拉萨昆**限公司与陈*租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人拉萨昆**限公司（以下简称昆仑酒店）因与被上诉人陈*租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2014）城民二初字第330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月23日公开开庭进行了审理。上诉人昆仑酒店的委托代理人龚**、被上诉人陈*的委托代理人王*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

陈*在一审中起诉要求：一、昆仑酒店向陈*返还多收取的租赁费61400元；二、昆仑酒店向陈*返还收取的停车费11260元；三、昆仑酒店向陈*赔偿100000元；四、本案的诉讼费由昆仑酒店承担。

一审被告辩称

昆仑酒店在一审中答辩称：昆仑酒店不存在多收租赁费的事实；昆仑酒店有权收取超出停车面积停放车辆的停车费；昆仑酒店修建茶楼未造成陈*损失。

昆仑酒店在一审中反诉要求：一、解除昆仑酒店和陈*签订的《场地租赁合同》，陈*返还昆仑酒店租赁物；二、本案反诉费由陈*承担。

陈*针对昆仑酒店的反诉答辩称：陈*从未将租赁物进行转租，只是一种承包关系；陈*也未改变租赁土地的用途，请求法院驳回昆仑酒店的反诉请求。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2012年5月31日，昆仑酒店（合同甲方）与陈*（合同乙方）签订了一份《场地租赁合同》，上载明：“乙方开设洗车、汽车美容及汽车饰品销售场所，不能将此地作他用转租给第三者；甲方院内目前空置的长35米、宽15米的标准长方型土地525平方米，及此地前面至少7米宽的场地作为乙方场所的专用车辆进出口。乙方可使用该专用车辆进出口两侧的停车位停放车辆；本合同采用每次签订期限为5年，每2年续签一次，最长期限为甲方目前的最长使用期限15年。（即：首次签订本合同承租期限为5年，2012年5月31日至2017年5月30日。二次续签本合同时间为首次签订本合同的2年后，2014年5月29日，承租期为5年，合同终止日期为2019年5月28日，以此类推）；租赁价格：人民币100000元／年；每年递增价格：人民币10000元／年，递增时间从第四年开始每年递增（即2015年5月31日起）。”该合同还约定了其他内容。合同签订后，昆仑酒店向陈*交付了租赁土地，陈*在租赁的土地上开设了杰睿汽车精洗美容会所。2013年4月22日，陈*（合同乙方）与昆仑酒店（合同甲方）签订补充合同，上载明：“双方同意将原合同的第三条承租期限及期限延续内容改为“甲方愿意将此场地出租给乙方，租赁期限为11年，即从2012年5月31日至2023年7月31日止，合同到期后双方可再行协商续签合同；甲方承诺乙方拥有优先租赁权。”2013年7月29日，陈*将洗车场承包给李*，由李*负责经营，以杰睿汽车精洗美容会所的名义对外开展业务，承包期限从2013年8月1日至2016年7月31日，每年承包费为200000元。2013年10月开始，昆仑酒店在院内改建了原有建筑，开设了昆仑咖啡，占用了原本已租给陈*的长3米，宽15米的土地，并在院内堆置了装修材料。昆仑酒店在庭审中承认昆仑咖啡在2014年5月开始营业。

一审法院认为

一审法院判决认为，陈*与昆仑酒店签订的《场地租赁合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的相关规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行自己的义务。昆仑酒店在庭审中主张陈*将洗车场转租给了第三人，违反了双方合同的约定。陈*在庭审中辩解其与第三人李*是承包关系，不认可转租的事实。一审法院经审核后认为，杰*汽车精洗美容会所是陈*开设的，陈*也是杰*汽车精洗美容会所的业主，李*对外经营也是以杰*汽车精洗美容会所的名义进行，并非以李*个人的名义进行经营，与转租关系中实际租赁人以自己名义开展业务有明显差异；在李*经营期间，相关的权利义务仍由杰*汽车精洗美容会所的业主陈*承担，与转租关系中实际租赁人承担责任有明显差异；一审法院认为陈*与李*之间存在承包关系，不认可陈*将洗车场转租给了李*的事实。陈*将洗车场承包给李*的行为，并未违反双方合同的约定。昆仑酒店主张陈*转租而要求解除合同的诉讼请求，无相应的事实依据，一审法院未支持。对昆仑酒店要求陈*返还租赁场地的诉讼请求，因合同未解除，故一审法院对昆仑酒店该项诉讼请求也未支持。陈*在庭审中主张昆仑酒店返还多收取的租赁费61400元，主张昆仑酒店在修建昆仑咖啡时占用了陈*约30平方米的土地及导致洗车场半年无法经营的事实。从本案在一审法院庭审查明的事实来看，昆仑酒店确实占用了陈*45平方米的土地，但并无证据证明陈*在2013年10月开始因昆仑酒店改建未进行经营的事实。对陈*主张昆仑酒店返还半年的租赁费的诉讼主张未支持。陈*按30平方米的标准主张昆仑酒店退还2013年10月至2014年10月9日期间多收取的租赁费符合本案事实。经一审法院核算，陈*支付给昆仑酒店关于占用部分的租金为5714.29元（100000元÷525㎡×30㎡），故一审法院对陈*要求昆仑酒店返还占用部分租金61400元的诉讼请求仅支持5714.29元。陈*在庭审中主张昆仑酒店返还收取的停车费11260元，但从庭审查明上看，洗车场的车辆只有在指定地点停放才不收取停车费，并不是所有地点都不收取停车费。本案涉及返还的停车费均系陈*已交纳的费用，陈*以交款的行为默认了收款行为的合法性，陈*无证据证明昆仑酒店不应收取该部分停车费。陈*作为主张方应自行承担举证不能之责，故一审法院对陈*要求昆仑酒店返还停车费11260元的诉讼请求未支持。陈*主张昆仑酒店修建咖啡厅给其造成损失100000元，但并未提交损失的相关证据。从本案证据上看，昆仑酒店在装修期间确实存在堆置物品的情况，确实会影响陈*的正常经营，但陈*并非未经营，堆置物品也未完全阻碍洗车场的经营活动。一审法院考虑堆置物品的影响及堆置时间，酌情对陈*要求昆仑酒店赔偿100000元的诉讼请求支持20000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、昆仑酒店于一审判决生效之日起5日内向陈*返还多收取的租赁费5714.29元；二、昆仑酒店于一审判决生效之日起5日内向陈*赔偿20000元；三、驳回陈*的其他诉讼请求；四、驳回昆仑酒店的全部反诉请求。

昆仑酒店不服一审判决，向本院提出上诉。一、请求二审法院判决撤销一审判决第二项、第四项，并判决解除被上诉人与上诉人签订的《场地租地合同》；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其理由如下：一、被上诉人没有提交任何证据证明上诉人因修建昆仑咖啡给其造成损失，一审法院判决上诉人向被上诉赔偿损失20000元没有任何事实依据。二、一审法院将被上诉人与李*签订的《场地承包协议》认定为无名的承包合同，而否认该合同是租赁合同是错误的。因为从租赁合同的定义可以看出，是否以原业主的名义生产经营不是判断一个合同是租赁合同或是其他合同的标准，判断一个合同是租赁合同或是其他合同主要看出租人是否将租赁物交付承租人使用、收益、承租人是否支付租金。本案中陈*将洗车场交付给李*，收取的所谓承包费实质是租赁费。

被上诉人辩称

陈*辩称：一审法院认定事实清楚，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求。

在二审举证期限内，双方均未提交新证据。

本院查明

本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。

以上事实有上述提交的证据和当事人的陈述及庭审笔录在案佐证。

本院认为

本院认为：根据本案当事人上诉和答辩要点，经双方当事人确认。本案二审的争议焦点为：一、一审法院判决昆仑酒店向陈*赔偿损失20000元是否应予支持的问题。二、陈*与李*之间是否属于转租关系的问题。

一、关于一审法院判决昆仑酒店向陈*赔偿损失20000元是否应予支持的问题。陈*认为昆仑酒店在修建茶楼时堆置装修材料，造成陈*长达半年无法正常经营，故陈*要求昆仑酒店赔偿100000元。本院认为，陈*主张损失的证据只有16张照片，该组照片只能证明昆仑酒店装修时在院内有堆置装修材料的事实，无法证明昆仑酒店装修造成陈*的洗车场半年无法正常经营的事实。也无法证明昆仑酒店装修期间因堆置装修材料对其造成实际损失的数额。依据举证责任，陈*应承担举证不能的责任，故一审法院酌情支持陈*20000元损失欠妥，本院予以纠正。

二、关于陈*与李*之间是否属于转租关系的问题。昆仑酒店认为本案中陈*将洗车场交给李*，收取承包费的事实符合租赁合同中出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人收取租赁费的形式，故陈*与李*之间的关系就是转租关系。本院认为，依据本案查明的事实，涉案的杰睿汽车精洗美容会所是陈*在其承租的昆仑酒店土地上开设，然后陈*将其开设的杰睿汽车精洗美容会所经营权承包给李*。李*对外经营也是以杰睿汽车精洗美容会所的名义进行，故陈*与李*之间不存在转租关系，对昆仑酒店上诉认为陈*与李*之间属转租关系的意见，本院不予采纳。陈*与昆仑酒店对一审法院其他判项没有异议，本院予以维持。

综上，上诉人昆仑酒店的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持（2014）城民二初字第330号民事判决的第一项、第三项、第四项，即拉萨昆**限公司于一审判决生效之日起5日内向陈*返还多收取的租赁费5714.29元；驳回陈*的其他诉讼请求；驳回拉萨昆**限公司的全部反诉请求。

二、撤销（2014）城民二初字第330号民事判决的第二项，即拉萨昆**限公司于一审判决生效之日起5日内向陈*赔偿20000元。

一审案件受理费减半收取1876.6元（陈**交），反诉费减半收取50元（拉萨昆**限公司预交），由拉萨昆**限公司承担112.1元，由陈*承担1814.5元。

二审案件受理费50元（拉萨昆**限公司已预交），由陈*承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月二十日