上诉人郭XX与被上诉人林X、原审本诉第三人XX房产公司、XX**公司商品房预售合同纠纷一案判决书

审理经过

上诉人郭XX与被上诉人林X、原审本诉第三人XX房产公司、XX**公司商品房预售合同纠纷一案，不服瑞丽市人民法院（2015）瑞*二初字第282、306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月2日公开开庭审理了本案，上诉人郭XX及其一般授权的委托代理人胡*、被上诉人林X特别授权的委托代理人余**、原审本诉第三人XX房产公司、XX**公司特别授权的委托代理人高李*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理确认的法律事实是：第三人开发建设乔**项目。郭XX向第三人订购乔**B幢2803号房和B幢2805号房，房价4080元/㎡。2010年7月21日，郭XX分别向第三人预付B幢2803号房（VIP贵宾卡N0:0056）和B幢2805号房（VIP贵宾卡N0:0057）购房款各2万元，第三人分别向郭XX出具收款收据，该收款收据上注明“到开盘如有异议，全额退款”。2010年11月25日，郭XX（甲方）与林X（乙方）签订《房票买卖合同》约定，一、甲方自愿将位于瑞丽市乔**B幢2803号，发票号N0:0056，已购的公司价4080元/㎡，建筑面积116平方米，转让给乙方，甲方预付给乔*公司2万元，乙方愿意向甲方购买该房票；二、双方议定上述房票的交易总价格按公司价4080元/㎡，另加9万元（含郭XX预付的2万元）；三、本合同签订之日，没有改成乙方名字的，如公司要求甲乙双方共同修改名字，甲方必须到场，如修改房票要付钱，都由甲方支付；四、违约责任，如甲方中途违约，甲方双倍返还乙方现金，如乙方中途违约，乙方所付的现金不得退还，甲乙双方永不反悔；五、如乙方将房票买卖给他人，公司要求双方都要签字修改名字，甲方必须也要到场，否则一切后果都由甲方自负；六、本合同自签字之日起具有法律效力，本合同一式二份，甲乙双方各执一份。合同签订后，林X于2010年11月25日将价款90000元通过银行转账的方式支付给郭XX，郭XX将瑞丽市乔**B幢2803号、VIP贵宾卡N0:0056、预付购房款2万元的收款收据交给林X。2010年11月30日，郭XX（甲方）与林X（乙方）再次签订《房票买卖合同》约定，一、甲方自愿将位于瑞丽市乔**B幢2085号，发票号N0:0057，已购的公司价4080元/㎡，建筑面积140平方米，甲方预付给乔*公司2万元，乙方愿意向甲方购买该房票；二、双方议定上述房票的交易总价格按公司价4080元/㎡，另加87000元（含郭XX预付的2万元）；其余二至六条条款与2010年11月25日所签订的《房票买卖合同》中的二至六条的条款相同。合同签订后，林X于2010年11月30日将价款85000元通过银行转账的方式支付给被告郭XX，郭XX将瑞丽市乔**B幢2085号、VIP贵宾卡N0:0057、预付购房款2万元的收款收据交给林X。另查明，至今“乔**”项目未开盘，并已停工。第三人XX房产公司、XX**公司在开发建设“乔**”项目过程中，至今未取得《商品房预售许可证》等。

一审法院认为

原审法院认为：第三人未取得商品房预售许可证即向郭XX预售房屋，且在本案起诉前第三人仍未取得商品房预售许可证，因此，第三人与郭XX之间的房屋买卖行为无效。债权债务的转让必须以合法有效的合同关系的存在为前提，而郭XX却基于无效的房屋买卖关系将涉案的该房屋转让给林X，在此条件下所发生的转让行为都是无效的。因此，郭XX与林X之间所签订的两份《房票买卖合同》应当认定无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此，林X提出郭XX应向其返还购房转让款的主张，于法有据，应当予以支持。郭XX提出的抗辩，理由不能成立，不予支持。至于第三人与郭XX的关系，该系另一法律关系，郭XX可向第三人另行主张权利，故不在本案中裁决。对于本案的反诉部分，如上所述，由于双方所签订的两份《房票买卖合同》无效，郭XX因该合同取得的转让款，应当予以返还给林X。因此，郭XX提出由林X向其支付转让款2000元的反诉请求，于法无据，不予支持。综上所述，据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第八十八条，《最**法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最**法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条，《最**法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：“一、本诉部分：1、由被告郭XX返还原告林X购房转让款人民币175000元，于判决生效后十日内一次性付清。2、驳回原告林X的其他诉讼请求。本诉案件受理费3800元，由被告郭XX承担。二、反诉部分：驳回反诉原告郭XX的反诉请求。反诉案件受理费25元，由反诉原告郭XX承担。”

上诉人诉称

原审判决宣判后，郭XX不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，判令驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。其主要上诉理由是：一、原审判决认定事实不清。1、原审判决以他案判决认定上诉人与第三人形成无效房屋买卖合同关系违反相关法律规定，本案第三人提交的（2014）瑞*二初字第85号民事判决系第三人与案外人的法律纠纷，与本案当事人无关，且我国不是判例法国家，不能以他案判决类推本案事实关系；2、原审仅以第三人与上诉人之间形成的收据就简单认定第三人与上诉人之间形成买卖合同关系，属于事实认定错误，上诉人与第三人没有签订过《商品房买卖合同》，涉案房产系在建工程，上诉人与第三人之间仅就房号和单价做过约定，对《商品房买卖合同》所要求的付款时间、付款方式、交付使用条件及时间等必备条款均没有约定，根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，只有具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，才能认定为商品房买卖合同，而《商品房销售管理办法》第十六条明确规定了商品房买卖合同要件包括房屋基本情况，、总价款、付款时间、付款方式、交付使用等共计13条商品房买卖合同的主要条款，结合本案的证据及法律规定，上诉人与第三人之间不属于商品房买卖合同关系，双方仅下称商品房买卖预约合同关系，原审判决认定双方形成商品房买卖合同关系属事实认定错误；二、原审判决认定上诉人与被上诉人之间下称权利、义务转让关系，属于适用法律错误。1、上诉《房票买卖合同》不是商品房买卖协议，是属于商品房购买权的转让，该转让性质在协议中已经阐述清楚。2、原审判决认定双方签订的《房票买卖合同》属于概括式权利义务转让系适用法律错误。上诉人与第三人属于商品房买卖的预约合同，上诉人已经履行完毕预约合同的付款义务，而第三人尚未履行与上诉人签订正式《商品房买卖合同》的义务，由此，上诉人因该预约合同已经取得商品房的购买权即由合同产生的债权。上诉人与被上诉人就购买权的转让，属于单独的购买权转让，即债权转让，认定该法律关系应当适用合同法第八十条的相关规定，原审判决适用合同法第八十八条认定双方转让系概括是权利义务一并转让属于法律适用错误。综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误，请求查清事实，维护上诉人的合法权益。

被上诉人辩称

被上诉人林X答辩称：1、本案中，上诉人于2010年7月21日分别向第三人预付瑞丽市乔瑞玉苑小区B幢2803号房和B幢2805号房购房款各2万元，用于订购该两套房，第三人出具收款收据给上诉人（注明房屋单价为4080元/㎡）并交付VIP贵宾卡N0:0056和N0:0057，两者想行为即房屋预售行为，但第三人至今未取得商品房预售许可证明。违反了法律规定，该预售行为无效，依法不应受到保护。（2014）瑞*二初字第85号民事判决书所涉及的法律关系与本案一样，该生效判决确认的法律事实同样适用于本案上诉人与第三人，并无差别性或个别性。上诉人认为其与第三人形成的是商品房买卖预约合同关系，那么上诉人取得的就是签约权，是权利，也是义务，而不是商品房购买权，本案中，原合同的当事人是上诉人和第三人，现上诉人将权利义务转让给被上诉人，并未取得第三人同意，被虽然不可能代替上诉人签订本合同，其签订两份《房票买卖合同》的目的一开始就是落空的，这显然违背公平原则，不符合商品房买卖预约合同的定义和特征。故，上诉人与第三人之间形成的就是房屋预售法律关系。2、被上诉人与上诉人之间形成债权债务转让关系，该转让因无合法有效的债权债务关系存在而归于无效。上诉人与被上诉人签订的两份《房票买卖合同》涉及上诉人与第三人之间的购房约定，双方约定上诉人将上述约定的权利义务——请求交付房屋的权利和支付购房款的义务一并转让给被上诉人，由被上诉人向上诉人支付转让款，还特别约定了上诉人有协助被上诉人向第三人修改名字的义务（表明原房屋买卖合同的当事人是上诉人和第三人，第三人只认上诉人）。该两份《房票买卖合同》的标的物就是本案所涉两幢房屋，其基础法律关系就是房屋买卖合同关系，实质就是上诉人将其与第三人之间发生的预售房屋行为上承载的权利义务一并概括转让给了被上诉人，但该房屋预售行为因违反法律规定无效，当然的该转让行为亦是无效的。就是是上诉人所说的是债权转让关系，但必须有合法的债权存在，，本案中，上诉人与第三人之间的预售行为本来就是无效的，又怎么可能产生合法有效的债权。因此，原审判决适用法律正确，请求判决驳回上诉人的上诉请求。

第三人XX房产公司、XX**公司述称：原审认定事实清楚，适用法律正确，瑕疵在于案由上应认定为房屋预售合同纠纷

本院查明

二审中，对原审确认的法律事实，各方当事人均无异议。对各方当事人均无异议的原审认定的法律事实，本院予以确认。

本院认为

归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、上诉人与被上诉人签订的两份《房票买卖合同》是否合法、有效，应否解除？2、上诉人应否返还被上诉人购房转让款17500元？

二审中，上诉人、原审第三人均无新证据提交，对原审提交的证据坚持原审的意见。被上诉人无新证据提交，但对原审提交的《房票买卖合同》补充说明该房票买卖合同应当属于预售商品房转让合同，合同因上诉人与第三人的房屋预售合同无效而无效。

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原审第三人在未取得商品房预售许可证明即向上诉人郭XX预售商品房，且在本案起诉前原审第三人仍未取得商品房预售许可证，故，原审第三人与上诉人郭XX之间的商品房预售合同无效。上诉人郭XX基于无效商品房预售合同将涉案的该商品房转让给被上诉人林X，该转让行为无效，因此，上诉人郭XX与被上诉人林X之间所签订的两份《房票买卖合同》系无效合同。无效合同自始无效，没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还。另，原审判决虽然对上诉人与被上诉人于2010年11月25日、2010年11月30日签订的两份《房票买卖合同》认定为无效合同，但未在判项上对此作出处理，存在不当，本院予以纠正。

综上所述，本院认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持瑞丽市人民法院（2015）瑞*二初字第282、306号民事判决；

二、上诉人郭XX与被上诉人林X于2010年11月25日、2010年11月30日签订的两份《房票买卖合同》无效。

二审案件受理费3825.00元，由上诉人郭XX负担。

本判决为终审判决。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向瑞**民法院申请强制执行。

裁判日期

二0一五年十二月九日