袁**诉云南俊**限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告袁**诉被告云**有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月6日受理后，依法适用简易程序，于2015年12月10日公开开庭进行审理。原告及其委托代理人曹**、被告云**有限公司的委托代理人李**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2014年7月3日上午原告的装修师傅范**到原告位于滨江俊园房屋取回剩余装修工具时，发现房屋内有深达八公分的积水，并且卫生间蹲坑及面盆排水口持续有粪水外冒。装修师傅即向被告服务中心报告，随后被告公司工作人员到场并参与清扫室内积水，但由于排污口一直有污水外冒，被告即联系施工方管道疏通公司进行疏通，期间由于被告弄错排污管出口延长了水淹时间，后找到了正确排污管口进行疏通，但未找到堵塞的原因。7月11日，物**司曾通过原告又对主管道进行疏通，疏通时发现了塑料袋等物。原告认为因被告管理问题，给原告造成了装修损失89462元，并且由于原告房屋内淹水导致渗漏到楼下住户，导致原告赔偿案外人包洪9151元，共计产生损失98613元。故原告请求：1、判令被告赔偿原告财产损失共计人民币98613元；2、判令被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告辩称：被告已严格履行物业服务协议，在接到原告通知后，立即联系疏通公司对排水管道进行了疏通，被告已经帮原告解决了问题。原告诉状称被告因弄错排污管出口而延迟了制止淹水时间与事实不符，被告是在疏通管道后，寻找出水口垃圾时找错管道，未影响管道疏通工作。被告不仅帮助原告疏通管道，还帮助原告处理了屋内积水，也给原告提出了合理建议，建议原告立即拆除屋内木地板排除积水，防止对楼下住户造成影响，但原告不愿处理，最终导致污水淹到楼下住户还损坏了自己的其他装修，原告的损失是原告处理不当造成的与被告无关。

经质证，被告对原告的诉讼主体及原告提交的证据中：物业服务协议、室内装修竣工验证申请表、情况说明、民事判决书、照片、收据、中**银行银行卡客户交易查询表、转账凭条的真实性均予以认可。对证据房屋备案登记表的真实性不认可，认为未看到原件，但认可原告系诉争房屋的所有权人；对遭水淹情况、身份证复印件的真实性不认可，认为属于案外人的证人证言，证人不能出庭作证不到说明真实情况；对装修报价表、预算表的真实性不予认可，系尚未发生的费用，对关联性亦不予认可。原告对被告提交的证据：物业服务协议、验房表、装修管理服务协议、通球试验照片的真实性予以认可，对通球试验记录、温馨提示及照片、给排水设施设备保养记录的真实性不予认可，认为系被告单方制作；对付款证明、证人证言的真实性不认可，认为不能证明被告已完成疏通工作的证明目的。

本院对原、被告双方无争议的证据的真实性予以采信。对原告提交的证据中：房屋备案登记表，因被告认可原告系诉争房屋的所有权人，故本院对该证据的真实性予以采信；遭水淹情况、身份证复印件，该证据属于证人证言，依据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条之规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。范*龙无故未到庭作证，本院对其真实性不予采信；对装修报价表、预算表，本院认为，出具该表的机构不具有鉴定或评估的资质，且该组证据并不等同于原告已支付的实际损失，故本院对其关联性不予采信。对被告提交的证据中：通球试验记录、温馨提示及照片、给排水设施设备保养记录，虽系被告单方出具的证据，但被告作为小区物业的管理单位，只能依据其管理、服务的记录提供证据，并且原告对被告进行过给排水管道维护工作的事实予以认可，证人证言也证实了被告定期进行小区给排水管道维护的工作，故本院对被告提交的该组证据的证明效力予以采信；对付款证明原告虽对其真实性不予认可，但认可系被告出钱请人进行管道疏通，故本院对该份证据的真实性予以采信；对证人证言，原告对证人的身份均予认可，只是认为证人毕*的部分陈述不真实，故本院对原告认可的证人毕*的部分证言、证人黄**的证言真实性予以采信，对原告未认可部分，因证人系被告公司员工，与被告存在利害关系，被告对此未能提供证据佐证，故本院对其真实性不予采信。

综上所述，本院确认以下案件事实：原告系位于昆明市张官营滨江俊园某房屋的所有权人。2014年2月9日，原、被告签订《物业服务协议》约定由被告为原告居住的滨江俊园二期提供小区共用部分及共用设施设备的日常管理维护和服务，原告向被告支付物业费。2014年6月11日原告开始对房屋进行装修。2014年7月3日，滨江俊园某房屋内发生反水，原告委托的装修工人发现后即向被告报修，被告及时联系了施工方及管道疏通公司到房屋内对该房屋的管道进行了疏通，并由被告支付了管道疏通费用。2014年7月11日，被告又联系施工方对整栋房屋的主管道进行通球试验，通球试验结束后发现了堵塞物系塑料袋等生活垃圾。现原告认为原告房屋反水系被告管理不善所致，故要求被告承担赔偿责任。

经本院释明，原告认为本案案由应为物业服务合同纠纷，并要求被告承担违约责任。

本院认为

本院认为，物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的民事合同。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。依据《物业管理条例》第三十六条之规定“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”本案中，原、被告签订《物业服务协议》，约定由被告对滨江俊园二期提供小区共用部分及共用设施设备的日常管理维护和服务，即被告的合同义务在于对小区共用部分及共用设施设备的日常管理维护，原告房屋内的管道、及从原告房屋内连接到主管道上的这部分管道，属于原告专属部分，不在服务协议约定的被告的合同义务范围内。且原告认为其家中反水系被告提供的物业服务管理不善所致，但原告未能举证证明管道堵塞系被告管理不善造成、也未能证明系小区共有部分的管道堵塞导致原告专有部分的管道反水，亦未能证明被告存在不履行物业服务等违约行为，故依据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告未能对其主张提交证据证实，本院对原告的该项诉讼主张不予支持。本院认为，本案中，被告在接到原告报修后及时到原告家中对管道进行了疏通，并支付管道疏通费用，被告提交证据已证明其按合同约定定期对共有部分的管道履行日常维护和管理的义务，故被告不存在违约行为，不需要对原告承担违约赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十二条、《物业管理条例》第三十六条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定判决如下：

裁判结果

驳回原告袁**的诉讼请求。

案件受理费2265元，因适用简易程序，本院减半收取1132.5元，由原告袁**承担。

如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省**民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。

裁判日期

二〇一六年一月二十七日