石林义**有限公司诉陈**物业服务合同纠纷案民事判决书
审理经过
原告石**顺安**限公司诉被告陈**物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月2日受理后，依法由审判员裴*适用简易程序，于2016年3月24日公开开庭进行了审理。原告石**顺安**限公司的委托代理人鲁**、陈**，被告陈**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告石**顺安**限公司诉称：被告是石林县得民小区的业主，被告房屋的面积为114.39平方米。2014年1月24日，原告与石林县**委员会签订《物业管理委托合同书》约定，石林县**委员会委托原告对得民小区进行物业管理服务，管理时间自2014年1月26日起至2020年1月26日止；住房物业服务费一律按平方面积收交（以房产证上的面积为准），每月0.60元/平方米，并代收垃圾清运费，每年60.00元。合同签订当天原告接管得民小区。原告收取物业服务费的标准已在石林县发改委物价科进行备案。被告经原告多次催讨至今未交纳物业服务费。现诉请：一、由被告向原告交纳自2014年1月26日起至2016年1月26日止的物业服务费1,767.00元（含垃圾清运费120.00元）；二、由被告向原告支付滞纳金3,870.00元（以1,767.00元为基数按每日3‰计算自2014年1月26日起至2016年1月26日止）。
被告辩称
被告陈**辩称：原告与被告没有签订过物业服务合同，原告也未就小区物业管理向业主提出管理方案、规章制度等。原告工作人员是原告自行组织，原告的收费标准比周边小区，如东城区五、六号地的收费标准都高，且不透明。原告按每月0.60元/平方米收费没有依据，如果原告要收取物业费，应参照得民小区2013年的收费标准来收取，否则原告应退出得民小区，由得民小区业主自行管理。2014年4月左右，被告在家里发现两个小偷闯入，一直追赶小偷到石林县武装部门口，这段期间原告没有一个工作人员出来帮忙。原告管理小区期间，仍存在楼道卫生差，绿化的花草树木死亡无人管理，太阳能漏水无人修理等情况。被告不同意支付滞纳金。
庭审中，原告就主张的事实，举证如下：
1、企业法人营业执照、中华**国组织机构代码证、资质证书复印件各1份，法定代表人身份证复印件1份；
2、《代收自来水费协议》1份；
3、石林县**业主委员会组建情况1份；
4、得名小区2014年已交物业费公示榜1份，得民小区2014年未
交物业费业主公示榜1份；
5、电话通知记录1份；
6、石林县**委员会关于2014年小区管理方案公示（预案）1份；
7、通知3份，关于交纳2014年物业服务的通知1份，催交物业费的通知3份；
8、安防员交接班表1份；
9、电话及上门催费记录表2份；
10、（2015）石民初字第159号民事判决书1份，（2015）昆民四终字第353号民事判决书1份；
11、石林县得民小区《物业管理委托合同书》1份；
12、义顺**有限公司2014年2月薪资表1份。
本院查明
原告欲证实其基本情况；原告代石林县水厂收取得民小区的水费；石林县**委员会系合法成立；原告与石林县**委员会于2014年1月24日签订《物业管理委托合同书》约定，由原告对得民小区进行物业管理服务，住房物业服务费一律按平方面积收交，每月0.60元/平方米，并代收垃圾清运费，每年60.00元；原告对石林县得民小区的管理方案（含物业服务费、垃圾清运费的收取标准）在小区内进行过公示，并对2014年已交费和未交费的业主名单进行公示；原告通过电话及书面形式多次向被告催交物业费；被告至今未交纳2014年至2016年共两年的物业费1,813.00元（含垃圾清运费120.00元）；原告于2015年起诉过得民小区其他未交纳物业费的业主，经一、二审法院审理后，最终判令业主交纳原告物业费的事实。
经质证，被告对证据1无异议；对证据2不认可，认为原告代收的水费比石林县水厂的收费高；对证据3不认可，也不清楚，认为今天只有一位业主委员会成员到庭；对证据4无异议；对证据5不认可，认为其没有说过原告记录的内容；对证据6不认可，也没有见过；对证据7见过原告张贴通知，但认为不同意原告按照每月0.60元/平方米收取物业费，也不清楚是哪些业主认可过原告的收费标准；对证据8不清楚，认为是原告内部的管理；对证据9认为其每次接到原告的电话后不是说不交物业费，而是说物业费过高；对证据10不清楚，认为与其无关，且应有一百多位业主签名认可原告的收费标准才愿意交纳物业费；对证据11认为其未与原告签订过物业服务合同，与其无关，若是业主委员会所签，应由业主委员会负责；对证据12认为与其无关。
本院认为
本院认为，被告对原告提交的证据1、4无异议，本院予以采信。原告提交的证据3、6、10、11来源合法，内容真实，与本案具有关联性，符合民事诉讼证据的要求，本院予以采信。证据2、8、12，与本案无关；证据5、7、9，在没有其他有效证据印证下，不足以证实原告所欲证明的目的，本院不予采信。
庭审中，被告针对辩称的事实，提交收据1份、收款收据1份。
被告欲证实原告的收费标准比东城区五、六号地的收费标准都高的事实。
经质证，原告认为以上证据与本案无关。
本院认为，被告提交的证据，在没有其他有效证据印证下，不足以证实与本案的关联性，本院不予采信。
本院确认如下法律事实：被告系石林县得民小区的业主。原告与石林县**委员会于2014年1月24日签订《物业管理委托合同书》约定：石林县**委员会委托原告对得民小区进行物业管理，管理时间自2014年1月26日起至2020年1月26日止；原告严格按照物价部门审批的价格或与石林县**委员会协议的价格向业主收取物业服务费，其中住房物业服务费一律按平方面积收交（以房产证上的面积为准），每月0.60元/平方米，代收垃圾清运费，每年60.00元（今后若有变动，按相关部门的文件精神规定收交）。被告房屋的建筑面积为114.39平方米。原告于2015年4月1日提交变更公司法人的说明，原告的法定代表人由洪**变更为李**。原告多次催讨，被告至今未交纳2014年至2016年共两年的物业服务费，为此诉至本院。
本院认为：依据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款关于业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”以及《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。原告与石林县**委员会签订的《物业管理委托合同书》，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，原告有权对得民小区进行物业管理服务并向业主收取物业服务费及垃圾清运费。被告作为得民小区的业主，是否知道原告与业主委员会签订《物业管理委托合同书》及是否见过小区内的公示均不能否定原告与业主委员会签订《物业管理委托合同书》及原告对得民小区提供物业服务的事实。原、被告之间形成物业服务合同关系。依据《物业管理条例》第七条关于业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”以及第四十二条第一款关于业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，被告在接受原告的物业管理服务的同时应当履行交纳物业费等费用的义务。被告以业主委员会的成立不合法、原告的收费标准过高及原告的管理存在瑕疵为由拒绝交纳物业服务费，因提交的证据不能证实其辩解，应由被告承担举证不能的不利后果。故被告仍应履行向原告交纳物业服务费、垃圾清运费的义务，原告要求被告交纳自2014年1月26日起至2016年1月26日止的物业服务费1,767.00元（114.39平方米×0.60元/平方米×2460.00元×2）的请求，于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，原告与业主委员会签订的《物业管理委托合同书》未约定业主每年于何时交清物业服务费及逾期交纳物业服务费应承担的责任，且原告提交的证据不足以证实其何时向被告催交过物业费等费用，应由原告承担举证不能的不利后果。故原告要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。据此,依据《中华人民共和国物权法》第八十一条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：
裁判结果
一、由被告陈**于本判决生效之日起十日内向原告石林义**有限公司交纳物业服务费人民币1,767.00元（含垃圾清运费人民币120.00元）。
二、驳回原告石林义顺安**限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币50.00元，减半收取人民币25.00元，由被告陈**负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省**民法院。
逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
裁判日期
二〇一六年四月十二日
