*丁不是本案房屋买卖合同的主体，不具有诉讼主体资格。原告马*甲明知农村宅基地上建盖的房屋不能转让给集体组织以外的成员，还提出用房屋抵债，对合同无效有较大过错，应承担相应的法律责任。原、被告之间的民间借贷纠纷，双方可另案诉讼解决，本案不作评判。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：

裁判结果

2015年8月6日原告马*甲及马*戊与被告杨**、张某某签订的《房产转让协议书》无效。

案件受理费4450元，减半收取2225元，由原告马*甲承担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至大理白**人民法院。

裁判日期

二〇一六年三月三日