云南**限公司、云南**限公司诉昆明起进商**公司、昆明市菊**管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告云南**限公司（以下称“圣**司”）、云南**限公司（以下称“新本公司”）诉被告昆明起进商**公司（以下称“起进商**司”）、昆明市菊**管理有限公司（以下称“菊花园公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月16日立案受理后，依法由代理审判员曾**适用简易程序，于2015年2月2日公开开庭进行审理。两原告共同委托代理人苏*，被告起进商**司委托代理人顾建所以及被告菊花园公司委托代理人李*到庭参加诉讼。因案情复杂，双方当事人争议较大，本院裁定本案转为适用普通程序，依法组成合议庭，并依法追加云南**限公司（以下称“起进投资公司”）为被告，于2015年5月7日公开开庭进行审理。两原告共同委托代理人苏*，被告起进商**司、起进投资公司共同委托代理人顾建所以及被告菊花园公司委托代理人李*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告圣**司、新本公司诉称：2013年10月30日，原告圣**司、新本公司与被告起进商**司签订仓库租赁合同，由被告起进商**司将昆明市小石坝新世纪大型综合批发市场仓储区第二幢1-42号库房共计42间库房续租给原告使用，续租期两年，自2013年11月30日起至2015年11月30日止，租金为872681.6元／年，按年支付。合同生效后，原告按照约定于2013年10月30日向被告起进商**司支付了租金244320元、于2013年11月7日向被告起进商**司支付了租金628361.6元，共计872681.6元（第一年租金）。同时，原告预交了第二年的部分租金127318.4元。2014年11月11日，原告突然收到云南聚**限公司“告知函”，称原告承租的库房已经交由被告菊花园公司接管，新公司将提高租金，并限原告于2014年11月30日到新公司办理新的租赁手续，否则退房。原告认为，原告与被告起进商**司签订的合同尚未到期，原合同应当由被告起进商**司及被告菊花园公司继续执行，否则，原告可以以违约为由追究二被告的法律责任。经原告与二被告协商，二被告均不退还原告享有的租金。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：一、由被告起进商**司、菊花园公司连带退还原告未到期租金127318.4元，并支付该款项自2013年10月30日起至实际付清之日止按中**银行同期贷款利率计算的利息；二、由被告起进商**司、菊花园公司连带赔偿原告违约金100000元及损失234565元；三、本案诉讼费用、保全费用由二被告连带承担。在本案审理过程中，原告明确放弃要求被告承担保全费用的诉请，并要求被告起进投资公司对上述诉请承担连带责任。

被告辩称

被告起进商**司辩称：因归属于不可抗力的政府拆迁行为，被告起进商**司不构成违约，原告诉称的违约金、损失及利息应当驳回。未使用期间的租金应当由被告菊**公司退还，不应由被告起进商**司承担，被告起进商**司已经向被告菊**公司支付了5000000元，用于处理商户未使用期间的租金、保证金等遗留问题。被告菊**公司已经承诺所有商户的合同及经济债权债务由其承担，故未使用期间的租金应由被告菊**公司承担。另，原告自行搬走后，未使用期间的租金不应退还。

被告菊**公司辩称：被告菊**公司与原告不存在合同关系，不是本案适格被告。被告菊**公司已经将市场交给云南聚**限公司管理，且超出一年以外的租金应当由被告起进商**司处理。另，原告自行搬走后，未使用期间的租金不应退回。

被告起进投资公司辩称：被告起进投资公司在仓库租赁合同上盖章是为了配合原告办理工商手续，租金是由被告起进商**司收的，本案中所产生的责任与被告起进投资公司无关。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据如下：

1.营业执照、组织机构代码证，欲证明原告的主体资格；

2.法定代表人身份证明，欲证明原告法定代表人的身份；

3.仓库租赁合同，欲证明原、被告双方存在租赁合同法律关系，被告构成违约；

4.转账支票存根及发票（各2张），欲证明原告守约；

5.被告营业执照（复印件），欲证明被告的主体资格；

6.告知函，欲证明被告构成违约；

7.搬迁库房支付费用单，欲证明被告违约给原告造成了损失；

8.厂房租赁合同2份、照片（8张），欲证明原告搬迁库房发生的费用。

经质证，被告起进商**司、起进投资公司对证据1、2、5的真实性、合法性及关联性均无异议；对证据3的真实性无异议，对其证明目的不予认可，认为该证据不能证明被告起进商**司、起进投资公司构成违约；对证据4的真实性无异议，对未使用期间即2014年11月30日之后的租金为127318.4元无异议，但认为该款项应由被告菊花园公司退还；对证据6的真实性无异议，对其关联性不予认可；对证据7的真实性不予认可，认为该证据是普通的收据，形式上不符合规定，且内容上是工厂建设，合同中没有约定搬迁费由被告起进商**司、起进投资公司承担，原告与被告起进商**司是租赁关系，帮原告建盖工厂不合理；对证据8的真实性无异议，认为搬迁通知是2014年11月11日发出的，但原告与第三方签订租赁合同是2014年10月18日，是原告自己要走，不是有人撵原告走。

经质证，被告菊花园公司对证据1、2的真实性、合法性及关联性均无异议；对证据3的真实性、合法性无异议，但不认可其关联性，认为该证据不能证明被告菊花园公司构成违约；对证据4的真实性、合法性无异议，但认为与被告菊花园公司无关；对证据5的真实性、合法性无异议；对证据6的真实性无异议，认为经营方为云南聚**限公司；对证据7的真实性、合法性及关联性均不予认可；对证据8的真实性予以认可，认为搬迁通知是2014年11月11日发出的，但原告与第三方签订租赁合同是2014年10月18日，是原告自己要走，不是有人撵原告走。

本院对原告提交的证据认证如下：

本院查明

三被告对证据1-6的真实性无异议，本院予以确认并采证；证据7、8形成于原告与案外人之间，原告未提交证据予以辅证，亦未提供相应途径以核实该证据的真实性，故本院在本案中不予采证。

被告起进商**司为支持其抗辩主张，向本院提交的证据如下：

1.昆明经济技术开发区拆迁安置局文件（拆迁通知）、通知，欲证明因发生政府拆迁，归属于不可抗力的政府行为，被告起进商**司向商户发出通知，且《仓库租赁合同》第七条约定如发生政府拆迁，租金据实结算，故被告起进商**司没有违约，原告主张的违约金及损失没有依据；

2.承诺书、收条、委托书，欲证明被告起进商**司已经与被**园公司达成一致，被**园公司承诺所有商户的合同及经济债权债务由其承担，原告自行搬走后，未使用期间的租金不应由被告起进商**司退还。

经质证，原告对证据1中昆明经济技术开发区拆迁安置局文件（拆迁通知）的真实性无异议，对其证明内容不予认可，认为被告起进商**司未将政府拆迁行为及时通知原告，该文件是对建筑物和附属物进行拆迁，没有对市场进行拆迁，市场是转移到被告菊花园公司名下，且被告起进商**司、菊花园公司与经开区投资促进局签订协议说明市场是过渡和转移，并不是对市场进行取缔，而是由被告菊花园公司接收了租赁物；对证据1中通知的真实性无异议，认为通知时间为2014年6月24日，迫使原告寻找新的库房；对证据2的真实性表示不清楚，认为该证据是被告起进商**司与被告菊花园公司之间签订的。

经质证，被告菊花园公司对证据1的真实性、合法性及关联性无异议，对证据2的真实性、合法性无异议，但认为该证据是被告起进商**司与被告菊花园公司之间的关系，并且双方已对相应的费用作出明确的约定，该证据与本案无关。

经质证，被告起进投资公司对证据1、2的真实性、合法性及关联性均无异议。

本院对被告起进商**司提交的证据认证如下：

原告及被告菊花园公司、起进投资公司对证据1的真实性无异议，本院予以确认并采证；证据2系形成于被告起进商**司与被告菊花园公司之间，被告菊花园公司对其真实性无异议，本院予以确认并采证。

被告菊花园公司为支持其抗辩主张，向本院提交的证据如下：

1.小石坝干菜批发市场剩余商户租金处理协议、结算清单（复印件），欲证明协议约定由被告菊花园公司处理合同租赁期一年以内的租金，一年以上的租金由被告起进商**司处理，二被告约定的结算截止日期为2014年11月30日，被告起进商**司没有向被告菊花园公司交付2014年11月30日之后的租金；

2.国有土地使用权证（复印件），欲证明被告菊花园公司是涉案土地的使用权人；

3.国有土地使用权出让合同、昆明市国有建设用地使用权挂牌交易成交确认书（均为复印件），欲证明被告菊花园公司以出让的形式获得了涉案土地的使用权。

经质证，原告对证据1表示无法确认真实性，认为该证据系被告起进商**司与被告菊花园公司之间形成的；对证据2、3的真实性、合法性及关联性均无异议。

经质证，被告起进商**司、起进投资公司对证据1的真实性、合法性无异议，认为该处理协议已经由新的承诺书取代，被告起进商**司与被**园公司于2014年9月18日签订承诺书，新的法律行为取代了旧的法律行为，该处理协议已经作废；对证据1中结算清单的真实性无异议，对其证明内容不予认可；对证据2、3的真实性、合法性及关联性均无异议。

本院对被告菊花园公司提交的证据认证如下：

证据1形成于被告起进商**司与被告菊花园公司之间，被告起进商**司对其真实性无异议，本院予以确认并采证；原告及被告起进商**司、起进投资公司对证据2、3的真实性无异议，本院予以确认并采证。

被告起进投资公司未向本院提交证据。

经审理，本院确认本案法律事实如下：

2012年7月13日，昆明市土地和矿业权交易中心（挂牌人）、昆明市国**开发区分局（委托人）与被告菊花园公司（竞得人）签订《昆明市国有建设用地使用权挂牌交易成交确认书》，其主要内容是：“通过竞价，现挂牌人、委托人与竞得人正式确认：本次国有建设用地使用权挂牌交易已应价成交，竞得人以150694800元竞得昆明市经**街道办事处普照社区海子片区4-08-01、4-09-01、4-10号地块的土地使用权。”2012年7月27日，被告菊花园公司（受让人）与昆明**源局（出让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，其主要内容是：“第一条、根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、有关行政法规及土地供应政策规定，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。第二条、出让土地的所有权属中华人民共和国，出让人根据法律的授权出让国有建设用地使用权，地下资源、埋藏物不属于国有建设用地使用权出让范围。……第四条、本合同项下出让宗地编号为KCJ2011-15，宗地总面积为196988.84㎡，其中出让宗地面积为196988.84㎡。本合同项下的出让宗地坐落于昆明市经**街道办事处普照社区海子片区4-08-01、4-09-01、4-10号地块。……第五条、本合同项下出让宗地的用途为工业用地。……第八条、本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为150694800元。……第十六条、受让人同意本合同项下宗地建设项目在2013年1月27日之前开工，在2014年7月27日之前竣工。……”2013年8月7日，被告菊花园公司就上述地块取得了土地使用权证，座落为昆明经开区普照海子片区4-08-01、4-09-01、4-10#地块。

2013年10月30日，原告圣**司、新本公司与被告起进商**司、起进投资公司签订《仓库租赁合同》，其主要内容是：“出租方（甲方）：昆明起进商**公司、云南**限公司；承租方（乙方）：云南圣田商**公司、云南新本商**公司。根据《中华人民共和国合同法》及相关规定，为明确出租方和承租方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。一、甲方将位于小石坝新世纪大型综合批发市场仓储区的第二幢1-42号共42间库房（面积为4987.12平方米），续租给乙方作经营仓储使用。二、续租期为两年，甲方从2013年11月30日起将仓库交付乙方使用至2015年11月30日止。三、租金及支付方式：租金确定为每月每平方米15元，一年支付方式。甲方给予优惠25000元，每次实际支付金额为872681.60元。……七、在合同期内，发生租赁物使用权、所有权变更，甲方应通知乙方，甲方保障合同继续有效。如造成不能继续履行，由甲方承担违约责任。合同期满时，乙方在同等条件下有优先权。如中途因不可抗力导致租赁物及设施损坏和造成损失的，双方互不承担责任；发生政府拆迁，已使用时间租金不退还，未使用时间的租金退还乙方。……九、违约责任。如中途毁约，毁约方向守约方承担违约金100000元。十、本合同在履行期间，如发生争议，双方应协商解决；协商不成的，诉讼解决。本合同未尽事宜，双方协商补充，补充合同与原合同具有同等法律效力。本合同一式两份，甲乙双方各持一份，即自签订之日起生效，原订合同作废。十一、乙方确认在订立合同前已认真阅读合同内容并知悉文字含义。”同日，原告支付了租金1000000元，其中，由被告起进商**司直接收取755680元，由被告起进投资公司直接收取244320元，超出第一年租金的款项即127318.4元是对第二年租金的预缴。

2014年6月11日，昆明**开发区拆迁安置局向被告起进商**司下达《拆迁通知》，其主要内容是：“根据2011年11月昆明**开发区管理委员会与贵公司签订的《昆明经开区重点项目建设收储土地范围内建（构）筑物拆迁补偿协议》的约定和2013年8月6日管委会专题会议的要求，将对贵公司小石坝新世纪干菜批发市场建（构）筑物及附属物实施拆迁。一、拆迁范围。小石坝新世纪干菜批发市场全部地上建（构）筑物及附属物。二、拆迁时限。2014年7月8日前。三、建（构）筑物及附属物交付要求。1、不得改建、扩建和装修房屋。2、按照昆明哈**有限公司《小石坝新世纪干菜批发市场地上附属物普查表》核定的建（构）筑物及附属物数量全部一次性移交。”2014年6月24日，被告起进商**司将上述拆迁事项通知了原告。

2014年7月28日，被告起进商**司（甲方）、被告菊花园公司（乙方）与昆明**开发区投资促进局（丙方）签订《小石坝干菜批发市场剩余商户租金处理协议》，其主要内容是：“为加快经开区KCJ2011-15#地块的移交工作，在丙方见证下，甲乙双方对KCJ2011-15#地块剩余商户租金问题友好协商达成如下协议：第一条、甲方与商户租赁合同租期在一年期以上的涉及的租金及合同解除问题由甲方负责处理。第二条、甲方与商户租赁合同租期在一年期以下的，该租赁合同由乙方继续执行完毕，并承接对应的权利及义务，若乙方擅自解除该租赁合同所产生的纠纷及全部责任由乙方全部承担，若途中商户要求退租金由乙方负责，与甲方无关。甲乙双方的租金结算以2014年8月20日（含当日）为基准日，之前的租金收益归甲方享有，之后的（2014年8月21日至租赁到期日）租金收益归乙方享有，租金收益以日平均结算。第三条、甲方于签订本协议起7日内，支付5000000元履约保证金支票，由丙方代为保管。待甲乙双方确认上述基准日之后的租金金额40日后，若无争议，则由甲方按上述确认的租金金额填写支票支付给乙方。第四条、经开区相关部门确认的拆迁补偿清单外的深水井设施、所有道路及开口等由甲方赠送给乙方；需办理过户手续的由甲乙双方共同办理。第五条、甲方之前办理的环保、消防、商务局相关手续，由甲方提供复印件给乙方。第六条、本协议一式六份，三方各持两份，于2014年7月28日在经开区管委会签订，本协议经三方签字盖章后生效。”2014年9月17日，被告菊花园公司向被告起进商**司出具《收条》，其主要内容是：“今收到昆明起进商**公司按照2014年9月16日与昆明市菊**管理有限公司签署的《结算清单》应支付给昆明市菊**管理有限公司的5000000元未到期商户租金、保证金等。”次日，被告菊花园公司向被告起进商**司出具《承诺书》，其主要内容是：“我公司收取贵公司未到期租金、保证金5000000元后，对贵公司作如下承诺：一、我公司与贵公司就KCJ2011-15地块的一切债权债务全部结清。二、KCJ2011-15地块的一切经营行为由我公司负责，一切债权债务与贵公司无关。三、经我公司股东研究，一致同意委托我公司员工李*、李**负责办理领取上述款项事宜。四、所有商户的合同及经济债权债务由我公司承担。”

2014年11月11日，案外人**务有限公司向原告送达《告知函》，其主要内容是：“贵公司原与昆明起进商**公司租赁的位于小石坝新世纪大型综合批发市场仓储区的第二幢1-42号库房共计42间（面积为4987.12平方米）将于2014年11月30日到期。为此，特将相关情况告知贵公司如下：一、小石坝新世纪大型综合批发市场现由我公司接管；二、现我公司对仓储区定价为每平方米26元；三、请贵公司于2014年11月30日前到我公司办理新的租赁手续或交还所租库房给我公司。”

本院认为

本院认为，本案的争议焦点系：一、《仓库租赁合同》的出租人认定；二、被告菊花园公司是否应当承担责任；三、原告要求被告起进商**司、起进投资公司退还租金127318.4元，支付利息、违约金并赔偿损失能否得到支持。

关于争议焦**，本案中，被告起进商**司、起进投资公司均在《仓库租赁合同》出租方处加盖了公章，且根据原告提交的转账支票存根，可证实被告起进商**司、起进投资公司均收取过原告的租金，因此，本院认为，被告起进商**司、起进投资公司系出租人，原告圣**司、新本公司系承租人，被告起进投资公司主张其不是出租人、其在《仓库租赁合同》上盖章是为了方便原告办理工商手续无依据，本院不予采纳。综上，《仓库租赁合同》系以上合同当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。

关于争议焦点二，本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。如所有权变动是基于政府拆迁行为，则不适用上述法律规定。本案中，《仓库租赁合同》发生合同履行障碍，是基于政府拆迁行为，且原告与被告起进商**司、起进投资公司在《仓库租赁合同》中约定“发生政府拆迁，已使用时间租金不退还，未使用时间的租金退还承租方”，可知租赁合同当事人约定如发生政府拆迁行为，则租赁合同法律关系解除，已使用时间的租金不退还，未使用时间的租金予以退还，而原告收到云南聚**限公司的《告知函》后，于2014年11月30日从涉案仓库搬离，应视为租赁合同当事人已协商解除合同，因此，本院认为，原告圣**司、新本公司与被告起进商**司、起进投资公司签订的《仓库租赁合同》于2014年11月30日解除，被**园公司不是《仓库租赁合同》项下出租人，原告要求被**园公司对本案诉请承担连带责任无依据，本院不予支持。

关于争议焦点三，本案中，原告与被告起进商**司、起进投资公司约定“发生政府拆迁，已使用时间租金不退还，未使用时间的租金退还承租方”，而原告使用涉案仓库至2014年11月30日，因此，对于原告于2013年10月30日预缴的第二年租金127318.4元，被告起进商**司、起进投资公司应当予以退还，现原告要求被告起进商**司、起进投资公司退还租金127318.4元，有相应的事实及法律依据，本院予以支持。被告起进商**司、起进投资公司主张原告在无人通知其搬走的情况下自行从租赁物处搬出，故未使用期间的租金不应予以退还。本院认为，被告菊花园公司已经以出让的方式获得涉案土地的使用权，且案外人云南聚**限公司要求原告于2014年11月30日前到该公司办理新的租赁手续或交还所租库房，因此，原告搬离涉案租赁物不违反合同约定，被告起进商**司、起进投资公司的上述主张无依据，本院不予采纳。关于原告要求被告起进商**司、起进投资公司支付利息的诉请，如前所述，原告自2014年11月30日起即未使用涉案仓库，故被告起进商**司、起进投资公司应当于2014年11月30日向原告退还租金127318.4元，而被告起进商**司、起进投资公司至今未退还。因此，本院确认，被告起进商**司、起进投资公司应当支付原告以127318.4元为本金、自2014年12月1日起按中**银行同期贷款利率计算的利息。关于原告要求被告起进商**司、起进投资公司支付违约金并赔偿损失的诉请，本案中，《仓库租赁合同》的解除系基于政府拆迁行为，被告起进商**司、起进投资公司并不构成违约，因此，本院认为，原告要求被告起进商**司、起进投资公司支付违约金并赔偿损失，缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。另，被告起进商**司主张其与被告菊花园公司签订《小石坝干菜批发市场剩余商户租金处理协议》并按照该协议支付被告菊花园公司5000000元后，应当由被告菊花园公司承担退还原告租金的义务。本院认为，原告与被告菊花园公司之间未形成租赁合同法律关系，且根据合同相对性原则，被告起进商**司与被告菊花园公司签订的上述协议不能对抗原告，因此，被告起进商**司的上述主张无依据，本院不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、由被告昆明起进商**公司、云南**限公司于本判决生效之日起十日内连带退还原告云南圣田商**公司、云南新本商**公司租金127318.4元，并支付该款项自2014年12月1日起至实际付清之日止按中**银行同期贷款利率计算的利息；

二、原告云南**限公司、云南**限公司的其他诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8425元，由原告云南**限公司、云南**限公司负担5579元，由被告昆明起进商**公司、云南**限公司负担2846元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省**民法院，并向云南省**民法院交纳上诉案件受理费。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。

裁判日期

二〇一五年五月十四日