原告西藏自治区林芝地区国家税务局与被告杨**、第三人网络大视界、鹏兴西点分店、西藏众**限公司、林芝县八一镇百益超市、圣雪宝虫草商行、灵芝堂土特产、新鑫土特产店、藏东南土产、大茗府茶楼房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告西藏自**家税务局（以下至判决主文前简称“林**税局”）与被告杨**，第三人网络大视界、鹏兴西点分店、西藏众**限公司、林芝县八一镇百益超市、圣**草商行、灵芝堂土特产、新鑫土特产店、藏东南土产、大茗府茶楼房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月23日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，2015年11月12日公开开庭审理了本案。原告林**税局委托代理人颜*、于**，被告杨**委托代理人冯**，第三人网络大视界、鹏兴西点分店、西藏众**限公司、圣**草商行、灵芝堂土特产、新鑫土特产店、大茗府茶楼到庭参加诉讼，第三人林芝县八一镇百益超市、藏东南土产经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告林**税局诉称，原、被告于2006年8月4日和2006年12月26日，分别签订房屋租赁合同和该合同的补充协议，合同及其补充协议约定原告将自有的位于林芝地区八一大街175号的接待楼（培训中心）主楼一、二楼（使用面积1717.28㎡，其中一楼812㎡、二楼905.28㎡）租给被告使用，租赁期限为8年（2007年3月1日-2015年3月1日），租金约定为：第一年41万元，自第二年开始每年按上一年基数增加3.4%，按此计算，第8年（2014年3月1日-2015年3月1日）租金为：424430.64元。若有违约行为，违约方需向另一方支付违约金500000.00元（不包括租赁保证金）。合同签订后，原告依约履行了自己的合同义务。在租赁期间，被告违反约定将房屋进行转租（即本案第三人），现租赁期限已过，经原告多次催促，被告仍未退还所租赁房屋，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告退还所租赁房屋；二、原告不退还被告履约保证金250000.00元；三、被告向原告支付违约金500000.00元；四、被告向原告支付2015年3月至7月房屋占有使用费176846.00元及后续房屋占有使用费（计算至房屋退还为止）；五、本案的全部诉讼费由被告承担。

原告林**税局向本院提交以下证据欲以证明：1、《房屋所有权证》二份、《固定资产调拨单》一份；2、《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》各一份；3、《交付使用资产明细表》、林芝地区财政局下发字号为林财企自（2005）5号文件、《公告》、《林芝地区国家税务局关于收回八一大街177号林芝**中心出租房屋使用权的通知》各一份；4、《西藏自治区非经营性结算统一收据》、《西藏自治区资金往来收据》、《税收通用缴款书》、《国有资产有偿使用收入专用收据》、《中央非税收入统一票据》、《税收缴款书（银行经收专用）》共计48张。

被告辩称

被告杨**辩称，经原告同意，被告将租赁标的物转租给第三人，转租期限在租赁期限内，现租赁合同与转租合同履行期限均已届满。在转租合同到期前，被告已履行了通知义务，要求第三人在转租合同到期后向原告返还租赁物，租赁物现由第三人实际占有，被告并非房屋所有权人，无法也无权强制第三人搬离。同时，作为房屋所有权人的原告，怠于行使收房权利是造成房屋不能收回的原因之一。根据法律规定被告具有返还租赁物的义务，但基于上述原因被告无法返还租赁物，被告作为承租方已经穷尽所能，且无违约行为。原、被告在租赁合同中明确约定了违约条款和违约金数额，合同中的违约条款中，没有关于返还租赁物违约责任的规定，不适用违约条款，故被告不应承担违约责任。又因房屋并非由被告实际占有，被告不应承担占有租赁物期间的费用。综上，请求法院判令驳回原告的全部诉讼请求。

被告杨**向本院提交以下证据欲以证明：1、被告与第三人签订的《房屋租赁合同》、西藏林芝**责任公司收据各六份；2、通知九份。

第三人网络大视界述称，接到搬离通知后，我于2014年12月20日就已搬离，现还有部分桌椅在店内，房屋实际由我方占有，希望续租该房屋。

第三人鹏兴西点分店述称，希望续租该房屋。

第三人西藏众**限公司述称，现由我经营的店面在原告房屋产权登记的性质为商住性质，虽租赁合同到期，但因投资巨大，返还房屋将造成严重损失，并且根据林芝市的房屋租赁市场行情看，其他出单位房屋都可以续租，希望续租该房屋。

第三人圣雪宝虫草商行述称，希望续租该房屋。

第三人灵芝堂土特产述称，现在返还房屋损失过大，希望续租该房屋或由原告方给予相应赔偿。

第三人新鑫土特产店述称，我及家人的经济收入是靠经营这间土特产店来维持的，如原告收回房屋，将影响我及家人的收入来源，希望续租该房屋。

第三人大茗府茶楼述称，在经营过程中店面装修等投资巨大，如果返还房屋将造成严重损失，希望能够续租该房屋。

第三人林芝县八一镇百益超市，未提交书面意见，亦未到庭参加诉讼。

第三人藏东南土特产，未提交书面意见，亦未到庭参加诉讼。

本院查明

在本院的审理过程中，原、被告及第三人对以下事实无异议，本院予以确认。

1、位于林芝市巴宜区八一大街“林芝**中心”房屋（即本案争议的标的物）所有权人系原告林**税局的事实；

2、原、被告于2006年8月4日和2006年12月26日分别签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》的事实；

3、被告杨**将所承租的位于林芝市巴宜区八一大街“林芝**中心”房屋进行转租，现由第三人占有的事实。

双方当事人争议的焦点为：一、关于原、被告双方签订的房屋租赁合同中租赁保证金是否应当返还及被告是否违约的问题；二、关于被告是否应当向原告支付房屋占有使用费的问题。对此，本院予以查明、分析并认定。

一、关于原、被告双方签订房屋租赁合同中租赁保证金是否应当返还及被告是否违约的问题。

原告林**税局认为，原、被告双方在合同中约定的租赁保证金性质为履约保证金，不具有定金性质。原、被告双方在租赁合同中明确约定被告整体转租须经原告同意，现因被告将租赁房屋整体转租的行为已违反约定，且在合同到期时未履行返还租赁房屋的法定义务，原告有权不予退还履约保证金250000.00元，被告应承担相应的违约责任，向原告支付违约金500000.00元。

被告杨**认为，租赁合同到期，被告负有法定返还义务，但原告怠于行使收回房屋的权利，也应承担相应的责任，被告未占有房屋，现租赁物由第三人占有，被告无法返还。在租赁合同到期前，被告已向第三人履行通知义务，被告不存在约定的违约行为，且根据法律规定，保证金和违约金不能同时主张，故被告不承担违约责任，也不应支付违约金500000.00元，原告应当返还被告交纳的保证金250000.00元。

本院认为

本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同中未对租赁保证金的性质进行约定，庭审中原告明确表示该保证金是履约保证金，不具有定金性质，不具有惩罚性，故不应适用定金罚则。该租赁保证金是一种履约保证的措施，是出租人根据租赁期限、租金支付期限、房屋用途、维修责任等因素与承租人约定收取的租赁押金，租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵冲合同约定由承租人承担的费用外，剩余部分应当归还承租人。原、被告双方争议的租赁标的物处于原告住所地，原告应当知道被告已将房屋进行转租，因原告在六个月内未对被告的转租行为提出异议，根据最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，应视为原告同意转租。原告方未提供相关证据证明该保证金应用以抵冲合同约定由被告承担的费用，亦未提供证据证明被告存在违约行为，应承担举证不利的后果，故原告认为因被告未退还租赁房屋且存在违约转租行为，不予返还履约保证金250000.00元的主张，于法无据，本院不予支持。经过庭审查明，原、被告双方签订的房屋租赁合同中明确约定了违约条款及违约金数额，属双方当事人的意思自治。原告未举证证明被告存在违反合同违约条款的行为，仅以被告违反法定返还租赁物的义务为由要求被告承担违约责任的主张，于法无据，本院不予支持。

二、关于被告是否应当向原告支付2015年3月至7月期间的房屋占有使用费及后续房屋占有使用费的问题。

原告林**税局认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同于2015年3月1日到期，合同自到期之日履行完毕，被告应返还租赁物，但被告至今未履行返还租赁物的义务，应向原告支付逾期腾房的房屋占有使用费，该费用应参照原被告之间签订的租赁合同中约定的租金计算。

被告杨**认为，被告与次承租人之间签订的合同并未超出与原告之间签订合同的范围，且被告在与第三人签订合同到期之前已履行相应的告知义务，现因第三人拒绝腾房导致被告无法返还租赁物，其责任应归于第三人，故原告应当向第三人请求支付逾期腾房的占有使用费。

本院认为，承租人在合同履行期限届满时负有返还租赁物的法定义务，本案中原、被告约定的房屋租赁合同履行期限届满时间为2015年3月1日，现合同履行期限已届满，被告未履行返还租赁物的义务，根据合同的相对性原则，原告有权向被告主张支付逾期腾房占有使用费176846.00元（年租金424430.64元÷12个月=35369.22元／月×5个月），本院予以支持。因原告对后续房屋占有使用费的请求为不具体的诉讼请求，故本院不予支持。

经庭审质证并认证，对本案主要事实可作如下认定：

位于林芝市巴宜区八一大街的“林芝**中心”房屋所有权人系原告林**税局，原、被告分别于2006年8月4日、2006年12月26日签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》。《房屋租赁合同》中约定的主要内容为：1、租赁房屋总面积为1717.28平方米；2、租赁期限为8年：自2006年10月1日起至2014年9月30日止；3、租金：每年410000.00元及租金交纳方式；4、保证金：一次性交纳租赁保证金250000.00元及退还方式；5、租赁期间的房屋管理及双方权利、义务；6、违约责任及违约金数额500000.00元。《房屋租赁补充协议》中约定的主要内容为：1、租赁期限为8年：自2007年3月1日起至2015年3月1日止；2、租金：第一年为410000.00元，自第二年开始每年按上一年度的基数增加3.4%，第八年租金为424430.64元，八年合计增加100506.57元；3、原《房屋租赁合同》与该合同有冲突时，以该合同为准。

原、被告签订《房屋租赁合同》后，被告将承租房屋进行转租，于2006年8月22日与鲜遭徽签订《房屋租赁合同》，于2006年12月29日分别与高**、关*、胡**、吕**签订《房屋租赁合同》，于2007年1月6日与朱**签订《房屋租赁合同》，其中被告与吕**签订的《房屋租赁合同》中租赁年限为自2007年3月1日起至2015年3月1日止，其他《房屋租赁合同》租赁年限均为自2007年3月1日起至2015年2月28日止。

2015年1月16日，被告向第三人鹏兴西点分店、西藏众**限公司、林芝县八一镇百益超市、圣雪宝虫草商行、灵芝堂土特产、新鑫土特产店、大茗府茶楼发送原告收回租赁房屋的《通知》，由以上第三人签字确认。

另查明，由被告杨**转租的位于林芝市巴宜区八一大街的“林芝**中心”房屋，现实际由第三人占有。

综上所述，本院认为，原、被告签订的《房屋租赁补充协议》是经原、被告双方协商一致对《房屋租赁合同》部分内容的补充和变更，双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力。合同签订租赁期限于2015年3月1日届满，自租赁期限届满之日起，原告有权收回房屋，根据合同的相对性，被告负有法定返还租赁物的义务，被告逾期未返还租赁物对原告造成的损失应承担相应的赔偿责任，即根据合同对租金的约定确定赔偿金额，故对原告请求被告返还租赁物并支付房屋占有使用费（即2015年3月至7月的房屋占有使用费）的诉讼请求，本院予以支持。因原告对后续房屋占有使用费的诉讼请求不具体，本院不予支持。关于原告不予返还履约保证金250000.00元及被告应当向原告支付违约金500000.00元的主张，因原告未提供证据证明被告存在违约行为，应承担举证不利的后果，且原告未在六个月内对被告的转租行为提出异议，根据相关法律规定，视为原告同意转租，故对原告的该主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最**法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告杨**于本判决生效之日起30日内返还位于林芝市巴宜区八一大街的“林芝**中心”房屋交付与原告西藏自治区林芝地区国家税务局；

二、被告杨**向原告西藏自治区林芝地区国家税务局支付2015年3月至2015年7月期间的房屋占有使用费176846.00元，该款项于本判决生效之日起30日内一次性付清；

三、驳回原告西藏自治区林芝地区国家税务局的其他诉讼请求。

如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13068.46元，由原告西藏自治区林芝地区国家税务局负担10585.45元，由被告杨**负担2483.01元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月三日